Immobilier Miami Floride Usa - Investing in Miami Florida

DOWN TOWN MIAMI : AVERAGE PRICE INCREASED BY 21%

2012-01-24T16:47:00.000-08:00

Greater Downtown Miami:
New Condo Prices Rise, Sales Slow Published on 1/18/2012

New condo sales in Greater Downtown Miami slowed by 53 percent in the 2011 on a year-over-yearbasis compared to 2010 as developer inventory decreased and the average price
increased by 21 percent as of Dec. 31, according to a new report from CondoVultures.com.
Buyers purchased nearly1,750 new units for a combined $800 million between January and December of 2011 to reduce the number of unsold units controlled by the original developers
to eight percent of the nearly 22,250 condos created in Greater Downtown Miami during the South Florida real estate boom, according to a new report based on
an analysis of Miami-Dade County Property Appraiser data.

The remaining unsold developer units are situated in two dozen of the more than 80 condo projects that were created in a 60-block stretch comprised of the Brickell Avenue Area,
Downtown Miami, and the Biscayne Boulevard Corridor during the real estate boom
that began in 2003, according to an analysis based on the CondoVultures® Official Condo Buyers Guide To Miami™.

"Buyers are acquiring an average of nearly 150 developer condos per month for $368 per
square foot in Greater Downtown Miami," said Peter Zalewski, a principal with the Bal Harbour, Fla.-based real estate consultancy Condo Vultures® LLC. "The transaction
velocity remains strong in early 2012 even though the average developer sales price has increasedfrom less than $300 per square foot in 2009 and $305 per square foot in 2010.

Theunanswered question is whether buyers - especiallyinternational investors with foreign currencies that have weakened against the U.S. dollar in recent months - will continue to acquire unsold developer units at the same pace as prices increase and the selection decreases in Greater
Downtown Miami."

CondoVultures.com is scheduled to profile new unit sales by project in the fourth quarter of 2011 in the seven largest coastal condo markets in the tricounty South Florida region of Miami-Dade,Broward, and Palm Beach counties.

Beginning the week of Jan. 16, the Condo Vultures® Market Intelligence Report™ plans to publish a seven-part weekly series analyzing new condo sales trends in Greater Downtown
Miami, South Beach, Sunny Isles Beach, Hollywood / Hallandale Beach, Downtown
Fort Lauderdale and the Beach, Boca Raton / Deerfield Beach, and Downtown West
Palm Beach and Palm Beach Island. At the current sales pace, the Greater Downtown Miami condo market could be sold out by the first
quarter of 2013.

A year ago in December 2010, developers controlled 16 percent - nearly 3,500 units - of the new
inventory in Greater Downtown Miami. In December 2009, the number of unsold developer units represented 33 percent - nearly 7,200 units - of the new inventory added to the market during the condo boom, according to the report.

Competition is intensifying in Greater Downtown Miami as bulk owners attempt to resell units
at the ICON Brickell, Paramount Bay, and Vizcayne - formerly the Everglades on the Bay - for a premium and a series of recently announced new projects strive to catch the attention of buyers.
At least 10 new towers with more than 3,200 units are proposed for Greater Downtown Miami which has been the epicenter of the South Florida crash, according to the CondoVultures.comPreconstruction Condo Projects list.

Spurred by a strong pool of foreign investors, attractive land prices, and competitive building costs,developers are proposing or already constructing the 23 Biscayne Bay,MyBrickell, Sky Palace at Mary Brickell Village, Brickell Citicentre, theResorts World Miami, and BrickellHouse in the Greater Downtown Miami market that stretches from the Julia Tuttle Causeway south to the RickenbackerCauseway, and Interstate 95 east to Biscayne Bay,
Of the more 20,000 developer units created and sold since 2003, about 90 percent of the Greater
Downtown Miami condos are owned by investors and second-home buyers as of July
2011, according to a recent CondoVultures.com report.
Greater Downtown Miami has the lowest rate of primary users - based on Homestead Exemptions filings -in South Florida's seven largest coastal condo markets east of Interstate 95 in
Miami-Dade, Broward, and Palm Beach counties, according to the report.
The high concentration of investors and second-home buyers with foreign currencies focused on Greater Downtown Miami is contributing to the new found optimism about future
development, industry watchers said.

In the fourth quarter of 2011, the transaction activity for developer units in Greater Downtown Miami was concentrated in 18 projects, according to the report.
Of the nearly 250 developer units to change ownership in the fourth quarter of 2011, the greatest
number of unit transactions occurred at the Axis on Brickell condominium in the Brickell Avenue Area of Greater Downtown Miami.
Nearly 45 developer units at the two-tower condo project were purchased on an individual deal basis for a combined $11.7 million between October and December of 2011, according to
the report.
The Infinity at Brickell is the project with the next highest number of developer
unit transactions in the fourth quarter of 2011.
Buyers purchased more than 30 units for nearly $10 million at the 52-story tower with more than 450 units near South Miami Avenue in the Brickell Avenue Area, according to the
report.
None of the other 16 projects that sold developer units in the fourth quarter of 2011 were able to
surpass 30 or more transactions during the same three-month
span, according to the report.
Overall, developers unloaded more than 270,000 square feet of salable space for $98.5 in Greater
Downtown Miami in the fourth quarter of 2011, according to the report.
It is worth noting anadditional 1,000 units in Greater Downtown Miami that were previously purchased by bulk buyers are now being actively marketed for resale on an offmarket
basis, according to an analysis by the licensed Florida brokerage CVR Realty™.
An additional 900 condos that were built and sold to individual buyers since 2003 are currently on the resale market at a median asking price of nearly $380 per square foot in
Greater Downtown Miami as of Jan. 18, 2012, according to Florida Realtors association data.
Between 1963 and 2002, developers constructed 11,500 units in the Greater Downtown Miami market. The boom years of 2003 to 2010 nearly tripled the total inventory to nearly 34,000
units in Greater Downtown Miami.
The overall inventory could have been even greater if not for several proposed projects such as 600 Biscayne, Capital at Brickell, and Infinity at Brickell II being delayed or
even canceled during the crash.
It is important to note there are various stages to a residential real estate transaction in South
Florida.
A transaction begins when a property is made available for sale and ends when a title is conveyed
from one party to another party as a result of the recording of a deed with the
local government.
As part of the process, a property typically goes under contract and into a due diligence phase by
which a deal can be canceled.
The CondoVultures.com new condo sales report is based on
completed transactions where a deed is recorded and taxes paid as a result of
the sale.
Condo Vultures® LLC is a
real estate consultancy and marketing company based at 1005 Kane Concourse,
Suite 205, Bal Harbour, Florida, 33154. You can reach Condo Vultures® LLC at
800-750-0517.
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out about our various Condo Vultures®Seminars. Looking for a property at a deep discount? Take a peek at the Vultures Database™ or view our Video Library. Looking for bulk projects direct fromdevelopers or lenders? Visit the Condo Vultures® Bulk Deals Database™. Our new books, the Official Condo Buyers Guide to Miami™,
Official Condo Buyers Guide To South Beach™,
Official Condo Buyers Guide to Sunny Isles Beach™,
Official Condo Buyers Guide to Downtown Fort Lauderdale and the Beach™,
Official Condo Buyers Guide to Hollywood / Hallandale Beach™,
Official Condo Buyers Guide to Downtown West Palm Beach™, and Official Condo Buyers
Guide to Boca Raton / Deerfield Beach™, are now available. Want to see every foreclosure filed in South Florida since 2007?
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QUI ACHETE A MIAMI ?

2012-01-22T15:22:00.000-08:00

Mais quels sont ces Investisseurs qui achètent donc à Miami ?

Première ville des Usa, en terme d’activité d’achat/vente
immobilier par les étrangers, Miami est en train de devenir la plus dynamique
de toutes les villes Internationales.
Elle est le « number one hot spot », pour les Investisseurs
(CASH Buyers) venus du monde entier, attirés par, les prix bas de l’immobilier
dus à la crise, par le style de vie que l’on y trouve, et son soleil quasi permanent.

En cette fin d’année 2011, MIAMI est définitivement considérée
par la Presse et les Economistes Américains comme étant la ville des
Etats Unis, à être la première à se relever concernant le marché immobilier.
En effet tous les indicateurs, déjà dans le vert en 2010 sont largement confirmes pour 2011.
Entre Mars 2010 et Mars 2011, 1/3 des transactionsNationales faites aux Usa , se sont effectuées en Floride, ce qui revient à dire que 30% des $82 Milliards investis par des Etrangers, l' ont été à Miami .

Mais ce qui est assez incroyable c’est que 60% des achatsimmobiliers à Miami ont été effectués parles étrangers.
Voici ci-dessous l’origine des investisseurs par ordre d’importance :

Sur le plan National :
1- Canada
2-Chine
3-Mexique
4-Royaume Unis
5- Inde
6-argentine et Brésil
7-France
9-Japon
10-Russie

31% des étrangers ont acheté en Floride, 12% enCalifornie , 3% a NewYork

Floride du Sud : Miami
1- Venezuela 28%
2- Canada 10%
3- Brésil 9%
4- Argentine 8%
5- Colombie 7%
6- France 6%
7- Mexique 5%
8- 27 % proviennent de 80 autres divers pays

Les quartiers les plus demandés par les étrangers sont
bien sur : La nouvelle « Riviera Floridienne » qui s’étend depuis
la pointe de South Beach en passant par les Iles de la baie, Bal Harbour, Sunny
Isle, jusqu’à Hollywood, mais aussi Down Town et
Mid Town, les nouveaux quartiers émergeants (voir Ci-dessous Miami 2020).

*72% de ces 60% ont acheté des appartements,
alors que 21% d’entre eux ont acheté des maisons individuelles.

Source :Miami Association of Realtors

MIAMI 2020
http://www.youtube.com/watch?v=3dZDgTfR-d4&feature=results_video&playnext=1&list=PL9CBA24383F82D963

LES 20 MEILLEURES RAISONS DE VISITER ET D'INVESTIR A MIAMI

2011-12-13T11:18:00.000-08:00

Les 20 meilleures raisons de visiter et d’acheter à Miami

1. Immobilier abordable: Le marché local offre une capacité financière record, des commodités et des mesures incitatives à l’initiative des vendeurs; l’immobilier a été 50% plus abordable au cours de ces cinq dernières années; un dollar US faible donne lieu à des réductions plus importantes pour les acheteurs étrangers. + de 30% des investisseurs étrangers qui investissent aux US achètent a Miami.
2. Le meilleur marché pour les acheteurs étrangers : Meilleur état des Etats-Unis, Miami est aussi le meilleur marché pour les acheteurs internationaux. Il devrait dépasser la performance des autres marchés américains sur le long terme.
3. Un temps enviable : une ville en majeur partie « subtropicale » dans un pays continental, avec une température moyenne de 23 degrés C.
4. De belles plages : Le comté de Miami-Dade s’étend sur 84 kms de côte de l’océan atlantique et 67 km2 de voies navigables arbore plus de 15 kms de plages mondialement célèbres.
5. Sports et activités aquatiques : Profitez de la plongée en apnée, de la voile, de la navigation de plaisance, du kayac, de la natation, et de la plongée sous-marine, ainsi que d’autres sports aquatiques toute l’année durant.
6. Style de vie : Un style de vie excitant pour tous : les jeunes adultes, les familles, les baby boomers, les retraités, les célèbrités, les visiteurs : musées, lieux de représentation, galeries d’art, sports professionnels, et endroits pour faire du shopping hors du commun.
7. Vie nocturne fabuleuse : Océan Drive et plus : meilleurs restaurants, discothèques, bars, endroits vivants à la mode mondialement célèbres.
8. Restaurants : A Miami, vous pouvez savourer une cuisine mondiale comme nulle part ailleurs aux Etats- Unis.
9. Industrie du divertissement : Centre de mode principal, meilleures agences de mannequins au monde, semaine de la mode et plus de 2 400 productions cinématographiques et industries du film.
10. Immobilier commercial et de placement : Les taux d’inoccupation pour tous les secteurs
commerciaux à Miami se situent en dessous de la moyenne nationale; l’immobilier particulier et résidentiel surclasse les principaux marchés des Etats-Unis.
11. « Passerelle pour les Amériques » : situation stratégique entre l’Amérique latine et l’Europe, « Capitale des Amériques ».
12. La ville internationale des Etats-Unis : environ 50% des habitants sont d’origine étrangère et parlent plus de 100 langues différentes.
13. Centre d’affaires mondial : pour les affaires, la finance, le commerce, les medias, les loisirs, les arts et le commerce international : pas d’impôt sur le revenu fédéral ; accueil presque 1 200 sociétés multinationales de 6 nations différentes ; plus de 100 consulats internationaux, bureaux commerciaux et chambres de commerce binationales.
14. Hôtels : au cinquième rang des Etats-Unis en termes d’occupation après New York, Oahu Island, San Francisco et Boston.
15. Meilleure destination touristique : 12,6 millions de visiteurs par jour : 6 millions d’entre eux sont des visiteurs internationaux.
16. Plateforme aviatrice mondiale : 3ème aux Etats-Unis avec 33,5 millions de passagers par an; plus de 80 compagnies aériennes pour 120 destinations : meilleur aéroport de fret des Etats-Unis avec 1,8 millions de tonnes : 19 milliards de dollars de revenu commercial par an.
17. Port de Miami : « Capitale de la croisière mondiale » avec plus de 4 millions de passagers par an ; il sert aussi 240 ports de mer; 9 millions de tonnes de cargo de mer ; meilleurs marchés : Chine, Italie, Hong Kong, Honduras et Brésil.
18. Etablissements scolaires : 4ème plus grand district scolaire des Etats-Unis; 5 collèges et universités; 3 écoles de droit.
19. Hôpitaux : 33 hôpitaux ; le Jackson Mémorial est l’un des 25 meilleurs hôpitaux des Etats-Unis et l’hôpital des enfants de Miami est considéré comme le meilleur hôpital pédiatrique du pays.
20. Meilleurs classements
Miami a la plus grande concentration de banques internationales des Etats-Unis.
La silhouette de Miami se situe à la troisième place aux Etats-Unis derrière New York City et Chicago et à la 18ème dans le monde (Almanach de l’architecture et du design.)
Miami est la seule ville des Etats-Unis entourée de deux parcs nationaux, le Everglades National à l’Ouest, et le Biscayne National Park à l’est.

C’est super d’habiter, de travailler et de profiter de la vie à Miami !

DERNIER CONGRES DE L' IMMOBILIER A MIAMI NOV-2011

2011-11-13T08:13:00.000-08:00

Christian Goode Président de "Resorts World Miami"
Brigitte Respaut Degrave,
Bernardo Fort-Brescia-FAIA Founding Principal-Arquitectonica

Kirkor Ajderhanyan et Brigitte Respaut Degrave
Président Intenational Relations Comittee FNAIM

Brigitte Respaut Degrave
au “2011 MIAMI INTERNATIONAL REAL ESTATE GONGRESS”

Miami, Floride (8 Novembre 2011) –Brigitte Respaut Degrave (Sterling Equity Realty LLC), Top 5 des Agents Immobilier Francais à l’International et installlée à Miami depuis 15 ans, était présente lors du 18th Congrès International de l’immobilier de Miami, en tant que participante, parmis 200 agents immobiliers et membres de la profession triés sur le volet, en provenance de tous les Etats Unis et du monde entier.

Ce congrès, qui s’est déroulé dans les prestigieux salons de l’hotel Biltmore à Coral Gables, a porté sur les grandes tendances du marché immobilier Intenational depuis le début de la crise, ainsi que sur toutes les méthodes marketing de pointe. “Le programme a été passionnant et très riche en information pour qui est impliqué dans le domaine de l’immobilier à quelque niveau que ce soit et quelqu ‘en soit sa spécialité: résidentiel, commercial, investissement, prêt immobilier, services juridiques, et services de toutes sortes aux Etats Unis ou à l’étranger”dit Brigitte Respaut Degrave.

La Conférence de cette année a regroupé un panel d’experts de l ‘immobilier reconnus tant Nationalement qu’Internationalement, mais aussi des orateurs et conférenciers de très haut niveau , venus à Miami, de 10 pays differents et d’une vingtaine de villes Américaines , pour échanger et dialoguer avec les professionnels du terrain, Américains et Etrangers au sujet des problèmes majeurs de cette industrie , incluant les facteurs les plus influants du marché de l’investissement et du développement de l’immobilier International.

Ce Congrès a donné l’occasion de renouer des contacts avec d’anciens collègues ou connaissances venus de différents horizons, facilitant la maximization des opportunités d’affaires en ce qui concerne , les investissements et les achats /ventes.
-Brigitte Respaut Degrave :”J ‘ai été impressionnée par la rapidité de la globalisation de notre industrie et de l ‘avancée des applications à notre domaine, des nouvelles technologies sur le net, comme Proxio.com, Terafly.com, Imapp.com, worldproperties.com.....”

