jeudi 30 août 2012

GESTION LOCATIVE DE VOTRE BIEN À MIAMI

Ce point  a déjà été abordé dans mon Post du 15 Juillet 2012 http://ofcoursemiami.blogspot.com/2012/06/blog-post_15.html
...mais j'aimerais revenir sur ce point très important pour une meilleure compréhension:
-Les frais liés directement a la location:

-La commission sur location (10%= du loyer x  12 mois) de la première année est à la charge du propriétaire. Ces 10% de commission ne sont pas des frais de gestion.

A la fin de la première année, la commission due normalement au renouvèlement du bail ou lors d’un nouveau bail,  dépend de l’accord que vous aurez pris avec votre agent immobilier.

-Frais de gestion : (totalement indépendants de la commission d’agence liée à la location de votre appartement)

Concernant la gestion annuelle de la collecte des loyers il y a 2 solutions :

a)      l'acquéreur a un compte bancaire aux USA, ce qui implique qu'il soit venu à Miami pour acheter son appartement (ce n'est pas toujours le cas) et dans ce cas le locataire fait des virements automatiques mensuels directement sur le compte du propriétaire.

Le propriétaire devra également s’organiser, directement avec le condo association, pour le paiement mensuel des charges de copropriété sous forme de prélèvements automatiques ou de prépaiements.

Je n'interviens dans la suite de la location que s’il y a un problème grave et selon son importance.

b)     le client acquéreur n'est pas venu à Miami, donc il n'a pas ouvert de compte bancaire aux USA.

Une société de gestion est alors nécessaire ou un gérant qui s'occupera de collecter les loyers. Ces frais représenteront  environ 10% du loyer collecté.

 Afin de limiter ces frais je suggère en général, la première année,  aux clients acquéreurs, d’ouvrir à Miami un compte  en banque. Dans ce cas, les paiements des loyers seront faits, comme expliqué ci-dessus, directement sur ce compte par virements ou par dépôts (deposit slips) de la part du locataire- Les charges de copropriété mensuelles destinées à la condo association seront également débitées automatiquement de ce compte au payées d’avance.

Je leur suggère aussi de souscrire à une assurance complémentaire à celle de la condo association (couvrant d’éventuels dégâts des eaux)  et de prendre un abonnement avec à SERVICE OF AMERICA en cas de panne de climatisation, d’internet ou d’appareils électroménagers etc...

Je n ‘interviens pour ma part qu’au coup par coup, supervisant le bon déroulement de cette organisation. A la fin de la première année, je fais un point avec mes clients et suivant leur degré de satisfaction, nous renouvelons ou pas cette mutuelle collaboration.

En cas de non-paiement des loyers, l'agent immobilier n'étant pas avocat, il ne peut pas gérer ce problème qui est un problème de conflit à porter devant un tribunal.

Si vous rencontrez ce problème il  faudra cependant agir très vite. La 1ère des étapes est de délivrer à votre(vos) locataire(s) un "3 day notice". Ce papier doit être mis en évidence, par exemple, sur la porte du locataire. Puis après 3 jours (hors Samedi et Dimanche) remettre le dossier à un avocat spécialisé dans ce genre d'intervention. Il vous en coutera environ $400  à $450 pour régler ce problème et ce  en 3 à 4 semaines. Moyennant un cout de $50, ma compagnie de management peut se charger légalement de rédiger et porter le "3 days notice",puis de vous mettre en contact avec l'avocat qui gèrera ce problème,  mais son rôle s'arrêtera, car légalement elle ne peut pas aller plus loin.

 Si vous avez des questions merci de me contacter par email : ofcoursemiami@gmail.com
www.ofcoursemiami.com
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