Février 2010-
IMMOBILIER MIAMI
APPRENDRE ET COMPRENDRE AVANT D’ACHETER
Devant l’afflux des demandes d’investissement sur Miami, je me suis apercue que la désinformation générée par les médias ou tout simplement le manque d’information , génait beaucoup la réfléxion de nos clients/investisseurs. .
Le marché immobilier à Miami, très déstabilisé actuellement, est assez complexe à analyser, ce qui le rend difficile d’acccès aux acheteurs/investisseurs qui ne sont pas sur place. Cependant, cette désorganisation apparente ,qui pourrait passer pour un élément négatif, représente en réalité une fabuleuse opportunité d'affaire, et une porte ouverte à des investissements immobiliers terriblement intéressants.
Il y a aujourd’hui un très grand choix d’appartements à vendre à Miami et Miami Beach.
Il y en a pour toutes les bourses (ou presque) et pour tous les goûts. L’ éventail est si large qu’il vous faudra décider de l’ordre de vos critères de choix par ordre de priorité : emplacement (1?) , vue (2?) , superficie, nombre de chambres etc…
A ceci j’ajouterai que certains buildings ont davantage "la cote" que d’autres mais il ne faut surtout pas perdre de vue un point essentiel : pour la sécurité, de votre investissement, votre bien doit être revendable à tout moment n’est ce pas? Or le marché Américain représente quand même 69% des acheteurs actuels. Ne négligez donc pas cette importante donnée.
Mon conseil serait donc de vous suggérer d'investir, avant tout, dans un bien aux standards Américains, qui tendent, à Miami en particulier, vers des critères de luxe plutôt que vers des critères de charme (vieux building, veille maison), même si parfois les deux tendances peuvent merveilleusement se combiner après de belles rénovations.
Les standards Américains veulent dire: constructions récentes (après 1980), normes récentes,dressing dans les chambres, garage couvert, et pour les buildings en particulier : belle réception , valet parking, salle de gym, piscine, sauna, tennis etc…
Cependant si vous n'avez pas l’intention de revendre dans les 3 prochaines années,et si vous aimez le charme des buildings Art Déco ou celui des ceux des années 50 et 60,il y a aussi de très jolies choses.
Voici quelques réflexions clefs qui, je l’espère, vous éclaireront:
Lorsque vous cherchez sur Internet:-Fleurissent tous les jours , depuis le début de la crise, des dizaines de websites sur internet dont les informations sont éronées ou incomplètes,leurs bases de données n’étant pas remises à jour assez régulièrement. Les surfeurs-investisseurs ont donc accès à des informations concernant des biens avec des prix publiés pas toujours exactes, accompagnés de bribes de renseignements incomplets ou faux.
Lorsque ces biens ne sont plus à vendre, ils ne sont pas même pas retires, la plus part du temps, de la toile internet.
CE QU IL FAUT SAVOIR: La seule base de données réellement fiable et mise a jour en temps reel ,est le MLS, accessible uniquement aux professionnels de l'immobilier ayant une licence valide et différente pour chaque Etat des USA. Le MLS permet à chaque agent immobilier de faire des analyses des plus poussées concernant les biens à vendre, tout aussi bien que l’analyse d'un building tout entier ou même de tout un quartier,et ce pour les 6, 12 , (ou plus)derniers mois puisque nous avons, en plus, accès à tout l'historique de chaque bien.
Faire la difference entre une Forclosure, une Reo, une bank owned ou une une “short sale” .
1- Le terme de “Forclosure”(terme couramment employé mais inapproprié) ou de “REO” (Real Estate Owned) ,ou de Bank Owned,veut bien dire effectivement : saisie bancaire. La Forclosure est le procédure judicière qui ammène un bien j’usqu à sa saisie. Le jour ou ce bien est declaré par le tribunal , saisi par un tier et en l'occurrence par la banque , on dit qu’il est "forclosed".
La banque devenue propriétaire du bien APRES la forclosure, met le bien saisi à vendre sur le marché, souvent par le biais d’un agent immobilier désigné par elle même.
L’offre d'achat dans ce cas doit donc être faite directement à la banque, par l intermédiaire de l’agent, selon un processus simple mais très cadré.
- L 'offre doit être faite pour un paiement comptant sans condition suspensive de prêt, pour être attractive pour la banque et doit être accompagnée d’une sérieuse évidence de fonds pour la totalité du prix correspondant à l’offre d’achat.
La banque donne sa réponse ,qu’ elle soit négative ou positive, entre 3 jours et 1 semaine.
Sur des produits interessants , il est courant que la banque recoivent plusieurs offres à la fois et ce sera “the best and higher offer”, c’est à dire , l'offre de la meilleure qualité qui l’emportera.
2-Une “short sale” est, globalement, l’acceptation par le vendeur ET sa banque d’une offre d’achat faite par un candidat acquéreur, pour un montant inférieur au montant du prêt que le vendeur doit à sa banque .
Ce processus est composé de deux étapes: 1- Le vendeur doit d’abord accepter et signer l’offre qui lui est faite. 2-L’offre doit ensuite être soumise à la banque du vendeur qui ,à son tour peut ou non l’accepter .