-Brigitte Respaut Degrave “En tant qu ‘agent immobilier Francaise en Floride , j’ai un réel plaisir à exercer mon métier dans de telles conditions tout en optimisant mon travail en utilisant ces techniques de pointe alliées aux méthodes de marketing Américaines.C’est un régal de travailler avec de tels outils, efficaces , fiables tout en bénéficiant du support constant et sans faille apporté par la “Miami association of Realtors. Ces techniques me permettent de communiquer dans le monde entier dans toutes les langues mais principalement dans ma langue maternelle, le Francais , tant et si bien que ma clientèle est constituée à 100% d’investisseurs étrangers Francophones”.
Ce congrès Immobilier a été reconnu comme étant le premier grand évènement International de l ‘année dans sa catégorie mettant en vedette la "National Association of Realtors (NAR)": , avec un exposé de Lawrence Yun’s Chef Economist sur” la conjuncture Economique actuelle et comment cibler les investisseurs étrangers”- Le President du NAR , Maurice “Moe”Vessy sur “Pourquoi investir a Miami et conversation avec le Président”- Le fondateur de Condo Vultures Realty , Peter Zalewski concernant “les opportunités du Marché”- Le president de FIABCI monde Alexender Romanenko sur le marché immobilier en Russie et le profil des acheteurs Russes par rapport au marché étranger-et Ileana Rose-Lehtinen, US Representative ,congress Woman and Chairman of the House Committee on Foreign Affairs, sur “les accords des libres échanges et les autorisations de visas possibles-

Galas et réceptions ont agrémenté ces 3 jours de conférence qui ont été cloturés par la présentation du magnifique projet du RESORTS WORLD MIAMI”par son Président Chritian Goode et Bernardo Fort –Brescia- FAIAFounding Principal -Arquitectonica, avec lesquels Brigitte Respaut Degrave s’est entretenue au sujet de ce projet de plus de $ 3.8 milliard de dollars, concernant la construction de 6 nouvelles tours en Centre ville, comprenant, entre autre 2 casinos, 4 hotels , des boutiques de luxe et 50 restaurants. “C ‘est l'un des projets les plus extraordinaires du monde, architecturalement parlant, et dès qu ‘il verra le jour , Miami, qui est déjà une destination les plus courues du monde , deviendra absolument incontournable .”
Resorts World Miami
http://www.rwmiami.com/
http://www.youtube.com/watch?v=wfnLzgNi3VQ

La Miami Associaton of REALTORS (miamire.com) , “Your link to the world” est la plus importante des associations locales de tout les Etats Unis, représentant plus de 25 000 membres, impliqués dans tous les aspects de l’immobilier : résidentiel, commercial, investissement.

Yvone Courage

DEVALUATION DES PRIX DRAMATIQUE : MAIS QU' ATTENDENT LES ACHETEURS ?

2011-10-29T15:35:00.000-07:00

28 Octobre 2011
Les affaires abondent : Qu ‘est ce que les acheteurs attendent de plus ???
“Avec ces prix bas et des intérêts bancaires ultra bas, le marché immobilier Américain offre actuellement ,peut être les meilleures affaires à faire de toute une génération” note un article récent de Bloomberg Businessweek.
“ Depuis le boum immobilier en 2006, le prix des habitations ont baissé de 31%” …
…….”Il est impossible d’envisager une possibilité de perdre de l’argent actuellement, en achetant maintenant…” a dit l’économiste Dean Baker, “les prix peuvent peut-être baisser encore un peu,mais très peu.”

Très touchée par la crise, la Floride comporte 2 villes sur 10 villes aux Usa dont le taux de dévaluation des prix a été le plus dramatique.

Bargains abound: What are buyers waiting for?
NEW YORK – Oct. 28, 2011 – With low home prices and ultra-low interest rates, the housing market now offers “perhaps the best deals of a generation,” notes a recent article by Bloomberg Businessweek.

Since the housing boom of 2006, home prices have fallen about 31 percent. Also, mortgage rates have been hovering at record lows for the past few weeks – in the 4 percent range or even lower on 30-year fixed-rate mortgages, according to Freddie Mac’s mortgage market survey.

“It’s hard to see the possibility of losing on a home purchase right now, with these mortgage rates,” says economist Dean Baker. “Prices may go lower, but not by much.”

The article notes the following scenario: Buying a $300,000 home with a 4 percent mortgage rate and a 20 percent down payment would mean a $1,145 monthly payment. The Mortgage Bankers Association recently predicted that home prices may fall another 3.5 percent by mid-2012, but mortgage rates will increase by a half-point. Under that same loan scenario, a home would sell for $289,000 while the monthly mortgage bill would be $1,171 – only a $26 difference.

For those who can qualify for a mortgage, “playing the waiting game” won’t result in much gain, Nariman Behravesh, chief economist at IHS in Englewood, Colo., told Bloomberg Businessweek.

Source: “Crazy Home Deals Await the Creditworthy,” Bloomberg Businessweek (Oct. 24, 2011)

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Cities with the great home value declines based on Zillow estimates:

1. Merced, Calif.: -67.6%
2. Modesto, Calif.: -63.5%
3. Stockton, Calif.: -62.9%
4. Las Vegas: -61.4%
5. Vallejo, Calif.: -59.3%
6. Salinas, Calif.: -57.5%
7. Daytona Beach: -56.8%
8. Bakersfield, Calif.: -56.1%
9. Fort Myers: -56%
10. Phoenix: -55.6%

LE MARCHÉ DE LA LOCATION DOPE LES VENTES AUX INVESTISSEURS

2011-10-29T14:53:00.000-07:00

“Le marché de la location aux Etats Unis est un marché très vif et sécurisé qui rassurent les investisseurs “.

LES INVESTISSEURS VOIENT DES PROFITS ENCORE PLUS IMPORTANTS AVEC L’AUGMENTATION DES LOYERS.
Source: “Rising Rents Improve Investors’ Return,” RISMedia (Oct. 20, 2011)
Traduit par Brigitte Degrave

Les demandes et les prix des locations immobilières continuent de monter en flèche aux Usa et les investisseurs encaissent.
Les loyers ont un taux d’augmentation annuel de 5.17% comparativement à celui de l’ année dernière qui était de 4.72%.
Si les loyers continuent d’ augmenter au même rythme, ils ne seront pas loin d’ atteindre le niveau le plus haut de 6.18% relevé en 2000 selon Axiometrics Inc.
1.4 millions de nouveaux locataires sont arrivés sur le marché de la location cette année dont certains sont d’ anciens propriétaires , partis en saisies bancaires ou en “ short sale “ .
Les locataires montrent un intérêt croissant pour les maisons achetées par les investisseurs.
Le résultat , selon les chiffres officiels , est que le nombre d’ investisseurs augmente de 20 a 40 % par mois en ce qui concerne le marché des maisons déjà existantes .
Du fait des prix , et des taux d’ intérêt à l ‘emprunt, très bas, de plus en plus d’ investisseurs ,déjà motivés , sautent sur ces opportunités. D après une récente étude faite par REALTOR.COM, près de 60% des investisseurs se considèrent comme nouveaux venus sur le marché del ‘investissement immobilier.
“Il s’ agit d ‘un investissement a long terme “ dit Greg Rand CEO de OWN AMERICA. Les loyers sont un retour sur investissement progressif et régulier, qui donnent au fil des années ,une valeur alléchante à votre bien dès que les prix remontent . Et ils remonteront.
Les meilleurs profits dans l’ immobilier s ‘accroissent avec des investissements sur le long terme pour les investisseurs qui ont une vision à long terme.

Investors see bigger profits in rising rents
Rents are rising at a 5.17% annual rate from 2010's 4.72%; higher demand comes, in part, from foreclosed homeowners. Read more.

Read more …
http://www.floridarealtors.org/NewsAndEvents/article.cfm?p=5&id=266727

UNE NOUVELLE EQUIPE POUR UN MEILLEUR SERVICE

2011-09-07T05:22:00.000-07:00

Chers Client(e)s et Ami(e)s, Bonjour à toutes et à tous

Je vous remercie encore et encore de la confiance que vous avez bien voulue m’ accorder l’ors de l’achat,de la location ou de la revente de votre bien immobilier à Miami .
Je pense profondément et sincèrement que 100% d’ entre vous ont fait une très belle opération, de bons investissements, dans un marché en pleine évolution , et qui va , sans aucun doute, vous procurer de très belles plus values.
Je vous confirme aussi que je suis dans votre aventure comme s’il s’agissait de la mienne et ceci avec beaucoup de joie et de satisfaction.
Certains, parmi vous , ont eu même le grand Bonheur de pouvoir profiter de leur bien , l‘hiver dernier et/ou cet été , entre 2 locations et cela a été une belle cerise sur le gâteau et un grand plaisir de se revoir,n’est ce pas ?
Devant l ‘affluence des demandes provenant de nouveaux investisseurs que je recois et qui ne cessent de croitre chaque jour ,et surtout et avant tout, afin de pouvoir vous offrir un service après vente de plus en plus performant, je viens de restructurer mon équipe.

RESTRUCTURATION: Une nouvelle équipe pour un meilleur service-

-MARC SACHELI, va me seconder dans les ventes, les visites et l‘execution des contrats avec notre système spécial de signature électronique (…plus besoin d’imprimer!). Pour ceux d’entre vous qui sont à la recherche d’un business , sachez que Marc est aussi specialisé dans l’immobilier commercial.

-ALEXIS DEGRAVE, va m’asssister dans les locations, les visites et pour une partie de l‘administratif , afin d’obtenir pour vous la meilleure rentabilité possible avec un service d’accueil des locataires aussi impeccable que possible.

- MARIE LAURE MATHIEU(que vous connaissez déjà pour une grande partie d’entre vous) qui est Franco-Americaine et depuis 30 ans aux USA,a déjà pris en main toute la gestion des “imprévus “ au jour le jour. Gestion indispensable et incontournable des petits tracas , soucis quotidiens inherents a l’entretien de la propriétè et à la valorisation d’un patrimoine immobilier.
Pour être très franche , nous sommes dans l'impossibilité pour des questions légales et d’emploi du temps , de nous occuperde tous ces petits problèmes: climatisations qui tombent en panne , robinets qui fuient , dégats des eaux ,toilettes bouchées, paiement des taxes, organisation de vos déclarations comptables, relevé du courier, suivi des assurances etc….et de plus faire des ventes,des locations des recherches ,du marketing et j ‘ai compris et je comprends qu’il vous faut beaucoup d’assistance(ce qui est normal) .De ce point de vue la et Marie Laure est et sera pour vous la personne idéale en la matière.

Elle propose plusieurs formules , contrat annuel ou services à la carte et saura répondre à tous vos besoins avec des tarifs plus que légers.

Les commissions que nous percevons en tant qu‘agents immobiliers , lors des ventes et des locations ne couvrent aucunement les frais de gestion et le nombre d’heures passées à gérer les petits problèmes et soucis afférents au bien acheté par vous. Surtout lorsque vous êtes a 8000 kms de distance et que le besoin est urgent..mais Marie Laure est et sera là.

Vous trouverez ci-après les coordonnées de Marie Laure et vous remercie de la contacter le plus rapidement possible par email ( mlmiami7@yahoo.com ) si vous désirez plus de renseignements sur son fonctionnement. Elle va bien sur vous demander une petite réserve de trésorie (et accepte les payments par carte bleue ) car vous êtes très nombreux à avoir besoin de services et vu l’affluence de nouveaux clients,nous ne pouvons,malheureusement plus, pour des raisons de comptabilité et de trésorerie,avancer les fonds ou payer les factures d’avance pour tout le monde.

Marie Laure est, en fait , ce que nous appelons en France un “gérant d’immeuble”, et elle répond à tous les soucis que les propriétaires et les locataires peuvent avoir. Elle est l’interface entre vous,les locataires et les problèmes éventuels.

Je suis sure ,que cette nouvelle organisation vous amènera un service encore plus complet,encore plus efficace et à la carte,et je suis sure aussi d’avoir trouvé la solution la meilleure et la plus adaptée à chacun d’entre vous.

Bien à vous,

Brigitte Respaut Degrave

..ET ENCORE QUELQUES CHIFFRES TRÈS INTERESSANTS.

2011-07-31T07:18:00.000-07:00

L'Etat de Floride a représenté ,cette année, 31% des transactions Internationales, et vient donc en tête des 50 états de Etats Unis d'Amérique.

La Californie vient en 2nd place avec 12% de transactions internationales.

Le Texas avec 9% se positionne en 3 ème position, et l 'Arizona avec 6% en 4ème position.

CARNET D'ADRESSES

2011-05-31T11:25:00.000-07:00

BRIGITTE A TESTÉ POUR VOUS :

Restaurants :
- Puerto Saga 700 Collins Ave Miami Beach Fl 33139
http://www.yelp.com/biz/puerto-sagua-restaurant-miami-beach

Restaurant Cubain , le meilleur !

-TRIO on the Bay 1601 , 799th Street Causeway , North Bay Village Miami , Fl 33141
http://www.trioonthebay.com email : indo@trioonthebay.com

Au bord de l'eau ...C'est très bon et en plus le cadre est superbe -

ACHATS IMMOBILIERS PAR LES ETRANGERS AUX U.S.

2011-05-23T10:29:00.000-07:00

Quelques chiffres concernant les achats de biens immobiliers aux U.S. par les étrangers .

Tradution d’extraits de l’article “U.S. home sales by foreign buyers surge” © 2011 Florida Realtors®
May 19, 2011

…Les $ 16 000 Billions d’ achats immobiliers effectués par les étrangers cette année aux U.S., confirment que les U.S restent une destination très prisée selon le National Association of Realtors… .
…La Floride a représenté cette année 31 % du total des transactions internationales, soit plus que dans n’ importe que l’ autre état des U.S.. La Californie avec 12%, le Texas avec 9%, l’ Arizona avec 6% , font partie des 4 états des U.S ou il y a eu le plus de transactions internationales….
…“Les U.S ont toujours représenté un lieu désirable pour posséder un bien immobilier comme pour posséder un investissement profitable.” Dit Ron Philips Président du NAR. “Ces dernières années , nous avons vu de plus en plus d’acheteurs étrangers venir ici pour profiter des bas prix et de l’ inventaire important….
…Historiquement les acheteurs étrangers, ont été attirés par la propriété aux U.S pour un certain nombre de raisons.Les biens immobiliers aux U.S. , sont géneralement moins chers comparitivement aux biens des autres pays, ces biens sont considérés comme sécurisés, et le marché de la location aux U.S. offre des opportunités potentiellement appreciables sur le long terme….
…Récemment les acheteurs Internationnaux sont venus de 70 pays differents, comparativement à 53 pays en 2010.
Pour la 4 ème année consecutive, le Canada se place en tête avec 23 % des ventes. La Chine vient en 2ème position avec 9% des ventes cette année. En 3 ème position viennent le Mexique , l’Angleterre, et l’Inde. L ‘Argentine et le Bresil, combinés, représentent l’acroissement des achats par les étrangers avec 5 %. Les 5 pays étrangers en tête de ce palmarès totalisent à eux seuls 53% des ventes faites a l’ international…
…61 % des acheteurs étrangers ont acheté une maison contre 36% qui ont acheté un appartement…. De plus 62 % de ces acheteurs internationaux ont acheté leur bien comptant. 32% de ces 61% n’ont pas acheté du aux difficultés d’obtention de prêt….

LIRE L’ARTICLE EN ANGLAIS TOUT ENTIER :
http://www.floridarealtors.org/NewsAndEvents/article.cfm?p=3&id=260126

LES CANADIENS NE SONT PAS EN RESTE PARMI CEUX QUI INVESTISSENT A MIAMI

2011-03-26T07:47:00.000-07:00

1 CANADIEN SUR 5 S' INTERESSE AU MARCHÉ DE L' IMMOBILIER AUX USA...!!

1 in 5 Canadians interested in buying U.S. property
MONTREAL – March 25, 2011 –
A new survey from BMO Bank of Montreal and conducted by Leger Marketing finds that one in five Canadians would now consider purchasing property in the United States. Lower home prices and a strong Canadian dollar have sparked their interest in purchasing U.S. property.Overall housing prices in the United States have fallen by 30 percent over the past four years.

However, prices in traditional Canadian snowbird destinations have dropped even more. For example, prices in Tampa are down 44 percent, Phoenix fell 54 percent, Las Vegas 57 percent, and Miami 49 percent.

“Now, with the American economy and employment gaining strength, home sales should pick up and put a floor under soft prices,” said Sal Guatieri, senior economist, BMO Bank of Montreal. “We expect prices to rise over time as the overhang of unsold homes eases.” He also expects the American dollar to strengthen, which would add to the investment potential for Canadians who jump into the real estate market now.Other survey findings:
• Men are more likely to consider purchasing a U.S. home, 29 percent compared to 16 percent of women.• Regionally, residents of Alberta (31 percent), British Columbia (28 percent), and the Prairie Provinces (27 percent) are most interested in buying U.S. property.Some Canadian banks, such as BMO, have branch offices operating in Florida and elsewhere in the U.S.© 2011 Florida Realtors®

LES IMPÔTS EN FLORIDE (complément d'infos )

2011-03-09T10:18:00.000-08:00

09 Mars 2011
Chers amis et clients , voici un document que j'ai relevé sur le net ce matin , que je trouve personnellement clair et bien fait, et que j aimerais vous faire partager ..Bravo au French District !!
Brigitte Respaut Degrave

Source the French District
Sociétés, particuliers, propriétaires,… vos taxes, vos impôts, vos déductions dans le Sunny State.
La Floride bénéficie d’une fiscalité plutôt clémente mais bien spécifique par rapport aux 49 autres Etats américains. Petits rappels pour mieux comprendre l’impôt sous le soleil.

Une fois, ça suffit

Afin d’éviter la double imposition, et afin que tout le monde ait sa part du gâteau fiscal, les Etats-Unis et la France ont conclu une convention en date du 31 août 1994 en matière d’impôt sur le revenu.

A - Impôt américain ou impôt français?
Ce n’est pas parce que vous avez pris un aller simple pour l’Amérique, que vous y avez ipso facto votre résidence fiscale. Alors, il faut se reporter à l’article 4 de la convention franco-américaine de 1994 qui énonce des critères hiérarchisés par ordre d’importance pour déterminer le pays de votre résidence fiscale :

1°) Le pays où vous avez votre foyer d'habitation permanent
2°) Le pays où vous avez votre centre d’intérêts vitaux
3°) Le pays de votre séjour habituel
4°) Le pays de votre nationalité

Attention : Il existe aussi des critères de présence physique. Ainsi, pour certains d’entre vous qui pensent qu’en étant moins ou plus de 180 jours par an, vous échappez à la résidence fiscale, détrompez-vous.

Il suffit alors de remplir l’un des critères suivants pour être considéré résident fiscal aux Etats-Unis :
• Etre Citoyen Américain ;
• Etre Titulaire de la Carte Verte ;
• Etre présent au moins 183 jours aux Etats-Unis ;
• Etre présent aux Etats Unis 183 jours selon le calcul suivant : Nombre de jours passé au cours de l’année N : + 1/3 du nombre de jours passé en N-1+ 1/6 du nombre de jours de l’année N-2.
En bref : Si vous avez passé 180 jours en 2010, 70 jours en 2009 et 40 jours en 2008 soit 210 jours, vous serez considéré comme résident fiscal américain. Dès lors, vous aurez l’obligation de déclarer non seulement :
• L’ensemble de vos revenus mondiaux,
• Mais également tous vos actifs financiers situés à l’étranger si ces actifs dépassent $10,000.
Tout oubli ou omission est réprimé sévèrement aux Etats-Unis. Souvenez vous qu’Al Capone s’est fait emprisonner … pour fraude fiscale !

Notez également que ce n’est pas parce que vous êtes « Résident Fiscal » que vous avez l’accès à la file expéditive des « Residents » lorsque vous passerez « l’immigration » à l’aéroport. Pour cela il faut être Américain ou Carte Verte -

Conclusion :
La détermination de la résidence fiscale n’est pas aisée et dépend bien souvent d’une étude au cas par cas de votre situation personnelle. Renseignez-vous auprès d’un expert-comptable, il saura vous éclairer.

B - Le Système Fiscal Américain
Le système fiscal américain prévoit l’imposition de son contribuable à trois niveaux
• Fédéral• De l’Etat• Local
Le taux maximum de l’impôt sur les revenus est de 35% pour les personnes physiques et de 35% pour les sociétés.

-L'impôt fédéral
1/ Principe
Le barème est déterminé en fonction de la situation familiale. Comme dans de nombreux pays, les services fiscaux américains distinguent les célibataires seuls ou chargés de famille et les personnes mariées.

2/ Les abattements
Il existe un système assez souple d’abattements pour frais professionnels : Dès lors que les frais ont été engagés dans un cadre professionnel, ils sont déductibles en principe et dans une certaine limite… Le séjour à Disney World avec les enfants ne fait pas partie de ce cadre professionnel par exemple (cas concret souvent vu par les cabinets comptables locaux).
Réel ou Forfait ? Vous pourrez soit recourir au système forfaitaire de déduction, soit calculer vos frais réels. Un site intéressant et pas trop indigeste, qui répond au cas par cas sur ces déductions : quizlaw.com/what-is-federal-income-tax/
Le calcul de l'impôt sur le revenu prélevé à la source (votre employeur est le collecteur de l’impôt) s'effectue après application de ces abattements et déductions.
Notez ici, que les salaires aux Etats-Unis se négocient donc en brut. En effet, le net (de tout), à salaire équivalent, peut fortement varier selon, par exemple, le nombre d’enfants à charge.

3/ Les taux
Un système de taux marginal d'imposition par palier est appliqué au revenu imposable.
a)Les taux pour l’imposition des personnes physiques
Les taux varient de 10 % si vous gagnez moins de 8,500 $ à 35 % si vous avez des revenus supérieurs à 379,150 $. Ceci peut aussi changer en fonction de votre situation maritale.

b)Les taux pour l’imposition des sociétés
Les taux varient de 15% si le revenu imposable est inférieur ou égal à 50,000$ à 35 % si votre société dépasse les 10 millions de dollars de revenus imposables.

-L'impôt d'État
C’est une première bonne nouvelle (car il y en a une autre), la Floride ne prélève pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques, et cette règle est formellement inscrite dans sa constitution. En effet, à l’époque où la Floride était infestée de crocos et ne connaissait pas la climatisation, c’était un moyen plutôt efficace d’attirer l’immigrant.
Il a bien existé, pendant un court temps, un impôt sur la « propriété personnelle intangible » (intangible personal property) mais il a été aboli en 2007.
Notez que la Floride n’est pas la seule. L’Alaska, le Connecticut, le Nevada, le New Hampshire, le Dakota du Sud, le Tennessee, le Texas, l’état de Washington et le Wyoming, eux non plus ne prélèvent pas cet impôt. Pas la seule, mais la plus ensoleillée. :)
Les sociétés sont elles soumises à un prélèvement de l’Etat de Floride d’environ 5.5% sur leur bénéfice net.Pour les mordus de chiffres et pour plus d’informations, voir http://dor.myflorida.com/dor/

-Les impôts locaux
Les taxes prélevées s'appliquent en pourcentage sur le revenu brut déclaré. Ces taxes s'adressent aux résidents et aux non-résidents et financent en partie le fonctionnement des comtés, des municipalités, des districts scolaires et des districts municipaux.

1/ La property tax
Cet impôt sur la propriété est un élément essentiel de la fiscalité des collectivités locales. La base de cet impôt est généralement l’ensemble des biens immobiliers des ménages et des entreprises, et parfois les biens mobiliers. Son assiette peut être soit la valeur du marché, le coût d’achat, le coût de construction du bien, la capitalisation des revenus futurs… En Floride, la property tax correspond à environ 2% du prix d’achat du bien, avec parfois des pondérations dues aux énormes variations de marché. Il est à noter que cette taxe est déductible fiscalement ; L’impôt qui réduit vos impôts…
Enfin il existe la Homestead Exemption, qui permet dans certaines conditions à un propriétaire en Floride de bénéficier d’un abattement allant jusqu'à 50,000$ sur la property tax de sa résidence principale. Voir Florida Department of Revenue

2/ La sales and use tax

La sales and use tax est un impôt sur la vente et l’usage de certains biens et ventes est appliquée au taux préférentiel de 6% auquel s’ajoute une surtaxe qui varie suivant les comtes (+1% pour Miami Dade). Cette taxe est récoltée par les entreprises auprès des consommateurs finaux (vous !). En revanche, les entreprises ne déduisent pas Sales tax (comme la TVA déductible en France par exemple). Les entreprises, paient cette taxe à leur fournisseur si elles sont les utilisatrices finales du bien (achat d’un ordinateur destiné à l’usage interne par exemple). En revanche, si l’entreprise récolte de la Sales Tax, elle pourra, après démarche auprès des services des impôts, obtenir un certificat qui lui permettra de ne pas payer de taxe sur les biens achetés en vue d’être revendus. Notez qu’il n’y a pas de sales tax sur les services.

Impôt sur les revenus locatifs

Les revenus locatifs provenant de la location d’immeubles situés aux Etats Unis y sont imposables selon l’article 6-1 de la Convention. Ils sont en principe exonérés d’impôt en France, cependant, la France se réserve le droit de tenir compte de ces revenus Américains pour calculer le taux de l’impôt Français, si vous êtes bien sur résident français. A noter : La possibilité d’effectuer un amortissement de votre bien sur 27.5 ans permet de réduire de façon conséquente votre bénéfice.

L’impôt sur la fortune

C’est la seconde bonne nouvelle, il n’existe pas d’impôt sur la fortune en Floride. Le seul impôt calculé sur la valeur estimative du bien, c’est la property tax. A noter toutefois : cette property tax peut s’avérer plus pénalisante que l’ISF car le montant des emprunts ne se déduit pas de l’assiette imposable au niveau de la property tax, contrairement à l’ISF.

Brigitte Respaut-Degrave, est en contact avec « beaucoup de personnes du sud-est de la France », la Floride « leur rappelant leur qualité de vie, avec les impôts en moins ». Elle les détourne des ventes après saisie immobilière (forclosures), longues et contraignantes pour privilégier les transactions de gré à gré, « au prix du marché ». Un bon compromis entre affaires et morale : certains rechignent à faire du profit sur le dos des propriétaires expulsés...

PRESS

2011-03-06T14:20:00.000-08:00

Brigitte Respaut-Degrave, est en contact avec « beaucoup de personnes du sud-est de la France », la Floride « leur rappelant leur qualité de vie, avec les impôts en moins ». Elle les détourne des ventes après saisie immobilière (forclosures), longues et contraignantes pour privilégier les transactions de gré à gré, « au prix du marché ». Un bon compromis entre affaires et morale : certains rechignent à faire du profit sur le dos des propriétaires expulsés...

Articles paru dans LA PROVENCE, VAR MATIN et NICE MATIN :
http://www.laprovence.com/article/region/miami-eldorado-des-provencaux

LES ETAPES IMPORTANTES CONCERNANT L'ACQUISITION D UN BIEN EN FLORIDE

2010-12-13T15:21:00.000-08:00

IL A 6 ETAPES IMPORTANTES DANS LA PROCÉDURE D'ACQUISITION D'UN BIEN A MIAMI A PARTIR DE L'OFFRE D'ACHAT:

Il vous faudra avant toute chose, choisir un bon agent immobilier licencié en Floride (demandez son numéro de licence) et de bonne réputation , car vous allez être obligé de lui donner toute votre confiance. Votre agent Immobilier sera ,en quelque sorte, le chef d'orchestre de cette acquisition et devra vous mettre en relation avec tous les intervenants d'un achat-vente en Floride, avant , pendant , et ...bien sur,APRES votre achat.

Une fois votre bien sélectionné avec l'agent immobilier de votre choix :

*NB: Il est préférable et de loin , malgré la confiance que vous accorderez à votre agent immobilier , que vous veniez sur place pour visiter les biens sélectionnés afin de faire votre propre choix.

1-Une fois rédigée par votre agent et soumise au vendeur, votre offre d'achat devra être accompagnée d'un chèque d'accompte (déposit) (ou d'un virement bancaire), à l' ordre du cabinet d'avocat (même rôle que le notaire en France)qui va vous représenter dans cet achat . Si vous ne connaissez pas d'avocat , demandez a votre agent immobilier de vous en recommander 1 ou 2 (afin que vous ayiez le libre choix) et demandez à le rencontrer.

2- En contre partie de ce 1er versement , votre avocat devra vous fournir, par l'intermédiaire de votre agent, une preuve de fond (escrow letter ) prouvant que votre accompte, a été bien été versé, sur son compte séquestre (Trust account ou Escrow account).

3- Une fois que votre offre d'achat est acceptée par le vendeur , le compte a rebours commence....jusqu' à la signature définitive de l'acte d'acquisition, qui aura lieu en principe, au bout de 60 jours (selon les délais standards et selon la date inscrite sur le contrat).

4- Inspection : elle est fortement recommandée et sera faite par un inspecteur licencié en Floride. Elle vous donnera une estimation, et donc une bonneidée, de l 'état général du bien pour lequel vous venez de faire une offre. Cette inspection est payante (A partir de $180...) et vous avez entre 10 et 15 jours (selon ce qui est stipulé sur le contract ) pour la faire. Si cette inspection n'était pas satisfaisante, vous pourrez annuler votre offre, par l intermédiaire de l' avocat qui vous représente qui développera les arguments nécessaires par ecrit afin de mettre un terme légal a votre poristion.

5- Une fois la date d'inspection passée , nous passons en phase 2, temps nécessaire pour obtenir (seulement dans le cas d'un appartement) votre approbation par la copropriété de l immeuble et la délivrance d'un document confirmant cette même aprobation. Sans ce document, extrêmement important , vous ne pourrez pas allez à la signature définitive...mais sachez , dans tous les cas, que vous n' avez aucun risque puisque votre offre d'achat est sous condition suspensive de cette aprobation.

6-Durant cette dernière étape il est essentiel de faire le virement de la totalité des fonds sur le compte séquestre de l'avocat qui vous représente. Un document appelé HUD (arreté final du décompte d acquisition, incluant tous les frais annexes de l'achat) vous sera envoyé par email, environ 1 semaine avant la date de signature. Quelques heures avant la signature , il est nécessaire, de faire un état des lieux (walk through) , afin d'être sur que tout est en ordre et conforme au contrat. La remise des clefs se fait simultanément lors de la signature.

Toute cette procédure peut se faire à distance et par email..

ACHETER A MIAMI , COMMENT CHERCHER ? LA MEILLEURE OPTION ?

2010-12-06T11:08:00.000-08:00

SAISIE BANCAIRES?, SHORT SALES? OU VENTES “NORMALES”?
QUELLE EST LA MEILLEURE OPTION ?

6-12-2010

Si vous désirez faire une affaire à Miami ne vous privez pas des nombreuses possibilités existantes sur le marché immobilier actuel…et quand je dis “nombreuses “je ne parle pas seulement des “Forclosures”* ( saisies bancaires)* et des “short sales” * (voir explication et definitions à la fin de cet article).
Je parle tout simplement des biens à vendre en “mode normal” et pourtant, injustement et bêtement écartés par les acheteurs potentiels.
Pour avoir mené à bien et réussi, moi même, plusieurs dossiers en Short sales et en forclosures (saisies bancaires), laissez moi vous confirmer ce que vous savez déjà sans doute déjà : en réalité très peu de short sales, en publicité sur internet , ou sur le MLS*, aboutissent et quand elles aboutissent cela passe par des délais incontournables et interminables dans la majorité des cas.
De même, Attention également aux fausses Forclosures!!...dont je parlerai plus bas.

Beaucoup d ‘ investisseurs pensent aujourd ‘hui que les short sales et les forclosures représentent le meilleur rapport qualité/prix sur le marché de l’ Immobilier à Miami en ce moment .
Ils ont tord !! !…

Le résultat de ce raisonnement a pour effet que les biens en “vente normale” et régulière sur ce même marché sont totalement négligés et mis de coté, car noyés dans la masse…et pourtant comment ne pas comprendre et admettre qu ‘il existe des vendeurs qui aient besoin de vendre rapidement ,même dans un marché en crise , sans pour cela être obligé se mettre en short sale, ni terminer en forclosure.
Ces vendeurs qui mettent leur biens en vente “normalement” sont en general très motivés et comprennent très logiquement aussi ,qu ‘ils sont en concurrence avec des vendeurs en difficulté : conséquence , ces vendeurs sont obligés de vendre au prix du marché…à une valeur donc tout aussi interessante et tout aussi avantageuse que celle des biens vendus en short sales ou celle de biens saisis par les banques . Est il necessaire de rappeler que ces ventes normales, ,sans entraves , sont de plus sans risque , sures d’ aboutir et ont des delais de signature standards (2 mois en moyenne)?

SHORT SALE :
- Pour qu ‘ une short sale ait de fortes chances d’ aboutir, la règle numéro 1 est d’être sur d’avoir à faire ,au moins, à un vendeur de Short sale motivé. Si un vendeur loue son appartement, encaisse des loyers, alors qu’i l ne paie pas son prêt..où se trouve sa motivation en dehors de celle de vouloir être en règle avec sa banque ?.. ceci dépend uniquement de la moralité de chaque vendeur...
D ‘autre part , même dans le cas d’ un vendeur de short sale motivé , les difficultés se corsent lorsque, 2 banques au lieu d’ une seule sont impliquées. Et même si les meilleures conditions, dont celles que je viens d’ évoquer, sont réunies , ne pas oublier que la banque est le décideur final du prix de vente de l ‘appartement et qu’ elle prendra de toutes les facons, le temps nécessaire pour arriver jusqu’ à la table de négociation et rassembler tous les intervenants… pour infine, accepter un prix + ou – calé sur les prix du marché +frais (par ex: pluiseurs mois de retard de paiement des frais de copropriété mensuels )…et ceci n’est qu ‘une partie de l’explication sur la longueur des délais sont donc interminables dans le cas des short sales.
L’déal est de tomber sur une short sale déjà aprouvée par la banque , dans ce cas,cette short sale , aboutira avec certitude et les délais ont une chance d’être beaucoup plus courts.