*Nous pouvons vous recommender un avocat specialisé dans ce domaine qui vous donnera l’explication légale, en Francais, de ce sujet.
La procédure concernant l’offre est similaire à celle dans le cas de Saisies bancaires, mais l’ offre doit être dans un premier temps acceptée et signée par le vendeur en premier lieu, puis doit être présentée à la banque dans un deuxième temps. La banque se laissera le choix d’accepter ou pas cette offre ou de faire une contre offre. La différence avec la saisie bancaire est que le délai de réponse de la banque dans ce cas là est beaucoup plus long (cela peut prendre entre 1 mois et 6 mois.
* Me contacter pour plus de renseignement sur les procédures à suivre dans les deux cas.
*Il existe de nombreux avocats spécialisés dans ce domaine que nous vous recommenderons ,qui vous donneront les informations légales les plus détaillées possibles , vous assisteront dans cette transaction et ainsi sécuriseront votre achat dans les meilleures conditions.
Comment savoir si vous achetez au bon prix?
Les décisions des banques concernant l’ acceptation d’une offre faite dans le cas d’une Short sale ou dans le cas d’un bien dont elles sont devenues propriétaires après l’ avoir saisi , sont devenues totalement anachroniques.Ceci a pour effet des disparités de prix très importantes, par exemple, dans un même building , entre deux appartements du même type et de la même surface.
Pourquoi? Parce que les banques en charge des dossiers de saisies ou de short sales sont absolument summergées. La plus part du temps nous avons à faire à des banques se trouvant en dehors de l état de Floride (elle peuvent de trouver en Californie), c’est dire, qui n’ont aucune idée du marché sur place, malgré l’aide des agents affectés aux dossiers.
Alors comment faire ? Il faut demander à votre agent immoblier de vous faire une étude, c’est à dire une CMA (comparable market analysis) sur tous les autres appartements, vendus du building ou du quartier en question et de vous donner le prix moyen de vente/sqft pour la même superficie , le même nombre de chambres etc..
Comment faire vos selections ? :
Lorsque vous avez décidé d’un quartier ,ou fait votre choix sur un ou de plusieurs buildings , ou encore que vous avez sélectionné une liste d’appartements voici mon conseil:
Classez vos sélections dans l’ordre suivant:
-1- les REOS-ou BANK OWNED (SAISIE BANCAIRES) communément appelées forclosures.
Toujours interessantes, en dessous du prix du marché, peu négociables, réponse rapide. Elles ne restent en général que très peu de temps sur le marché. La banque accepte de multiples offres sur une periode de temps assez courte (limitée à 1 semaine ,ou 15jours, ou un peu plus) et choisi l’offre la plus haute et la plus solide.
-2- les SHORT SALES APPROVED: Il s’ agit d’une short sale pour laquelle un acheteur a fait une offre qui a été considérée (acceptée ou surenchérie )par la banque du vendeur. Pour x raisons l’acheteur qui a fait cette offre, malgré la réponse de la banque, ne désire plus acheter. Le bien revient alors sur le marché avec une nouvelle etiquette : “short sale approved”. Dans ces conditions , la banque ayant déjà considéré une première offre peut en considerer une deuxième de la part d’un autre acheteur. Le processus d’une short sale approved est supposé être, dans ce cas, “ plus rapide”.
*Dans les cas 1 et 2: Attention à la négociation de prix, elle n’est pas souvent possible. Suivant le nombre de jours de mise sur le marché, ces biens se vendent même parfois à un prix légèrement superieur au prix demandé par la banque.
-3- LES VENTES NORMALES : à regarder de très près . Ni short sales, ni saisies bancaires, sans aucune entrave, ces biens sont toujours à considérer car un vendeur motivé n ‘aura pas d’autre choix que de proposer son bien à la vente en dessous du prix du marché en cours . Ces affaires sont en générales intéressantes et vite négociées.C'est une question de négociation.
-4- LES SHORTSALES
Le marché des “short sales”, étant nouveau , personne n’a encore le recul nécessaire pour donner aux investisseurs un guide, ou des règles à suivre.
Certaines banques sont rapides dans leur réponse, mais d’autres complètement engorges ont des délais de réponse interminables.
Mon experience m’a ammenée aux conclusions suivantes:
40% de mes dossiers de short sale se sont passé sans aucune difficulté et dans un délai relativement court (1 mois).
60% des cas ont été très longs (4 à 6 mois) et le prix accepté par la banque au final a été légèrement supérieur à l’ offre initiale.
100% de mes dossiers ont été jusqu’au bout.
Les clients/ investisseurs n’ ont pas toujours la patience d’ attendre si longtemps. Ce pourquoi je suggère, d’abord de sélectionner 1 , 2 et 3.
Le succès d’une offre dans une dossier de short sale, dépend de plusieurs de facteurs:
- De la motivation du vendeur
- De la compétence des agents immobiliers, du coté acheteur, mais surtout du coté vendeur. Si l’agent qui détient le listing de la short sale , n’est pas expérimenté, le dossier aura énormément de difficulté a aboutir.
- De la qualité de la présentation de votre offre . Ceci est capital.Vos preuves de fonds doivent être simples mais crédibles et bien faites.
Bonne recherche !!
Brigitte
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