SAISIES BANCAIRE, ‘FORCLOSURE”,REO , BANK OWNED.
-En ce qui concerne les forclosures , je ferais les commentaires et mises en garde suivants :

1-Il faut savoir que lorsqu’ une banque confie un bien saisi a un agent immobilier reference par elle, afin qu il s’ occupe de la revente de ce meme bien, l’ agent immobilier , a le devoir et l’ obligation absolue, de mettre ce bien un minimum de temps en publicité sur le MLS. Cet agent a le devoir ensuite de recolter TOUTES les offres recues (multiple offers) et de les presenter à la banque après un certain delai define par la banque.
La banque fera le choix final de la “ best and higher offer” (offer de la meilleure qualite) parmi toutes les offres recues .Or ,malheureusement, certains agents ne respectent pas ces règles et le bien extraordinaire que vous aurez repéré sur internet, sera pré-vendu (cela m ‘est arrivé 2 fois )déjà vendus avant même d ‘apparaitre en publicité , comme il se doit , puis disparaitra du MLS , 3 jours plus tard..vous allez donc vous nourrir de faux espoirs durant unecourse perdue d’ avance.
La majorité des agents immobiliers travaillant avec les banques, ont, heureusement une éthique irréprochable, mais sachez, donc à qui vous avez à faire lorsque vous voulez surenchérir sur une saisie bancaire.L ‘agent qui vous représente doit avoir une solide expérience pour parer à tous les coups.
Dans tous les cas ces “affaires” se vendent au prix du marché actuel, et la plus part du temps au dessus du prix demandé (asking price) donc finalement au dessus du prix du marché.

2-Attention aux fausses saisies bancaires qui sont entrain de fleurir sur le marché, biens , souvent achetés à la barre par des “ marchands de biens “ locaux et revendus sur le marché public (internet ou MLS ) sous l’ appellation FORCLOSURES, REOS , OU BANK OWNED , alors qu’ en fait ce ne sont plus des saises bancaires puisque déjà revendues par la banque à un nouveau proprétaire qui est le marchand de biens.

3- Enfin je vous déconseillerais formellement d’acheter à distance.

Il y a énormément d’opportunités à saisir actuellement (15740 appartements sont à vendre ce jour- 6 Dec 2010- sur le MLS , dans le Miami Dade County(soit Miami et ses alentours proches), dont 1237 Saisies bancaires, et dont 5238 short sales + 8580 maisons) et je peux vous garantir qu’il y en aura pour tout le monde et les attentes de chacun. IL est donc inutile de vous précipiter sur la première publicité que vous trouverez , ou recevrez par internet. Prennez le temps d’étudier votre projet , de bien comprendre ce marché déstabilisé,les prix/quartier, et de bien choisir l ‘agent immobilier qui vous représentera. Investir dans l’immobilier est une affaire très sérieuse qui va vous engager, vous et parfois les économies de toute une vie. Il faut être prudent et connaitre les intervenants à qui vous allez accorder votre confiance. N’envoyez pas d’argent à la légère. Rendez vous sur place à Miami , pour visiter les biens et rencontrer votre agent immobilier . La dépense d’un billet d’avion sur Miami vous evitera dans certains cas des risques inconsidérés que vous risquez de regreter amèrement plus tard.

LE CONSEIL de Brigitte POUR REUSSIR

EFFICACEMENT UN INVESTISSEMENT A MIAMI:

Recherches Etape 1

- Sélectionner en priorité tous les biens à vendre sur Miami, correspondant à vos attentes et qui ne sont pas des short sales ni des forclosures , mais qui sont au prix du marché.

Recherches Etape 2- Si vous ne trouvez pas votre Bonheur dans durant l’ étape 1 , regardez en priorité, les short sales déjà aprouvées par les banques, et les vraies saisies bancaires.
Recheche

Recherche Etape 3- En dernier lieu sélectionner les short sales, pour lesquelles les propriétaires sont motivés et armez vous de patience.

Faire une offre a la fois / bien.

RAPPELS :

*QU’EST CE QUE LE MLS? : Cela veut dire Multiple Listing Service. Il s’agit d’une banque de données commune , accessible à tous les professionnels de l’immobilier. Chaque agent immobilier a donc accès à la même information et au même fichier….mais chaque agent immobilier va traiter cette information pour vous , différemment , selon son professionalisme, sa perspicacité et sa personalité.

*SAISIE BANCAIRE :
“Forclosure”(terme non approprié) ou “REO” (Real Estate Owned) ,ou Bank Owned..nous parlons bien ici effectivement de saisie bancaire.
La Forclosure est le processus qui ammène un bien j’usqu à la saisie. Le jour ou ce bien est declaré par le tribunal , saisi par un tier et en l occurrence par la banque , on dit qu’il est forclosed.
La banque devenue propriétaire du bien APRES la forclosure, met le bien saisi à vendre sur le marché, souvent par le biais d’un agent immobilier désigné par la banque elle même.

*SHORT SALE :
Pour exemple: Un propriétaire a emprunté $200 000 à une banque en 2008 pour acheter un bien sur Miami Beach. La crise arrive et il ne peut plus payer les mensualités de son prêt à la banque. Il met donc son bien à vendre a $ 100 000 pour 1- essayer de se sortir de son problème avec la banque et 2- à ce prix compte tenu du fait que la valeur de son appartement aujourd hui correspond à ce montant. S’il recoit une offre à $90 000, il peut accepter ou refuser cette offre. S’il l’accepte , il doit donc la contresigner , puis la presenter à la banque, qui a son tour peut l’accepter ou la refuser.

Pour plus d’information :

APPRENDRE ET COMPRENDRE AVANT D’ACHETER À MIAMI

Faire la difference entre une Forclosure, une Reo, une bank owned ou une “short sale” .
Lire tout l’article en clicquant sur le link ci-dessous:
http://ofcoursemiami.blogspot.com/2010/02/miami-comprendre-avant-d-acheter.html

Brigitte Respaut Degrave
STERLING EQUITY REALTY LLC
Cell : (+1) 305-934-2870
eFax: (+1) 786-513-3355
927 LINCOLN ROAD, SUITE 200
Miami Beach FL 33139
email: ofcoursemiami@gmail.com Web: http://www.ofcoursemiami.com/

DECORATION -INSTALLATION DE VOTRE APPARTEMENT A MIAMI EN 72 HEURES

2010-12-05T11:58:00.000-08:00

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The FORGE Bay Harbor Islands Unit 302 : BEFORE
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Le même appartement : AFTER
http://photoways.com/slideshow?album_id=536855013

ACHAT SHORT SALE : TEMOIGNAGE

2010-12-05T11:22:00.000-08:00

TEMOIGNAGE d'un client sur une Short sale en cours.....

5 Decembre 2010

"L'achat d'un bien immobilier à Miami constitue un véritable parcours du combattant dont il faut connaître l'ensemble du process, là je vais essayer de vous livrer mon expérience. Si, je suis arrivé aux termes de mon projet, c'est grâce à un accompagnement sans faille, une patience sans limite et à une forte détermination.

La première pierre angulaire de ce projet c'est véritablement l'accompagnement, je dirais qu'il vous faut "à tout prix" trouver un relais sur place en qui vous avez confiance et sur lequel vous pouvez vous appuyer pour échanger.

C'est là que tout naturellement Brigitte intervient. Ainsi je ne peux que vous encourager à vous appuyer sur son savoir faire et son savoir être.

En 3 lignes et sans aucune flagornerie, je vous donne 4 raisons qui ont dirigé mon choix.

1) Son réalisme, vous aurez une analyse factuelle du marché local avec ses points forts mais aussi ses failles et il y a, .....
2) Son professionnalisme et sa compétence, elle s'appuie sur une expertise de plus de 10 ans dans le marché de l'immobilier avec un réseau d'intervenants sérieux et développé (attorney, .......

3) Son écoute, elle comprendra très vite les ressorts qui vous animent ds le but de vous trouver le produit le plus adapté à votre attente tant sur la qualité que sur le prix.

4) Sa grande gentillesse et son sens relationnel, vous serez plus qu'un client, ss perdre votre objectif initial, vous développerez une véritable relation fondée sur de réélles valeurs humaines.

Voici ce qui me semble essentiel dans tt projet.

Aussi, sachez que tt n'est pas facile, le marché de l'immobilier à Miami ne fonctionne pas de la même façon qu'en France. Si l'offre là-bas est importante, il faut savoir qu'il y a de tout, le pire comme le meilleur, alors attention !

Il ne faut pas que compter sur les autres, il vous faut aussi une grande motivation et comme je le disais précédemment être armé de courage.

Le premier point :
c'est véritablement de cibler votre besoin

- Quel type de bien ?
- Dans quel objectif ?
- Dans quel endroit ?
Miami demeure un royaume aquatique, les pieds dans l'eau ou la vue sur l'eau reste pour la plupart des acquéreurs ou futurs acquéreurs le principal ressort.
- Dans quelle fourchette de prix

Si les prix au SF (m²) sont attractifs par rapport à la France, soyez vigilant sur le niveau des maintenances fees plus communément appelées charges de copropriété. Vous pourrez trouver dans certains condos des MF qui représentent plus de 70% du montant du loyer pratiqué. Mais là une fois de plus celà dépend de l'objectif que vs vs êtes fixé à savoir, soit de la location, soit de la spéculation ou bien les 2. Celà on ne peut l'apprécier au cas par cas selon les opportunités qui se présentent.

Le second point :
c'est de transférer les fonds en $US

- Ouvrir un cpte bancaire ds une agence locale
- Avoir des preuves de fonds

Le troisième point :
c'est comment acheter

Un outil commun à tous les brokers ou agence le MLS, qui est une base de données commune à tt les professionnels de l'immobilier en libre consultation sur internet.
Un outil transparent ds lequel apparaît l'histoire de la vie d'un bien (ancien propriétaire, prix, ..............).

Le short sale, par lequel je suis passé est un process long, lourd soumis à des accords avec une ou parfois plusieurs banques. A mon sens, il constitue un bon scénario, notamment sur le prix. Sachez qu'il faut attendre des mois pour aboutir avec un risque c'est de se voir refuser le short sale. Oui cela pt arriver !
Au préalable vous avez déposé une somme d'argent sur un cpte séquestre d'un avocat local. Sachez qu' un des facteurs, clé de succès de ce type d'acquisition c'est le cash. payé 100%, ss passer par un prêt vous offre une chance supplémentaire d'aller au closing "vente".

Le quatrième point :
vous êtes sur une piste

Faites une "home inspection", un audit complet de votre futur bien pour $ 200.

Le cinquième point :
Bienvenue chez vous à Miami !

Vous avez en qlq mots mon expérience et une possible réponse à vos attentes pour aller aux termes de vos projets
Soyez déterminé et sachez vous faire accompagner ds vos démarches".

1er Mars 2011
(SUITE ET FIN d'une histoire de Short sale )....

"PARFOIS LES CHOSES NE SE DEROULENT PAS COMME PREVU"

Précedemment, je vous ai fait part de mon expérience d'achat de short sale, et ma conclusion semblait celle d'un point final. Force est de constater que cela ne fût pas le cas. Je croyais que tout allait pour le mieux dans le meilleur des mondes au point que j étais pret à mettre mes meubles dans cet appartement de Bay Harbor Islands. En effet, ma short sale, si elle m'était destinée, n'était pas aboutie.
Pourquoi ? - Du fait de la présence de 2 banques ayant financé le projet du vendeur- Si le prix demandé pour la short sale (prix d'origine) a été approuvé facilement le deal par la première banque, en revanche, la seconde banque ne répondait pas aux mails qui lui étaient adressés demandant son accord. Au bout de x jours de silence, elle répondit enfin avec une nouvelle donne à savoir qu'elle ne souhaitait pas financer la totalité du manque à gagner et me sollicitait pour une somme additionnelle de 4270 $. Les autres 4270 $ étant à la charge du vendeur.
Ceci changeait pour moi le contexte dans lequel je m'étais engagé quelques 6 mois auparavant.
Le résultat, ...... plusieurs déplacements sur Miami, un choix d'appartement, une signature, 6 mois d'attente, une confirmation et puis un changement de condition, ............ tout semble s'écrouler !

"UNE SHORT SALE, EST UN PROCESS LONG ET SANS GARANTIE DE REUSSITE"

Grande déception, tou donct allait s'écrouler. Puis après quelque jours et un "forcing acharné" de la part de Brigitte auprès de tous les intervenants et de tous les protagonistes de l'histoire (attorney, brookers,agents, banques, ..), la seconde banque décida de valider le process en abandonnant sa demande de financement additionnel.

Pour quelle raison ? "UNE SHORT SALE N'EST PAS RATIONNELLE, IL N'Y A PAS DE CAS GENERAL, TOUT EST AFFAIRE DE SITUATION, DE CONTEXTE, DE TEMPS, DE PROFESSIONALISME.... ENTRE LES DIFFERENTES PARTIES"

A ce s'est ajouté un déplacement à Miami (un de plus), il a eu l'avantage aussi de débloquer la situation, et aussi d'éviter le sur coût mentionné ci-dessus, et en termes de conclusion aller au " closing table".

Conclusion : Cette fois ci je suis rentré en France avec les clés, propriétaire de l'appartement au prix initialement fixé.

Sans faire de flagornerie,"thank you Brigitte for helping me to get out the rut of this bad trick".

"UNE SHORT SALE UN VERITABLE CALVAIRE, A DECONSEILLER AUX NON INITIES ET (OU) IMPATIENTS) !"

Eric EURY
Email : eric.eury@hotmail.com
Bordeaux

TEMOIGNAGES...MERCI !!!

2010-10-07T07:43:00.000-07:00

MERCI A TOUS MES CLIENTS, Y COMPRIS CEUX QUI ONT VOULU RESTER ANONYMES...POUR CES TEMOIGANGES FORT SYMPATHIQUES !!

Merci Brigitte pour toutes vos interventions. Nous sommes rassurés de savoir que sur place se trouve une personne qui nous protège contre les exigences de certains locataires. J'ignore si à chaque signature se posent les mêmes contraintes mais je mesure votre carapace...Dans l'attente de la signature du contrat et avec toute notre gratitude car Maxime se joint à moi pour vous l'exprimer.
Michele

Date: 2011/6/1Subject: lettre satisfactionTo: of course Miami Mme Degrave

Bonjour Brigitte,

C'est avec un grand plaisir que nous vous expédions ce courrier pour vous exprimer toute notre satisfaction
concernant notre achat immobilier a Miami,loué en 1 semaine.
Les éloges lues sur votre blog sont nombreuses,et nous devons dire réelles et méritées,a tous points de vues:
Nous voulons associer les membres de votre équipe,tout particulièrement Marc pour son professionnalisme
et Marie Laure pour son suivi assurances et Electricité.
Bravo à toute l'équipe, vous méritez d'ètre connus......
Christian et Nelly

Reply yann dupeux to Goossens, me
show details Nov 10 2010

Monsieur Goossens,

Je viens tout juste de rentrer a Shanghai. La visite a Miami est alle bien au dela de ce a que j'esperai. Ma femme et moi meme sommes tres satisfait de l'ensemble du sejour. Que ce soit de l'accompagnement lors des visites, de la mise en relation avec les prestataires locaux (avocat, broker..), de la prise en charge hors des visites (decouverte de la ville, resto, Shopping…). Je peux dire sans la moindre hesitation que le service d'accompagnement offert par "of course miami" aura ete du service cinq etoiles.

En ce qui concerne notre achat immobilier, l'avenir nous dira si ce choix est judicieux, en tout cas ce n'est pas un choix "force", le produit nous plait vraiment. Nous avons trouve le marche moins favorable aux acheteurs que nous le pensions, en tout cas pour les zones les plus prisees, il y a moins d'offres et plus de demandes que l'idee que nous en avions. Sans doute le marche connait-il un rebond et Brigitte nous avait prevenu que Novembre est a nouveau la haute saison.

Meilleures salutations,

Yann DUPEUX

Decembre 15 2009
Brigitte,

Encore merci pour la location du MEI, nous sommes très contents.

Comme demandé, nous te rappelons que nous aimerions visiter le Mondrian dimanche.

Merci et à ce soir

JM+Annick.

Goossens Jean-Marc
Avocat - Attorney

Bonjour,

Effectivement vu comme ça, vous avez mon accord sur le fond, à la condition sine qua non que le prix n'augmente pas (d'ailleurs ce prix comprend-t-il les charges et autres taxes locales?) et qu'il soit possible pour moi de le louer uniquement 3mois (et pas 4 puisque du 15février au 15mai)...

A ce propos, celà ne pose-t-il pas problème au futur propriétaire d'attendre le mois de février 2010 pour louer son bien? Car des travaux de peintures et d'amménagement ne nécessitent pas 5mois je suppose?

Merci beaucoup pour votre travail, votre réactivité et votre gentillesse!
Cordialement,
Olivier

Etienne Ronssin to Jean-Serge, Hilaire
show details 3:55 AM (6 hours ago)

Au cas ou cela pourrait vous interesser (et je ne peux que vous le conseiller), je vous envoie le Blog et les coordonnees de Brigitte (http://www.ofcoursemiami.com/) qui vient de me faire acheter un petit appartement en Short Sale à Bay Harbour pour un prix defiant toute concurrence. Sa parfaite connaissance du marché en tant qu'invetisseuse elle meme, son bon gout francais, et sa spécialisation dans "les bons coups" en font le contact ideal. Je suis convaincu que la conjoncture et le taux de change actuel font de ce moment une opportunité qui ne se reproduira pas de si tot.
Amities.
ATN

Goossens Jean-Marc, Avocat-Attorney to axelle.frederic, me
show details 6:13 AM (4 hours ago)

Chère Madame,

Concernant le marché locatif à Miami, l'offre est en effet importante.

Il faut toutefois savoir que les américains bougent et louent beaucoup (d'où les contrats de locations d'un an). La demande est dès-lors également importante, d'autant plus que beaucoup ne peuvent plus acheter, les crédits étant désormais difficiles à obtenir.

En tout état de cause l'importance d'un excellent agent immobilier est primordiale. En effet, grâce à son expérience et grâce au MLS, il peut connaître le montant des loyers escomptés ainsi que la demande pour bien donné (nb: dans certains cas il est aussi possible d'acheter un appartement loué à un locataire désirant rester).

Nous ne conseillons en tout état de cause que des appartements dans des immeubles dont la demande en location est élevée.
Nous tenons également compte dans le calcul de rentabilité de l'éventuel chômage locatif permettant de couvrir l'ensemble des charges annuelles.

Si vous avez d'autres questions pratiques ou si vous voulez recevoir d'autres exemples/photos de biens en vente, vous pouvez contacter l'agent immobilier avec lequel je travaille exclusivement à Miami :

Brigitte Respaut-Degrave
Keller Williams #101
Miami Beach, Fl, 33139
E-mail: ofcoursemiami@gmail.com
Cell : +305-934-2870
Efax: +786-237-3496
Web : www.ofcoursemiami.com
Blog/Forum : http://ofcoursemiami.blogspot.com/

Bonsoir Madame Respaut,

Merci pour votre réponse, aussi rapide que claire. Vous êtes la seule des agents que j'ai contacté qui m'ayez répondu.

La location est en effet saisonnière (3 mois), ce qui explique peut être une partie de la rentabilité... pour le reste je vais la recontacter pour voir si elle ne s'est pas trompée dans les chiffres...

Sinon, je ne savais pas que les conditions s'étaient autant reserrées ! Ce point est rédhibitoire pour mon opération malheureusement.

En tout cas merci pour votre réponse très professionnelle.

Je vous souhaite une excellente année 2010 !

Sébastien LANGER

Brigitte,Mon compte est Albert Patrick Perez.Albert est mon premier prénom et patrick est mon prénom usuel...Aujourd'hui, j'ai fait des compliments à votre sujet à une nouvelle relation d'affaire qui devrai vous contacter prochainent.C'est un commercial de haut vol qui traite des ventes et des achats pour certains clients trés fortunés.Je vous tiendrai informé car il avait l'air intéressé quand je lui ai expliqué avec quel sérieux vous m'avez loué mes deux appartements.A suivre...Amclt Patrick--Miami 11 Mars 2010

2010/8/30 F. Bénito
Madame

je tenais a vous remercier de votre précieuse aide lors de notre achat de notre appartement a Miami Beach en juillet 2010.

Vous nous avez "simplifier la vie" part votre professionnalisme.

merci encore .. je n hésiterai naturellement pas a vous envoyer des amies désireux d acheter un appartement en floride !!!

franck Benito

2010/10/2 Miami Beach Holidays

"Souhaitant faire l’acquisition d’un appartement à Miami Beach pour profiter d’une part des prix de l’immobilier très intéressants et d’autre part d’un cours euro dollar très favorable, j’ai préféré une relation d’humain à humain et non pas d’humain à entreprise impersonnelle.

Mon choix s’est donc rapidement orienté vers Brigitte avec qui une relation de confiance s’est instaurée à distance lorsque j’étais encore en France. Ensuite sur place, ma volonté de vouloir acheter mon appartement avec l’aide de Brigitte s’est renforcée.

Je ne sais pas comment mon achat se serait passé en passant par quelqu’un d’autre, mais en tout cas, je recommande à tous ceux qui souhaitent investir à Miami Beach et ses environs de travailler avec Brigitte qui a plus d’un tour dans son sac quand il y a des moments plus difficiles que d’autres pour concrétiser l’affaire.

Aujourd’hui, je suis très heureux très propriétaire à Miami Beach et je pense déjà à investir dans un second appartement. Si je me décide, ce sera forcément avec Brigitte."

Jacques Baudiere
http://www.miamibeachholidays.com/Bienvenue.html

On Mon, Oct 4, 2010 at 10:55 AM, Slavi Pachovski wrote:
Brigitte,

I have the closing documents. We shall do the closing by notary in New Jersey and mail. Tomorrow - Tuesday - the papers will be at Mr. Barthe's office and he should transfer the money to you and me.

Good job - thank you.

I hoped that I could come to Miami and meet you, but this will be at another occasion.

Warm regards,Sincerely,Slavi Pachovski

2010/10/7 Etienne Ronssin
Coucou Brigitte, Merci pour tout.

Quote:Après une tres belle opération réalisée en septembre 2009 (c ’était une short sale), j'ai renouvelé ma confiance a Brigitte en juin 2010.
Connaissant bien mes attentes et le marché local, elle a su me faire visiter en une matinée une selection d'appartements suffisante pour me décider le jour même a faire une offre sur un 2/2, a deux pas du très réputé centre commercial de Bal Harbour, et a moins de 15 minutes a pied de la plage. S'agissant, cette fois ci, d'une saisie bancaire attribuée au plus offrant, Brigitte a su me guider dans le montant à offrir et les démarches à effectuer. La signature de l'acte n'a pas été aussi rapide que souhaitée, du fait de la banque propriétaire du bien en question, mais avec l’ aide de Brigitte, de l’avocat qu’elle m’avait conseillé, et d’un suivi scrupuleux, ce dossier peu évident a été mené à bien avec succès… pour un achat à moins de 30% de son prix de 2005, cela vaut le coup d'être patient!
Mes 2 appartements sont aujourd hui loués et les loyers couvrent largement mes charges, ce qui ne m’empeche pas de profiter de l’ un des mes 2 appartements , entre 2 locations, quand je séjourne à MiamiBravo et merci Brigitte.

Etienne R

Je tiens à remercier de vive voix madame Brigitte Respaut Degrave pour son grand professionnalisme et pour son humanisme, une qualité qui est devenue rare dans le domaine des affaires où bien souvent les rapports humains sont bafoués au nom de la rentabilité.
Concernant Madame Brigitte Respaut Degrave, elle a dépassé mes attentes et je ne peux que la couvrir de louanges .Elle représente à mes yeux, le mariage parfait de qualités qui regroupent, intégrité, loyauté et efficacité .
Tout au long de mon parcours à Miami, elle a su me guider et éclairer mon chemin par sa grande connaissance du marché de l`immobilier, sa perspicacité, son humanité et son flair inné pour repérer les bonnes opportunités d’investissement.
Merci encore pour m’avoir permis d’avoir un toit solide et résistant a Miami.
Une fois de plus, l’agent a encore fait le bonheur.

Olivier Andre Joanicot
Le 10 Novembre 2010 à Ottawa-Montreal 2011/5/29

Nous remercions Brigitte et son équipe pour leur travail.Nous pensons qu'elle est une des rares agents immobiliers sur Miami Beach à avoir cette faculté d'écoute et à comprendre ce que ses clients recherchent.Pendant toute la durée de notre relation professionnelle, elle nous a toujours tenu au courant de l'avancé de son travail.Que vous ayez un bien à vendre ou à louer, ou que vous recherchiez un bien, sa capacité d'analyse lui permettra de vous donner entière satisfaction.Nous n'hésitons pas à vous recommander Brigitte car elle est aussi une personne honnête et dynamique qui mènera votre projet à terme.

Antoine Loÿ

Philippe leprevost219 rue Saint Martin 75003

LOCATIONS A MIAMI

2010-07-12T15:46:00.000-07:00

BAY HARBOR ISLANDS-MIAMI BEACH-
FORGE : APPT A LOUER 2 pièces :1CH-1 SB-1/2-

dans charmante résidence avec piscine-
Internet Wifi-TV

A partir de $1 500/month- ou $500/semaine -2 à 3 Personnes

Photos sur diaporama :

http://www.photoways.com/slideshow?album_id=247930534

BAY HARBOR ISLANDS-MIAMI BEACH-
FORGE : APPT A LOUER2 pièces :1CH-1 SB-1/2

dans charmante résidence avec piscine-
Internet Wifi-TV

A partir de $1 500/month- ou $500/semaine 2 à 3 Personnes
Photos sur diaporama :

http://www.photoways.com/slideshow?album_id=340229138

Coming soon :

MIAMI BEACH
WELWORTH : APPT A LOUER:
73th sur Collins Ave à 50 m de la plage .
Internet Wifi -TV
Ravissant 2 pièces a partir de $500/semaine

SOUTH BEACH-MIAMI BEACH

HUDSON : APPT A LOUER
Situé au coeur de South Beach
sur la 15th Street à 2 rues de Lincoln Road

STUDIO- dans immeuble ART DECO avec piscine.
Proche de tous commerces des restaurants et de la plage.
A partir de $500/semaine

http://www.postlets.com/rts/4106435

SOUTH BEACH-MIAMI BEACH
BEACH GARDENS : APPT A LOUER
Situé au coeur de South beach
Situé sur la 15th Street, à 2 rues de Lincoln RoadTrès grand studio avec patio pour vos soirées barbecue.
Proche tous commerces et restaurant.
5 mn de la plage et de Lincoln road.
A partir de $600/semaine
http://www.postlets.com/rts/4105976

SOUTH BEACH-MIAMI BEACH-
VENITIA : VILLA A LOUER SUR L'EAU, 6 CH, 5 SB
PISCINE CHAUFFÉE – Internet-TV1 week,

1 month , 1 year…a partir de $ 5000/semaine
http://www.photoways.com/slideshow?album_id=268543784

MID-MIAMI BEACH
AKOYA : APPT A LOUER2 pièces : 1 CH/1SB –SUR LA PLAGE-
SALLE DE GYM –PISCINEA partir de $1700/moisPhotos sur diaporama :http://www.photoways.com/slideshow?album_id=348354795

MIAMI- BELLE MEADE ISLAND
BIMINI : VILLA A LOUER (/NUIT OU /SEMAINE )-
3CH -3 SB-PISCINE-

Internet Wifi-TV, Lecteurs DVD.

A partir de $2300/semaine-

2 à 6 personnes-

Photos sur diaporama :

http://www.photoways.com/slideshow?album_id=366613039

SURFSIDE-MIAMI BEACH-
GARLAND : VILLA A LOUER-3 CH/2 SB.-
5mn de la plage a pied-

2 à 5 personnesA partir de $2500/mois-
Location au mois le mois seulement-

Photos sur diaporama:

http://www.photoways.com/slideshow?album_id=301244045

*Bravo à nos investisseurs , Sophie, Michel , Etienne, Philippe et Stéphanie, Frank , Vladimir… qui m'ont fait confiance en achetant ces appartements ou villas qu ‘ils ont ensuite meublés avec goût...

Pour plus de renseignements me contacter.ofcoursemiami@gmail.com

Interview: Expat-Blog 28 Juin 2010

2010-06-28T18:38:00.000-07:00

- Société
KELLER WILLIAMS REALTY inc
- Ville d'installation
Miami-Miami Beach

- Présentez nous votre entreprise ?
Lancée en 2007 K. W. totalise plus de 20 ans d’expérience dans l’immobilier et 10 ans sur le marché Floridien. K. W. est à la fois très performante localement grâce à l’expérience de l’équipe qui la constitue mais est aussi très dynamique ce qui lui permet de maintenir un succès sans faille dans un marché compliqué et en constante évolution.

- Quelles sont vos activités ?
Agent immobilier licenciée en Floride, je suis spécialisée dans l’acquisition/ vente de biens immobiliers (commerciaux et résidentiels) sur Miami et ses alentours pour une clientèle ne vivant pas toujours sur place.
Mes services, ne se limitent pas seulement à la ‘transaction immobilière’ mais s’étendent du conseil et de l’analyse approfondie de chaque quartier,
de chaque immeuble, à une étude personnalisée avant et pendant la recherche du bien (ex : prêt, visa, rentabilité) et vont même, si besoin, jusqu'à la gestion (location ) de la propriété post acquisition.

- Intervenez-vous essentiellement sur Miami ?
Sur Miami et alentours.Nos conseils seront bien sur très précis sur Miami Beach, South Beach, Down Town, Surfside , Sunnyisle, Aventura, Belle Mead, etc..quartiers dont j’ai une parfaite connaissance.

- Quels sont les services proposés aux entreprises ou aux voyageurs d'affaires en mobilité ?

Vivant depuis 12 ans à Miami, j’ ai un carnet d’adresses bien fourni, adresses que je mets à disposition de mes clients selon leurs besoins : Avocat immobilier, avocat d’affaires, avocat d’immigration, expert comptable etc..ceci afin de les aider dans leurs projets quelqu’ ils soient.
En matière d’hébergement, qui peut être mieux placée que moi, pour trouver aux voyageurs d’affaires, des villas ou appartements en location courte durée, ou longue durée, meublée ou non meublée…formule moins onéreuse que l’hotel.

- Quels sont les avantages de Miami et sa région par rapport à une autre métropole européenne pour celui qui désire s'y installer, investir ou entreprendre ?
Miami, carrefour des 2 Amériques, et à seulement 8 heures d’avion de Paris, et offre donc divers avantages de par sa situation géographique.
L’activité économique est concentrée sur le tourisme, la finance et l’immobilier Le climat dont bénéficie le sud de la Floride permet une qualité de vie unique au monde. Miami est une ville vibrante qui combine parfaitement rythme de vacances (plage, détente, vie nocturne etc.) et vie professionnelle intense.

- Comment se situe actuellement le marché de l'immobilier à Miami
Les prix sont ils attractifs pour investir ? la location est-elle abordable ?
La crise des sub-primes puis la crise financière 2009 ont contribué a des baisses conséquentes du prix de l’immobilier en Floride du Sud (jusqu a plus de 50% dans certains cas). Il existe effectivement beaucoup d’opportunités sur le marché aujourd’hui, mais attention aux pièges…Dans tous les cas de figure et indépendemment du cours du $, les prix sont bien plus abordables qu à Paris ou qu’à Toulouse pour ne citer que cette ville.
Le prix de la location reste très abordable selon les quartiers. J ai loué par exemple récemment un 2 chambres/2 salles de bain, dans un immeuble tout neuf , Hitech, $2000/Mois. Sur South Beach on peut trouver un 1 chambre, 1 salle de bain pour $900/mois.

- Miami est une destination attractive pour attirer les retraités et leurs investissements, est-ce toujours le cas ?
Oui, sans aucun doute. Les Etats-Unis accordent des visas spéciaux de 6 mois pour les retraités, qui adorent partager leur temps entre l’Europe et la Floride. Ils n’ont ainsi que des avantages d’une vie à la fois « active »et relaxante, en profitant d un climat idéal toute l’année à cheval sur 2 continents

- Quelles sont les principales difficultés que rencontre une famille d'expatrié lors de leur installation à Miami ?
Principalement la langue si la famille de la possède pas : je dirais que l’apprentissage de l’anglais pour le non anglophone est impératif, mais cependant ce point est moins crucial si vous possédez l’espagnol.
Les familles avec enfants sont bien entendu tenues à certains quartiers à cause des écoles.
Puis, comme partout, il faut savoir s’entourer et sélectionner les bons contacts, sinon attention aux écueils.

- Qu'elle est l'ambiance de vie au quotidien à Miami ?
Fantastique !…bien qu’ayant beaucoup voyagé , je ne connais pas d’autres villes au monde qui allient si bien , vie urbaine et Nature. Selon vos gouts et aspirations, il est très facile de se rendre d un quartier à l’autre, et de choisir l’ambiance correspondant à votre humeur du moment. Miami, plus Sud Américaine qu’Américaine est excessivement festive, il s’ y passe toute sorte d’évènements tout l’année .

- Quels conseils donner aux futurs expatriés ou voyageurs qui veulent s'y installer ?
La première des démarches à faire est de contacter un avocat d’immigration car il va falloir que votre projet professionnel soit compatible avec votre visa d’immigrant.
Il faut, comme tout projet , faire une étude approfondie.. Renseignez vous a fond ,avant de venir sur l’activité professionnelle que vous désirez pratiquer une fois sur place. Bien sur n’hésitez pas a faire le tour des blogs et forums sur les logements, rentrer en contact avec des gens sur place . Ecouter des avis differents et faites votre propre analyse.

- Quels sont vos atouts face à la concurrence ?
Tous les agents immobiliers aux Usa ont accès à la même banque de données, le MLS, ce qui veut dire que nous avons tous accès au même fichier d’appartements et de villas qui sont à vendre sur le marché… mais chacun d’entre nous traite ces informations d’ une facon différente.
-Personnellement, j’ ai de plus, ce que nous appelons dans notre jargon, de nombreux « pocket listings », c'est-à-dire des biens à vendre qui ne sont pas sur le MLS.
-Je demande à mes clients un vrai partenariat car, une fois le bien acheté , il faut en assurer le suivi…obligatoire quand l’investisseur n’ est pas sur place.
- Je donne beaucoup d’indications à mes clients afin de les aider à faire eux-mêmes leur propre analyse du marché, qui n’est pas simple à comprendre et même un peu confus parfois. Certains de mes clients, aujourd’hui pourraient être « agents immobilier à Miami », ils ont investi en toute connaissance de cause , ils ne sont pas dans le vague, ils ne sont pas frustrés, nous avons réussi à établir une vraie collaboration et c’est très agréable pour eux comme pour moi.
-D’autres acheteurs ne veulent s’occuper de rien, ils exigent un service complet ce que je sais faire aussi.
En résumé , mon travail est ultra personnalisé.

- Qu'elles informations trouve-t-on sur votre site web ?
Je poste régulièrement et beaucoup d’informations détaillées (voir par ex mon article sur les saisies bancaires et les short sales, ou investir à Miami en toute sécurité.) et de conseils utiles sur mon blog, que l’ on peut trouver sur mon site web. http://ofcoursemiami.blogspot.com/

- Qui faut-il contacter au sein de votre entreprise ?
Moi-même : Brigitte Respaut Degrave

- Vos coordonnées ? site web ?
http://www.ofcoursemiami.com/
http://ofcoursemiami.blogspot.com/
email : ofcoursemiami@gmail.com
Tel : 305 934 28 70

Les repéres d'OfcourseMiami.com - 28 Mai 2010

2010-06-23T10:13:00.000-07:00

Juin 2010
En Floride , 6779 appartements ont été vendus le mois dernier , contre 4845 appartements vendus en Mai 2009, ce qui représente une augmentation des ventes de 40%.
In Florida's year-to-year comparison for condos, 6,779 units sold statewide last month compared to 4,845 units in May 2009 for an increase of 40 percent.
Lire la suite ..

http://www.floridarealtors.org/NewsAndEvents/article.cfm?id=241927

COUPS DE COEUR ET INVESTISSEMENTS A MIAMI

2010-06-22T12:16:00.000-07:00

IMMEUBLE ART DECO SUR HARDING AVE
MIAMI BEACH

Construit en 1939 , ce ravissant immeuble ART DECO de 2 niveaux , situé a 2mn de la plage , mérite qu’on s’ y intéresse…ET QU'ON L'ACHÈTE !
-Parquets dans chaque appartement et dans les parties communes
-Jardin suffisamment grand pour y construire une piscine.

Prix de vente : $499, 000

CHARGES ANNUELLESTaxes: $13,049
Assurance: $9,500
Electricité: $900
Eau, tout à l égout: $6,000
Entretien des jardins: $500
Total: $29,949/AN

REVENUS NETS ANNUELS
5 APPARTEMENTS de 2 pièces loués $650/mois
ET
3 STUDIOS loués $ 620/mois
Total des rentrées : $ 61 320/AN

Revenu net annuel : $31,371 soit 6,30%

ACQUISITION D'UN BIEN A MIAMI

2010-02-18T15:59:00.000-08:00

QUESTIONS REPONSES CONCERNANT VOTRE INVESTISSEMENT A MIAMI
Délais ? Travaux ? location ? gestion ? fiscalité ? rentabilité ?...

-Janvier 2010-

COMMENT SE PASSE l’ACQUISITION D’UN BIEN IMMOBILER À MIAMI?

Délais :La signature peut se faire entre 15 jours et 60 jours si il y a un pret ,mais ceci est contractuel donc au gré des parties,il n'y a aucune obligation légale de temps sauf à respecter le temps defini dans le contrat(promesse de vente)entre acheteur et vendeur.

Frais de closing(les frais de notaire en France) sont d’environ 2% sans prêt , et d’environ 4% avec prêt.Dans ces frais est incluse une assurance sur le titre de propriété.Cette assurance est faite pour tous les défauts ,problèmes, malfacons ou erreurs sur le titre de propriété.L'avocat rédacteur de l'acte a en plus une assurance responsabilité civile qui couvre les erreurs qu'il pourrait faire lors du closing.

La commission de l’agent immobilier est payée par le vendeur est en règle générale de 6% qui sont partagés entre l'agent qui a le listing ( 3%) et l'agent qui a le client acquéreur (3%) .

SI LE BIEN QUE VOUS VOULEZ ACQUÉRIR NÉCESSITE QUELQUES TRAVAUX ? :
Nous assurons la recherche des professionnels et les suivis de chantiers, moyennant 10% de commission sur facture.

PEUT–ON LOUER LIBREMENT UN BIEN ACQUIS À MIAMI ?

Location courte durée / location saisonnière (moins de 6 mois)Très peu d'immeubles a Miami autorisent la location de moins d ‘un an ou moins de
6 mois.
Il y a en a cependant quelques uns…,assurez vous que votre agent immobilier vérifie bien le règlement de la copropriété avant d’acheter.
La meilleure période dans l’année pour louer votre appartement en saisonnier à Miami commence en Novembre et se poursuit jusqu’en Mai avec des pics au moment de Noel et du Nouvel an. En tant que Francaise et ayant développé mon marketing sur l’Europe en particulier, je loue, personnellement très bien, les biens acquis par mes investisseurs, également pendant la saison d’été à des Européens, mais bien sûr à des prix un peu inférieurs.
Si vous achetez un appartement , il est très important de rester en accord avec la règlementation imposée par l’association des copropríétaires de votre immeuble, pour ne pas prendre le risque de voir votre rêve se transformer en cauchemard.

En ce qui concerne la location courte durée des villas, il faut absolument vous renseigner, sur la règlementation locative en vigueur, auprès de la Mairie de la ville dans laquelle vous avez fait l’acquisition de votre bien. Certaines villes autorisent la location saissonnière , d’autres pas, et quelques unes ferment les yeux…mais attention au loup qui peut se réveiller.

Important: pour les locations de moins de 6 mois ,normalement et légalement, les “sales taxes” sont applicables (7% minimum du montant du prix de la location). Le propriétaire est responsable. Pour les locations de moins d’un mois les Taxes hoteliers sont aussi applicables.

Location longue durée (1an):
-Les baux sont toujours d'un an maximum. Si le bail est supérieur à un an il doit être, rédigé par un avocat (cas rarissime dans le résidentiel).
-Le locataire paye a l'entrée dans l'appartement 3 mois de loyer : l mois de loyer d'avance et 2 mois de caution (deposit).
-Les loyers sont payables mensuellement et d’avance.
-Avant son entrée dans les lieux, s’il s’agit d’un appartement, le locataire doit remplir un dossier (application form) qui sera soumis à l’ acceptation de la “condo association” (association des copropriétaires). Ce délai d’aprobation est en géneral de 2 a 15 jours.
L’avantage de ce principe, est qu’en cas de problème avec le locataire , vos ennuis n’excèderont pas, dans le pire des cas, 1 an (ou 6 mois ), le renouvellement du bail étant soumis à une nouvelle aprobation de la copropriété. Il est très facile pour une copropriété de refuser le dossier d’un locataire ayant causé des problèmes à son propriétaire .
-En cas de non paiement par le locataire:
Aux Usa, le propriétaire a tous les droits et le locataire aucun.
Ici l'argent étant roi, la loi est a 100% pour le propriétaire.
Un non paiement entrainera une éviction faite par un sheriff qui interviendra à la suite d’un référé du tribunal obtenu dans un délai assez court. L'éviction d'un locataire déficient prend une quinzaine de jours et coûte $750, avocat et sherif compris. Comme les baux ne sont que d'un an et qu’ il y a toujours un ou deux mois de garantie deposé(s) le propriétaire est donc glogalement protégé.
Ces évictions sont rarissimes car lorsqu’un locataire a un problème d'argent ,il préfèrera “prévenir que guérir” . Il appelera son propriétaire et demandera à partir ,plutot que d'avoir des ennuis entrainant des conséquences graves, pour lui notament, en affectant son "credit score report"(sorte de “notation”ou références bancaires concernant la bonne conduite de chaque Américain en matière de crédit et régularité de leurs paiements).

Attention : certains immeubles à Miami, ont des règlementations interdisant au nouveau propriétaire de mettre son bien en location avant 1 an.
Il faut etre vigilant !.

QUE SE PASSE T- IL AVEC LA GESTION DE VOTRE BIEN UNE FOIS ACQUIS ? :

-Les frais liés directement a la location.
-La commission sur location (10% du loyer X 12 mois) de la première année est à la charge du propriétaire. Cette commission n’est pas = aux frais de gestion.
Lors du renouvellement du bail , la commission dépend de l’accord que vous aurez pris avec votre agent immobilier.

-Frais de gestion : (totalement indépendents de la commission d’agence due dans le cas le location de votre appartement)
Concernant la gestion annuelle de la collecte des loyers il y a 2 solutions :
a) l'acquereur a un compte bancaire aux USA,ce qui implique qu'il soit venu a Miami pour acheter son appartement(ce n'est pas toujours le cas) et dans ce cas le locataire fait des virements automatiques mensuels directement sur le compte du propriétaire.
Je n'interviens que si il y a un probleme et selon son importance.
b) le client acquéreur n'est pas venu a Miami,donc il n'a pas ouvert de compte banquaire aux USA. Une société de gestion est alors nécessaire ou un gérant qui s'occupera de collecter les loyers. Ces frais représenteront environ 10% du loyer collecté.

Afin de limiter ces frais je suggère en genéral, aux clients acquéreurs, d’ouvrir à Miami un compte en banque . Dans ce cas, les paiements des loyers seront faits directement sur ce compte par virements ou par dépots (deposit slips). Il est pratique également de mettre en place le système des prélèvements automatiques concernant les charges de copropriété mensuelles destinées à la condo association.
Je n ‘interviens dans ce cas qu’ au coup par coup.

Ouverture d’un compte bancaire à Miami :
Ceci est très facile, et vous prendra 1h, explications du “ banking online” compris. Votre présence est indispensable . La présentation de 2 pièces d’identité (dont votre passeport), et une adresse aux Usa (que nous pouvons vous fournir) suffisent.

La solution si voulez rentabiliser votre nouvel investissement et en profiter de temps en temps: -Soit vous investissez dans un immeuble qui autorise la location au mois, ou 6 mois minimum, et vous profitez de votre appartement quand il est libre.
-soit vous louez votre bien a l’année, et vous pouvez en profiter entre 2 périodes de 12 mois.
-Ou encore, louez votre appartement à l’année, en attendant tranquilement la plus value et si vous avez envie de profiter de Miami pour votre séjour trouvez une location saisonnière ou allez dans un bel hotel.

L'assurance pour un appartement n'est pas obligatoire partout mais recommandée. Si vous en prenez une pour un 2 pièces cela vous coutera environ $550 l'an et elle couvrira dégât des eaux, responsabilité civile etc

Les Taxes :
La taxe foncière et la taxe d'habitation sont dans la même facture annuellement et cela se nomme "real estate taxes"
Cette taxe est,de par la loi,de 2% du prix d'acquisition payable annuellement.
Cette taxe est collectée par le “County tax collector”, à Miami c' est donc : Dade county.

Ceci est la loi ,mais il y a la loi et l'application de la loi.Le collecteur base son calcul sur le montant de l'imposition,et depuis toujours,sur les prix moyens des ventes du quartier dans l'année en cours,de la surface du bien,et bien sur,des biens comparables.Ce montant ainsi determiné se nomme "asset value"et donc l'impt de 2% est calculé sur cet asset value.
Cela s’est un peu compliqué depuis la crise de l^’ ïmmobilier: lorsque l'immobilier était en hausse permanente et prenait 20 a 25% l'an ,l'asset value était toujours inférieure au prix d'acquisition et de ce fait l'impôt ne reflétait pas les 2% du prix d'acquisition . Le contribuable Était gagnant,quand bien même cette “asset value” était reévaluée chaque année.

Mais aujourd'hui ,l'immobilier ayant perdu environ 50 a 60% de sa valeur en 3 ans ,le montant de l'asset value est bien entendu descendu,mais pas dans les mêmes proportions (du fait du décalage dans le temps de la collecte des informations par le Dade county) ,ce qui fait qu’à ce jour,pour un bien d’une valeur de $200,000 il n'est pas rare de voir l'impôt à $5000 voir $6000 l'an en lieu et place de $4000.
Dans ce cas,il faut demander à passer devant une commission au Dade County pour rétablir l'impôt sur le prix d'acquisition.Ce n'est pas tres compliqué si vous vous adressez à des avocats dont c'est la spécialité et qui ne font que cela ( coût environ $500).

Les charges de copropriété:
Elles comprennent tout ce qui est entretien de l'immeuble(piscine ,salle de gym, ménage et entretien des parties communes.. ) ,salaires des employés (valet parking, réceptioniste, portier…), électricité des parties communes, assurances de l'immeuble (très chères en Floride et aux USA en général), frais du syndic(Management property).

QU’EN EST –IL DE LA FISCALITÉ ?
Bien entendu des experts comptables sont a votre disposition pour vous expliquer cela,mais voici quelques notions de base:

La fiscalité sur les revenues locatifs:

Tout est déductible des revenus locatifs et dans l'année des paiements(exemple la premiere année vous déduisez les frais de peinture et les closing costs = frais notariés)de plus au titre des déductions,vous amortissez le prix d'acquisition annuellement sur
27 ans 1/2 soit 3,64% l'an du prix d'acquisition.
Sur le solde positif,s'il y en a un,il y a une imposition de 30% du profit net.
Vous avez le droit aussi de déduire le prix d'un voyage en Floride par an ,bien entendu si vous faites ce voyage.
Tout ceci déduit la fiscalité sur le revenu est proche de 0

Le fait que vous soyez en société ou en nom propre ne change strictement rien ni à l'imposition ni au taux d'imposition.L'unique différence entre une société ou pas ,est l'opacité totale que vous pouvez avoir au regard des services fiscaux de votre lieu de résidence et/ou d'un transfert de fonds venant d'un autre pays que celui dans lequel vous payez vos impôts.

La fiscalité à la revente:

La fiscalité sur la plus value à terme est de 15% a 25% sur la plus value nette .Mais si vous réinvestissez aux USA dans l'année fiscale de la revente vous serez exonérés de taxes sur la plus value.

*Sur la plus value résiduelle ,l'imposition est forfaitaire pour les non résidents et est de 15% a 25% du montant de la plus value sauf en cas de réinvestissement dans l'année fiscale sur un autre bien et dans ce cas il n'y a pas d'imposition sur la plus value.(Art 1031 du code des impôts,échange de propriété)

* Vous avez le droit de ressortir l'argent des USA quand bon vous semble et pour la destination que vous souhaitez à condition toute fois que cette destination ne soit pas “black listée” par les institutions gouvernementales

LA RENTABILITÉ ?:

Concernant le rentabilité triple nette locative sans l'amortissement et sans les a-cotés que l'on peut déduire(c'est a dire la vraie rentabilité)elle se situe entre 2,5% et 4,5% du prix d'acquisition selon le bien acquis.
Cette rentabilité est bien sûr a rajouter à la plus value lattente qui devrait être très importante sur 3 ans ,au regard des prix pratiqués en ce moment et qui n'ont pas été si bas depuis 8 ans

Concernant le rapport locatif a Miami ,il dépend bien sûr et du quartier (comme dans tous les pays et toutes les villes du monde) et du style d'immeuble sur lequel vous allez investir mais en général la rentabilité, toutes charges incluses , taxes et impots payés ,ne dépasse pas 2,5 a 3,5%. Le montant facial de la rentabilité locative dépend essentiellement de ce que vous achetez. Plus c'est luxueux,donc plus c'est cher,et plus c'est cher plus le facial locatif est moindre.
Ceci s'entend sur de l'habitation aux standards Americains, pour laquelle les charges de copropriété sont relativement élevées.
Quand aux impôts fonciers (sans rentrer dans le détail) ils sont globalement de 2% annuel du prix d'acquisition *(voir chapitre des Taxes).

En règle general aux USA les investisseurs travaillent sur la plus value à court terme (3 à 4 ans) beaucoup plus que sur la rentabilité faciale locative.

Il ne faut pas être grand clerc pour comprendre que d'acheter aujourd'hui des produits entre $140 et $200 le square foot alors que le prix de construction est en moyenne de $350 a $400 est une aubaine et que la plus value est certaine. La seule question n'est pas de savoir s’il va y avoir une plus value mais la question est quand elle aura lieu?
Pour ma part je vois cette plus value entre 3 et 5 ans et d'un minimum de 50% a 70% sur les prix d'acquisition. Je pourrai expliquer pourquoi mais ce serait long et fastidieux.
Je pense que vous le comprendez aussi bien que moi lorsqu’on sait que les ventes immobilières aux Europeens représentent 39% du marché à Miami…..Et que 29% de ces 39% sont des Francais !.

PEUT-ON FACILEMENT OBTENIR UN PRET AUX USA?

Les emprunts et les banques :
Peu de banques prêtent aux non résidants aux USA,mais il y en a dont c'est la spécialité et qui fonctionnent très bien,mais malheureusement on ne peut pas faire jouer la concurence par le manque de concurents.

Le prêt:

-La quotité de prêt est de maximum 50% du prix d'acquisition(tout le monde vous dira jusqu'a 70% mais dans les faits et d'experience ,c'est 50%).Car de preter à un non résident, cela revient à faire un prêt sur gage et en cas de non paiement des mensualités,le seul recourt de la banque est de saisir le bien sans poursuite possible contre l'emprunteur puisque celui-ci n'est pas en Floride ,ni de faire une procédure a l'étranger qui couterait plus cher que le prix de l'appartement.
La banque prend donc une hypothèque appelée ici "Mortgage"
-Le taux varie souvent mais reste assez stable aux alentours de 6,5%(ce qui est cher mais qui ne gêne personne ici car tout le monde travaille sur la plus value à court ou moyen terme). Ce taux est un taux sec sans fioritures ni assurances comprises dans le prêt.
Quand je parle d'assurances,c'est assurance vie, assurance perte d'emploi etc etc ce que nous trouvons dans les prêts en France.
-La durée: Maximum 30 ans avec toutes les variantes de temps que vous souhaitez.Plus le temps de remboursement est cour plus la mensualité monte.95% des prêts aux USA sont octroyés sur 30 ans ,et quelque soit l'âge de l'emprunteur.Il faut savoir qu'aux USA le temps moyen de détention d'un bien par un propriétaire est de 30 mois....ce qui fait que le taux n'influe que de très peu sur l'opération (quand l'immobilier monte,en revanche en cas de crise ce taux est lourd à porter)
-Les remboursements sont mensuels et sont calculés un peu à la carte. En règle génerale vous ne remboursez que les intérêts pendant 3 ou 5 ans et après, vous commencerez à payer capital et interêts.

Exemple:vous empruntez $200,000 vous remboursez annuellement $13,000 pendant 3 ou 5 ans(interts seuls).La banque part toujours du même principe : que vous rembourserez par anticipation par la vente du bien dans les 5 années a venir.
-Pénalités de remboursement par anticipation: c'est à négocier,mais en général on arrive à faire sauter cette pénalité dans le contrat de prêt,si non,elle est de 1 a 1,5% du montant emprunté.
Attention aux délais d'obtention du prêt: Comptez au moins 1 mois à partir du moment où la banque a tous les papiers demandés.Ces papiers ne sont pas importants en quantité mais doivent être rédigés en Anglais,et bien sur, traduits en US $.

Rédigé par Brigitte Degrave
www.ofcoursemiami.com
15 Janvier 2010

MIAMI : Apprendre et comprendre avant d'acheter

2010-02-17T12:23:00.000-08:00

Février 2010-

IMMOBILIER MIAMI
APPRENDRE ET COMPRENDRE AVANT D’ACHETER

Devant l’afflux des demandes d’investissement sur Miami, je me suis apercue que la désinformation générée par les médias ou tout simplement le manque d’information , génait beaucoup la réfléxion de nos clients/investisseurs. .
Le marché immobilier à Miami, très déstabilisé actuellement, est assez complexe à analyser, ce qui le rend difficile d’acccès aux acheteurs/investisseurs qui ne sont pas sur place. Cependant, cette désorganisation apparente ,qui pourrait passer pour un élément négatif, représente en réalité une fabuleuse opportunité d'affaire, et une porte ouverte à des investissements immobiliers terriblement intéressants.

Il y a aujourd’hui un très grand choix d’appartements à vendre à Miami et Miami Beach.
Il y en a pour toutes les bourses (ou presque) et pour tous les goûts. L’ éventail est si large qu’il vous faudra décider de l’ordre de vos critères de choix par ordre de priorité : emplacement (1?) , vue (2?) , superficie, nombre de chambres etc…

A ceci j’ajouterai que certains buildings ont davantage "la cote" que d’autres mais il ne faut surtout pas perdre de vue un point essentiel : pour la sécurité, de votre investissement, votre bien doit être revendable à tout moment n’est ce pas? Or le marché Américain représente quand même 69% des acheteurs actuels. Ne négligez donc pas cette importante donnée.

Mon conseil serait donc de vous suggérer d'investir, avant tout, dans un bien aux standards Américains, qui tendent, à Miami en particulier, vers des critères de luxe plutôt que vers des critères de charme (vieux building, veille maison), même si parfois les deux tendances peuvent merveilleusement se combiner après de belles rénovations.

Les standards Américains veulent dire: constructions récentes (après 1980), normes récentes,dressing dans les chambres, garage couvert, et pour les buildings en particulier : belle réception , valet parking, salle de gym, piscine, sauna, tennis etc…
Cependant si vous n'avez pas l’intention de revendre dans les 3 prochaines années,et si vous aimez le charme des buildings Art Déco ou celui des ceux des années 50 et 60,il y a aussi de très jolies choses.

Voici quelques réflexions clefs qui, je l’espère, vous éclaireront:

Lorsque vous cherchez sur Internet:-Fleurissent tous les jours , depuis le début de la crise, des dizaines de websites sur internet dont les informations sont éronées ou incomplètes,leurs bases de données n’étant pas remises à jour assez régulièrement. Les surfeurs-investisseurs ont donc accès à des informations concernant des biens avec des prix publiés pas toujours exactes, accompagnés de bribes de renseignements incomplets ou faux.
Lorsque ces biens ne sont plus à vendre, ils ne sont pas même pas retires, la plus part du temps, de la toile internet.

CE QU IL FAUT SAVOIR: La seule base de données réellement fiable et mise a jour en temps reel ,est le MLS, accessible uniquement aux professionnels de l'immobilier ayant une licence valide et différente pour chaque Etat des USA. Le MLS permet à chaque agent immobilier de faire des analyses des plus poussées concernant les biens à vendre, tout aussi bien que l’analyse d'un building tout entier ou même de tout un quartier,et ce pour les 6, 12 , (ou plus)derniers mois puisque nous avons, en plus, accès à tout l'historique de chaque bien.

Faire la difference entre une Forclosure, une Reo, une bank owned ou une une “short sale” .

1- Le terme de “Forclosure”(terme couramment employé mais inapproprié) ou de “REO” (Real Estate Owned) ,ou de Bank Owned,veut bien dire effectivement : saisie bancaire. La Forclosure est le procédure judicière qui ammène un bien j’usqu à sa saisie. Le jour ou ce bien est declaré par le tribunal , saisi par un tier et en l'occurrence par la banque , on dit qu’il est "forclosed".
La banque devenue propriétaire du bien APRES la forclosure, met le bien saisi à vendre sur le marché, souvent par le biais d’un agent immobilier désigné par elle même.
L’offre d'achat dans ce cas doit donc être faite directement à la banque, par l intermédiaire de l’agent, selon un processus simple mais très cadré.
- L 'offre doit être faite pour un paiement comptant sans condition suspensive de prêt, pour être attractive pour la banque et doit être accompagnée d’une sérieuse évidence de fonds pour la totalité du prix correspondant à l’offre d’achat.

La banque donne sa réponse ,qu’ elle soit négative ou positive, entre 3 jours et 1 semaine.
Sur des produits interessants , il est courant que la banque recoivent plusieurs offres à la fois et ce sera “the best and higher offer”, c’est à dire , l'offre de la meilleure qualité qui l’emportera.

2-Une “short sale” est, globalement, l’acceptation par le vendeur ET sa banque d’une offre d’achat faite par un candidat acquéreur, pour un montant inférieur au montant du prêt que le vendeur doit à sa banque .
Ce processus est composé de deux étapes: 1- Le vendeur doit d’abord accepter et signer l’offre qui lui est faite. 2-L’offre doit ensuite être soumise à la banque du vendeur qui ,à son tour peut ou non l’accepter .
*Nous pouvons vous recommender un avocat specialisé dans ce domaine qui vous donnera l’explication légale, en Francais, de ce sujet.
La procédure concernant l’offre est similaire à celle dans le cas de Saisies bancaires, mais l’ offre doit être dans un premier temps acceptée et signée par le vendeur en premier lieu, puis doit être présentée à la banque dans un deuxième temps. La banque se laissera le choix d’accepter ou pas cette offre ou de faire une contre offre. La différence avec la saisie bancaire est que le délai de réponse de la banque dans ce cas là est beaucoup plus long (cela peut prendre entre 1 mois et 6 mois.

* Me contacter pour plus de renseignement sur les procédures à suivre dans les deux cas.
*Il existe de nombreux avocats spécialisés dans ce domaine que nous vous recommenderons ,qui vous donneront les informations légales les plus détaillées possibles , vous assisteront dans cette transaction et ainsi sécuriseront votre achat dans les meilleures conditions.

Comment savoir si vous achetez au bon prix?

Les décisions des banques concernant l’ acceptation d’une offre faite dans le cas d’une Short sale ou dans le cas d’un bien dont elles sont devenues propriétaires après l’ avoir saisi , sont devenues totalement anachroniques.Ceci a pour effet des disparités de prix très importantes, par exemple, dans un même building , entre deux appartements du même type et de la même surface.
Pourquoi? Parce que les banques en charge des dossiers de saisies ou de short sales sont absolument summergées. La plus part du temps nous avons à faire à des banques se trouvant en dehors de l état de Floride (elle peuvent de trouver en Californie), c’est dire, qui n’ont aucune idée du marché sur place, malgré l’aide des agents affectés aux dossiers.
Alors comment faire ? Il faut demander à votre agent immoblier de vous faire une étude, c’est à dire une CMA (comparable market analysis) sur tous les autres appartements, vendus du building ou du quartier en question et de vous donner le prix moyen de vente/sqft pour la même superficie , le même nombre de chambres etc..

Comment faire vos selections ? :

Lorsque vous avez décidé d’un quartier ,ou fait votre choix sur un ou de plusieurs buildings , ou encore que vous avez sélectionné une liste d’appartements voici mon conseil:
Classez vos sélections dans l’ordre suivant:

-1- les REOS-ou BANK OWNED (SAISIE BANCAIRES) communément appelées forclosures.
Toujours interessantes, en dessous du prix du marché, peu négociables, réponse rapide. Elles ne restent en général que très peu de temps sur le marché. La banque accepte de multiples offres sur une periode de temps assez courte (limitée à 1 semaine ,ou 15jours, ou un peu plus) et choisi l’offre la plus haute et la plus solide.

-2- les SHORT SALES APPROVED: Il s’ agit d’une short sale pour laquelle un acheteur a fait une offre qui a été considérée (acceptée ou surenchérie )par la banque du vendeur. Pour x raisons l’acheteur qui a fait cette offre, malgré la réponse de la banque, ne désire plus acheter. Le bien revient alors sur le marché avec une nouvelle etiquette : “short sale approved”. Dans ces conditions , la banque ayant déjà considéré une première offre peut en considerer une deuxième de la part d’un autre acheteur. Le processus d’une short sale approved est supposé être, dans ce cas, “ plus rapide”.

*Dans les cas 1 et 2: Attention à la négociation de prix, elle n’est pas souvent possible. Suivant le nombre de jours de mise sur le marché, ces biens se vendent même parfois à un prix légèrement superieur au prix demandé par la banque.

-3- LES VENTES NORMALES : à regarder de très près . Ni short sales, ni saisies bancaires, sans aucune entrave, ces biens sont toujours à considérer car un vendeur motivé n ‘aura pas d’autre choix que de proposer son bien à la vente en dessous du prix du marché en cours . Ces affaires sont en générales intéressantes et vite négociées.C'est une question de négociation.

-4- LES SHORTSALES
Le marché des “short sales”, étant nouveau , personne n’a encore le recul nécessaire pour donner aux investisseurs un guide, ou des règles à suivre.
Certaines banques sont rapides dans leur réponse, mais d’autres complètement engorges ont des délais de réponse interminables.
Mon experience m’a ammenée aux conclusions suivantes:
40% de mes dossiers de short sale se sont passé sans aucune difficulté et dans un délai relativement court (1 mois).
60% des cas ont été très longs (4 à 6 mois) et le prix accepté par la banque au final a été légèrement supérieur à l’ offre initiale.
100% de mes dossiers ont été jusqu’au bout.

Les clients/ investisseurs n’ ont pas toujours la patience d’ attendre si longtemps. Ce pourquoi je suggère, d’abord de sélectionner 1 , 2 et 3.

Le succès d’une offre dans une dossier de short sale, dépend de plusieurs de facteurs:
- De la motivation du vendeur
- De la compétence des agents immobiliers, du coté acheteur, mais surtout du coté vendeur. Si l’agent qui détient le listing de la short sale , n’est pas expérimenté, le dossier aura énormément de difficulté a aboutir.
- De la qualité de la présentation de votre offre . Ceci est capital.Vos preuves de fonds doivent être simples mais crédibles et bien faites.

Bonne recherche !!
Brigitte
ofcoursemiami@gmail.com
www.ofcoursemiami.com

LA LOCATION À MIAMI

2010-01-22T16:00:00.000-08:00

PEUT–ON LOUER LIBREMENT UN BIEN ACQUIS À MIAMI ?

Alors que le pire de la crise financière semble être derriere nous, l’ immobilier à Miami continue de susciter l’intérêt des investisseurs du monde entier et notamment celui des Européens. Les sites Internet, blogs, articles, et autres discussions sur l’acquisition de biens immobiliers à Miami, fusent sur la toile. Cependant, certains aspects pratiques inévitablement liés à l’achat-vente d'un bien en Floride, sont négligés dans ces discussions.
Ces points sont pourtant essentiels et primordiaux pour un bon investissement en toute sérénité. Par exemple: Peut-on louer librement un bien acquis a Miami?

Location courte durée / location saisonnière (< 6 mois)

Très peu d immeubles a Miami autorisent la location de moins d’un an ou moins de
6 mois. Il y a en a cependant quelques uns…, assurez vous que votre agent immobilier vérifie bien le règlement de la copropriété avant d’acheter.
La meilleure période dans l’année pour louer votre appartement en saisonnier à Miami commence en Novembre et se poursuit jusqu’en Mai avec des pics au moment de Noel et du Nouvel an.
En tant que Francaise et ayant développé mon marketing sur L’Europe en particulier, je loue personnellement très bien, les biens acquis par mes investisseurs, également pendant la saison d’été à des Européens, mais bien sur à des prix un peu inférieurs.
Si vous achetez un appartement , il est très important de rester en accord avec la règlementation imposée par l’association des copropríétaires de votre immeuble, pour ne pas prendre le risque de voir votre reve se transformer en cauchemard.

En ce qui concerne la location courte durée des villas, il faut absolument vous renseigner, sur la règlementation locative en vigueur, auprès de la Mairie de la ville dans laquelle vous avez fait l’acquisition de votre bien. Certaines villes autorisent la location saissonnière , d’autres pas, et quelques unes ferment les yeux… mais attention au loup qui peut se réveiller.

Important: pour les locations de moins de 6 mois ,normalement et légalement, les “sales taxes” sont applicables (7% minimum du montant du prix de la location). Le propriétaire est responsable.

Location longue durée (> 6 mois):

Les baux sont toujours d'un an maximum. Si le bail est supérieur à un an il doit etre, rédigé par un avocat (cas rarissime dans le résidentiel).
Le locataire paye a l'entrée dans l'appartement 3 mois de loyer : l mois de loyer d'avance et 2 mois de caution (deposit). Les loyers sont payables mensuellement et d’avance.
Avant son entrée dans les lieux, s’il s’agit d’un appartement, le locataire doit remplir un dossier (application form) qui sera soumis à l’ acceptation de la “condo association” (association des copropriétaires). Ce délai d’aprobation est en géneral de 2 a 15 jours. L’avantage de ce principe, est qu’en cas de problème avec le locataire , vos ennuis n’excederont pas, dans le pire des cas, 1 an (ou 6 mois ), le renouvellement du bail étant soumis à une nouvelle aprobation de la copropriété. Il est très facile pour une copropriété de refuser le dossier d’un locataire ayant cause des problèmes à son propriétaire.

Attention: certains immeubles à Miami, ont des règlementations interdisant au nouveau propriétaire de mettre son bien en location avant 1 an. Il faut etre vigilant !.

En cas de non paiement par le locataire:

Aux Usa, le propriétaire a tous les droits et le locataire aucun. Ici l'argent étant roi, la loi est a 100% pour le propriétaire. Un non-paiement entrainera une éviction faite par un sheriff qui interviendra à la suite d’un référé du tribunal obtenu dans un délai assez court. L'éviction d'un locataire déficient prend une quinzaine de jours et coute $750, avocat et sherif compris. Comme les baux ne sont que d'un an maximum et qu’ il y a toujours un ou deux mois de garantie deposé(s) le propriétaire est donc globalement protégé.
Ces évictions sont rarissimes car lorsqu’un locataire a un problème d'argent, il préfèrera “prévenir que guérir” . Il appelera son propriétaire et demandera a partir plutot que d'avoir des ennuis entrainant des conséquences graves pour lui notament, en affectant son "credit score report"(sorte de “notation”ou références bancaires concernant la bonne conduite de chaque Américain en matière de crédit et régularité de leurs paiements).

L’acquisition de biens immobilier à Miami est une operation qui peut etre très lucrative à condition d’être vigilant sur nombre d’aspects. Ayant une connaissance appronfondie de ce marché depuis 1997 et ayant traversé differentes crises et vagues d’investissements j’ai l’experience et suis disposee a repondre a vos interrogations sur le sujet.

Autres aspects essentiels liés a l’acquisition de bien immobilier a Miami et sujets d’articles futurs:

• COMMENT SE PASSE UNE ACQUISITION D’UN BIEN IMMOBILER À MIAMI? (delais, frais de closing, commissions)

* EXPLICATIONS DÉTAILLÉES SUR LE DÉROULEMENT DES SHORT SALES ET DES FORECLOSURES (SAISIES BANCAIRES)

• SI LE BIEN QUE VOUS VOULEZ ACQUÉRIR NÉCESSITE QUELQUES TRAVAUX

• QUE SE PASSE T- IL AVEC LA GESTION DE VOTRE BIEN UNE FOIS ACQUIS ?

• PEUT-ON FACILEMENT OBTENIR UN PRET AUX USA?

• ASSURANCE, TAX, CHARGES DE COPROPRIETE

• QUAND EST IL DE LA FISCALITE?

• LA RENTABILITE?

Rédigé par Brigitte Degrave
http://www.ofcoursemiami.com
http://ofcoursemiami.blogspot.com/
23 Janvier 2010

S'implanter aux USA avec MLaure Mathieu Consultante: Gde distribution/Vente au détail dans les domaines de la Cosmétique/Mode et accessoires.

2010-01-16T11:12:00.000-08:00

CONSULTANTE : Marie-Laure Mathieu
BELIEVING INC
ofcoursemiami@gmail.com

Marie-Laure Mathieu, née a Nancy, France, s’est installée aux U.S.A. il y a 30 ans. Elle a aujourd’ hui la double nationalité Francaise/Américaine.
Elle a su avec détermination s’infiltrer dans le milieu “corporate” americain en devenant “manager” puis Présidente de Companie faisant jusqu’a 50 Million de Dollars de chiffre d’affaire..
De par ses talents d’organisation, son expérience de la vente sur le sol Américain et son gout du management (jusqu à 200 personnes), elle est la consultante ideale pour toute entreprise désirant s’implanter aux USA . Elle sait sélectionner les meilleures équipes et les motiver en leur adaptant ses methodes d’encadrement afin d’obtenir les meilleurs resultats.
Marie Laure peut guider n’importe quelle entreprise Francaise à travers les méandres de la mentalité américaine et la complexité de cette culture aux apparences simples mais trompeuses .
De Los Angeles ,a Miami en passant par NewYork, elle a appris sur le terrain les aspirations de ce pays , ses necessités, ses attentes, ses exigences.

Moniteur d’equitation a 18 ans et Manager d'écuries internationales en France comme aux Usa, elle a suivi, pendant de nombreuses années, les circuits de compétitions au plus haut niveau à travers le monde et découvert comment faire face aux situations les plus difficiles, jusqu'à sa reconversion dans la vente dédiée à la grande distribution et le Management d'équipes commerciales.

En onze ans, au sein de l'une des plus prestigieuse marque de Cosmétiques Francaise, elle a su grimper les échelons jusqu’à en devenir la Vice Presidente pour les U.S.A. et le Canada. Elle a su implanter et déveloper les ventes de cette marque Francaise dans les “grands magasins” Américains les plus prestigieux, tels Neiman Marcus, Saks Fifth Avenue, Bloomingdales ou Bergdorf Goodman.
Marie Laure a créé sa propre compagnie Believing Inc, et est aujourd ‘hui consultante indépendante.
Elle assure en parallèle le développement et la promotion de Compagnies Européennes dans divers domaines (mode, accessoires, écologie, medical….)au travers de sa présence dans les salons specialisés, dans tous les Etats Unis, ce qui lui permet de rester en contact permanent avec son propre fichier de clients et d’acheteurs et d’être au fait des évolutions du marché Américain.

"Contactez moi nous discuterons de votre projet ensemble" :
Marie Laure Mathieu
BELIEVING INC
mlmiami7@yahoo.com
Tel : +914-318-0431

Première consultation gratuite.

Miami Beach ...Pour le prix d un box à Paris

2009-11-30T05:54:00.000-08:00

OPPORTUNITE A SAISIR
POUR LE PRIX D UN BOX A PARIS

TRÈS BEAU PIED À TERRE À MIAMI DANS LE TRÈS BRANCHÉ QUARTIER DE SOUTH BEACH POUR LE PRIX D’UN BOX À PARIS

$ 105 000

SOUTH BEACH
150 m de la la plage et de la mer, vue sur la baie
Dans un authentique immeuble Art Deco avec ascenceur et piscine.
Appartement de: 533 sqft (48m2) comprenant:
1séjour avec kitchenette, 1 chambre, 2 salles de bains, balcon (possible de mettre table et chaises), placards.
Quai privatif , appartenant à la copropriété pour aponter les bateaux

Quelques travaux de rafraichissement à prévoir.
Diaporama: http://www.photoways.com/slideshow?album_id=233270306

3101 Indian Creek dr Miami Beach FL 33140Charges mensuelles $446- Taxes $2036/an
Location possible entre $900 et $1200/mois

Immobilier Miami , C'EST LE MOMENT !!

2009-10-26T20:37:00.000-07:00

Video Investir a MIAMI , C'EST LE MOMENT !!!

ACHETER À MIAMI : SÉCURITÉ

2009-09-04T09:26:00.001-07:00

COMMENT ACHETER INTELLIGEMMENT ET EN TOUTE SÉCURITÉ A MIAMI
Il y a actuellement , partout aux Usa et à Miami en particulier d’excellentes affaires à faire !!! .
C’ est une réalité !
C' est vrai !

Prenons l’exemple de Miami Beach: alors qu’il semblerait que les prix concernant les villas residentielles, soient à repartis légèrement à la hausse, le surstock d’appartements (condos), quant à lui, est toujours d ‘actualité, entrainant forcément une chute considérable des prix, et rendant donc ce marché terriblement attractif.
J’ ai pu voir cette semaine des condos, dans des immeubles d'excellent standing, au prix des années 1998….

Après avoir fait le choix de votre agent immobilier (un seul, afin de conserver la motivation de votre agent et ainsi d‘obtenir le meilleur service*), lorsque vous désirez acheter un bien immobilier à ,Miami, je vous recommanderais,avec insistance, d’exiger de votre agent qu' il vous communique toutes les données relatives au bien que vous désirez acquérir . Votre agent immobilier doit vous donner par exemple, des indications sur la gestion financière de l’ immeuble dans lequel se trouve l’ appartement que vous visitez.
Ces indications vous éviteront de faire de graves erreurs quant à votre futur investissement car certains biens en forclosure (saisie immobilière) ou Shortsale (prix de vente inférieur au montant du prêt) , s’ ils peuvent paraitre extrement bas et alléchants en matière de prix, peuvent être tout aussi dangereux en matière d’ acquisition, par exemple et entre autre, si l’ immeuble se trouve en déroute financièrement(charges de copropriété impayées par un grand nombre de propriétaires) .

Il aussi est important de savoir que:
- la réussite d’ un achat en forclosure (saisie bancaire) dépend de la qualité de votre dossier (preuves de fonds) et de la rapidité de votre offre.
- Les dossiers concernant les “short sales” sont très longs a aboutir, sauf parfois dans les cas de “short sale approved”(dossier déja accepté une 1ere fois par la banque)
- Les affaires qui ne sont ni des forclosures ni des short sales , peuvent être d ‘aussi bonnes affaires, les prix étant tirés vers le bas par les "forclosures" et les "short sales"

Mais d’ autres critères sont aussi à prendre en considération, vous permettant de faire une analyse objective de votre future acquisition, que vous désirez acheter certes a bas prix , mais surtout et par dessus que vous voulez saine et sous controle.

Contactez moi, je vous aiderai avec une étude personalisée et dans un rapport de confiance, à comprendre ce marché,pour réaliser votre acquisition en toute sérénité.

* Comment choisir votre agent ? c’est très simple : faites une sélection par internet de 3 agents immobilier basé à Miami, qui vous paraissent compétents et parlant votre langue. Demandez à chacun d’entre eux, un rendez vous avant toute visite en lui expliquant vos attentes. Faites votre analyse et n'en choisissez qu’ un.
Pour ne rien vous cacher, c’est la méthode que l’un de mes clients a utilisée récemment pour me “sélectionner”: j’ ai trouvé cela, d’une part, très gentleman, très professionnel, et finalement très juste.

Opportunité : Petit Restaurant a vendre, Affaire facile à tenir..

2009-08-17T12:51:00.000-07:00

Opportunité à saisir : Surfside Bal Harbour

SUGGESTION : Ideal pour une création de concept :
CREPES/ SALADES /SANDWICHS/SOUPES/GRILLADES
Excellent emplacement : Commerces de luxe, hotels, parkings, rue très passante et commercante.. *800 sqf(70M2) environ- Cuisine entièrement équipée (Grill-Friteuse- Hote aspirante neuve-Chambre froide et plus…). Posssibilité d’extension dans le futur.
*28 places assises (tables et chaises QSP).
*Loyer: $2 366/mois NNN
*Bail: 1 an + option deux fois 5 ans.

-Chiffre d’affaire avant fermeture pour raisons familiales : $ 1000/jour environ

-Traiteur et livraisons à domicile : 30 a 40% du CA ( Le vendeur vous donnera son fichier de clients).

Affaire rentable et facile, si on sait faire des grillades et des sandwichs, si le restaurant est ouvert le midi et le soir et si vous developpez la partie traiteur/ livraisons à domicile:
Possible et vite: $1500/jour

PRIX : $85 000

Contatez moi :
Brigitte Degrave : 305 934 2870
email : ofcoursemiami@gmail.com

Me Jean Marc Goossens : Avocat spécialisé en investissements et placements financiers, basé en Europe

2009-08-16T07:50:00.000-07:00

L 'un des services proposés par Brigitte Respaut Degrave :

INVESTIR DANS L'IMMOBILIER A MIAMI en toute confiance.

Après analyse de votre situation personnelle, Me Goossens peut par exemple vous conseiller d'investir dans l'immobilier à Miami, aux Etats-Unis.

En effet, la combinaison exceptionnelle de la crise immobilière et de la faiblesse du dollar rend actuellement ce type d'investissement particulièrement intéressant.

Me Goossens a dès-lors effectué plusieurs voyages d'études sur place et s'est constitué un réseau de contacts professionnels locaux de la plus grande qualité.

L'étendue des services proposés par Me Goossens est très complète.

Si vous le désirez, Me Goossens peut vous envoyer une consultation précise et détaillée sur le sujet, vous expliquant le système légal ainsi que les démarches à accomplir.

Mais si vous voulez un service plus complet, Me Goossens peut vous rencontrer dans son cabinet ou chez vous et organiser votre voyage à Miami ainsi que tous les rendez-vous nécessaires avec les agents immobiliers, avocats, banquiers, experts-comptables et autres spécialistes qu'il a personnellement sélectionné sur place.

Me Goossens peut également vous représenter ou vous accompager et vous assister à Miami.

Me Goossens vous propose donc un service personnalisé "à la carte", afin que vous réalisiez votre investissement en toute sécurité et sérénité.

Goossens Jean-Marc
Avocat - Attorney
E-mail: cyiologic@proximus.be
Tel: +32475525952

http://attorney-goossens.com.

Dans quels quartiers investir à Miami?

2009-08-15T15:57:00.000-07:00

Floride-Miami
Les quartiers où se trouvent les meilleures affaires en ce moment en matière d achat d’appartements .
-Miami 6 Aout 2009-

D’ après un article paru ce mois ci dans Forbes Magazine, voici les les 3 quartiers (parmi les 10 premiers selectionnés dans tous les Etats Unis ) où vous pourrez trouver actuellement, les meilleures affaires à faire concernant un achat d’appartement :

-Bal Harbour Fl 33154

- Key Biscayne Fl 33149

-Fisher Island Fl 33109
( trois des quartiers les plus huppés de MIAMI)

Forbes Magazine conseille aux acheteurs de faire des offres d’achat comptant, ou pour le moins en partie mais dans une proportion suffisamment importante pour une acceptation de prêt facile s’il y a lieu .

A mon tour je suggère à tous mes clients, lorsqu’ils désirent acquérir un appartement, de déposer, l’accompte(deposit) sur le compte séquestre (escrow account ) de l’avocat de leur choix, (avocat, qui doit être spécialiste en immobilier ) , et pas ailleurs, ceci pour une sécurité optimale.

Brigitte Respaut Degrave
Agent Immobilier Miami
ofcoursemiami@gmail.com

http://www.ofcoursemiami.com/

10 best places for condo deals
MIAMI – Aug. 6, 2009 – Thanks to a huge inventory, many condominiums are bargains these days.
Forbes magazine took a look at the nationwide condo market to determine where the best deals could be found. Because financing can be hard to get, prices on luxury models have fallen the most.
The magazine suggested that the best deals come from paying cash or at least putting down enough cash so the property can be purchased with a federally-backed loan. It also suggested that buyers bid low. Since these properties are moving slowly, even a lowball offer might be accepted.
Here are the top 10 best places for condominium deals and their ZIP codes, as determined by Forbes:
1. Olympic Village, Calif., 96146
2. Tahoe City, Calif., 96145
3. Terra Linda, Calif., 94903
4. Fisher Island, Fla., 33109
5. Dallas, Texas, 75205
6. Malibu, Calif., 90265
7. Bal Harbour Fla., 33154
8. Key Biscayne, Fla., 33149
9. Lake Forest, Ill., 60045
10. New York City (Upper West Side), 10069

Saisies Immobilières Miami

2009-08-15T15:56:00.000-07:00

<Saisies immoblières à Miami (forclosures)
L'état du Nevada détiendrait, au mois de mai 2009, le plus haut pourcentage de saisies bancaires (1 bien saisi sur 64) de tous les Etats Unis . Viendrait ensuite la Californie avec 1/144.
La Floride arriverait en 3ème position avec 1/148 (source : Alan Zibel (AP Real Estate Writer). Toujours selon cette même source, une fois que les banques aient pris possession de ces biens, elles les remettent à la vente sur le marché immobilier avec une réduction de prix très importante, attirant du même coup, vers le bas, les prix des autres biens proposés aussi à la vente mais non saisis. La revente de ces saisies bancaires représente, ce mois ci , 45 % du volume des transactions achat-vente sur le plan National, selon l’Association Nationale des agents immobiliers (NAR).

Agent immobilier licenciée et installée en Floride depuis 11 ans, je peux vous affirmer que, oui, le marché à Miami est aujourd 'hui, effectivement, très actif et réactif et qu’il y a de très bonnes affaires à faire . Dans beaucoup de quartiers de Miami les prix sont revenus au niveau de ceux qui se pratiquaient il y a 10 ans, ce qui laisse augurer d'une remontée des prix de l’immobilier évidente d'ici quelques mois. Des “waterfronts” (villas sur la baie de Miami) qui valaient, il y a deux ans, entre $1 et 2 millions , se trouvent et s’achètent aujourd’hui aux banques, dans certains cas, autour de $500 000. Des appartements sur la plage, dont la valeur était de $700 000 quelque temps en arrière, peuvent se trouver et être achetés actuellement aux alentours de $350 000, et parfois même moins.

Les banques sont maintenant parfaitement organisées. Elles revendent les maisons ou appartements saisis dans des laps de temps relativement courts, soit en "auction" (à la barre ou en enchères privées ) soit directement sur le marché car les prix ont retrouvé, dans ces conditions, leur caractère aussi attractif que lors du début du boom immobilier en Floride des années 1998/2002. Les procédures des banques, lorsqu’ il s’agit de leur acheter ces biens, dont elles sont devenues les nouveaux propriétaires -vendeurs, sont très strictes et ces négociations se font selon un cadre extrêmement précis, mais finalement sécurisant surtout pour des acheteurs particuliers étrangers .Cependant les règles des banques et leurs exigences concernant ces achats-ventes ne sont pas très compliquées à satisfaire ,à condition de choisir et de travailler avec un agent immobilier averti, et formé a ces procédures très nouvelles.

On peut constater également une augmentation de l’activité du marché de la location. Les propriétaires saisis, ou dans l’ embarras, obligés de se reloger, ou de couvrir leurs charges ont relancé en conséquence ce marché, plutot stable un à deux ans au paravant. Ce qui veut dire qu’ il est, à nouveau, tout à fait facile et rentable , aujourd’ hui d’investir à Miami.
Miami, carrefour des 2 Amériques attire d’ailleurs actuellement et plus que jamais ,des acheteurs et des investisseurs étrangers du monde entier, qui représentent 28% environ du volume des transactions achat-vente selon les derniers chiffres de l’Association Nationale des Realtors (NAR).

Oui les Américains marchent au moral, ils travaillent énormément, s'écroulent , pensent leur maux, ne se plaignent pas et se redressent vite.J’ai pour ma part tout à fait confiance en leur force de réaction. Miami restera dans tous les cas,l’ une des destinations les plus prisées du monde.

Investir a Miami , je vous le confirme, c’est maintenant ou jamais .