5 Decembre 2010
"L'achat d'un bien immobilier à Miami constitue un véritable parcours du combattant dont il faut connaître l'ensemble du process, là je vais essayer de vous livrer mon expérience. Si, je suis arrivé aux termes de mon projet, c'est grâce à un accompagnement sans faille, une patience sans limite et à une forte détermination.
La première pierre angulaire de ce projet c'est véritablement l'accompagnement, je dirais qu'il vous faut "à tout prix" trouver un relais sur place en qui vous avez confiance et sur lequel vous pouvez vous appuyer pour échanger.
C'est là que tout naturellement Brigitte intervient. Ainsi je ne peux que vous encourager à vous appuyer sur son savoir faire et son savoir être.
En 3 lignes et sans aucune flagornerie, je vous donne 4 raisons qui ont dirigé mon choix.
1) Son réalisme, vous aurez une analyse factuelle du marché local avec ses points forts mais aussi ses failles et il y a, .....
2) Son professionnalisme et sa compétence, elle s'appuie sur une expertise de plus de 10 ans dans le marché de l'immobilier avec un réseau d'intervenants sérieux et développé (attorney, .......
3) Son écoute, elle comprendra très vite les ressorts qui vous animent ds le but de vous trouver le produit le plus adapté à votre attente tant sur la qualité que sur le prix.
4) Sa grande gentillesse et son sens relationnel, vous serez plus qu'un client, ss perdre votre objectif initial, vous développerez une véritable relation fondée sur de réélles valeurs humaines.
Voici ce qui me semble essentiel dans tt projet.
Aussi, sachez que tt n'est pas facile, le marché de l'immobilier à Miami ne fonctionne pas de la même façon qu'en France. Si l'offre là-bas est importante, il faut savoir qu'il y a de tout, le pire comme le meilleur, alors attention !
Il ne faut pas que compter sur les autres, il vous faut aussi une grande motivation et comme je le disais précédemment être armé de courage.
Le premier point :
c'est véritablement de cibler votre besoin
- Quel type de bien ?
- Dans quel objectif ?
- Dans quel endroit ?
Miami demeure un royaume aquatique, les pieds dans l'eau ou la vue sur l'eau reste pour la plupart des acquéreurs ou futurs acquéreurs le principal ressort.
- Dans quelle fourchette de prix
Si les prix au SF (m²) sont attractifs par rapport à la France, soyez vigilant sur le niveau des maintenances fees plus communément appelées charges de copropriété. Vous pourrez trouver dans certains condos des MF qui représentent plus de 70% du montant du loyer pratiqué. Mais là une fois de plus celà dépend de l'objectif que vs vs êtes fixé à savoir, soit de la location, soit de la spéculation ou bien les 2. Celà on ne peut l'apprécier au cas par cas selon les opportunités qui se présentent.
Le second point :
c'est de transférer les fonds en $US
- Ouvrir un cpte bancaire ds une agence locale
- Avoir des preuves de fonds
Le troisième point :
c'est comment acheter
Un outil commun à tous les brokers ou agence le MLS, qui est une base de données commune à tt les professionnels de l'immobilier en libre consultation sur internet.
Un outil transparent ds lequel apparaît l'histoire de la vie d'un bien (ancien propriétaire, prix, ..............).
Le short sale, par lequel je suis passé est un process long, lourd soumis à des accords avec une ou parfois plusieurs banques. A mon sens, il constitue un bon scénario, notamment sur le prix. Sachez qu'il faut attendre des mois pour aboutir avec un risque c'est de se voir refuser le short sale. Oui cela pt arriver !
Au préalable vous avez déposé une somme d'argent sur un cpte séquestre d'un avocat local. Sachez qu' un des facteurs, clé de succès de ce type d'acquisition c'est le cash. payé 100%, ss passer par un prêt vous offre une chance supplémentaire d'aller au closing "vente".
Le quatrième point :
vous êtes sur une piste
Faites une "home inspection", un audit complet de votre futur bien pour $ 200.
Le cinquième point :
Bienvenue chez vous à Miami !
Vous avez en qlq mots mon expérience et une possible réponse à vos attentes pour aller aux termes de vos projets
Soyez déterminé et sachez vous faire accompagner ds vos démarches".
1er Mars 2011
(SUITE ET FIN d'une histoire de Short sale )....
"PARFOIS LES CHOSES NE SE DEROULENT PAS COMME PREVU"
Précedemment, je vous ai fait part de mon expérience d'achat de short sale, et ma conclusion semblait celle d'un point final. Force est de constater que cela ne fût pas le cas. Je croyais que tout allait pour le mieux dans le meilleur des mondes au point que j étais pret à mettre mes meubles dans cet appartement de Bay Harbor Islands. En effet, ma short sale, si elle m'était destinée, n'était pas aboutie.
Pourquoi ? - Du fait de la présence de 2 banques ayant financé le projet du vendeur- Si le prix demandé pour la short sale (prix d'origine) a été approuvé facilement le deal par la première banque, en revanche, la seconde banque ne répondait pas aux mails qui lui étaient adressés demandant son accord. Au bout de x jours de silence, elle répondit enfin avec une nouvelle donne à savoir qu'elle ne souhaitait pas financer la totalité du manque à gagner et me sollicitait pour une somme additionnelle de 4270 $. Les autres 4270 $ étant à la charge du vendeur.
Ceci changeait pour moi le contexte dans lequel je m'étais engagé quelques 6 mois auparavant.
Le résultat, ...... plusieurs déplacements sur Miami, un choix d'appartement, une signature, 6 mois d'attente, une confirmation et puis un changement de condition, ............ tout semble s'écrouler !
"UNE SHORT SALE, EST UN PROCESS LONG ET SANS GARANTIE DE REUSSITE"
Grande déception, tou donct allait s'écrouler. Puis après quelque jours et un "forcing acharné" de la part de Brigitte auprès de tous les intervenants et de tous les protagonistes de l'histoire (attorney, brookers,agents, banques, ..), la seconde banque décida de valider le process en abandonnant sa demande de financement additionnel.
Pour quelle raison ? "UNE SHORT SALE N'EST PAS RATIONNELLE, IL N'Y A PAS DE CAS GENERAL, TOUT EST AFFAIRE DE SITUATION, DE CONTEXTE, DE TEMPS, DE PROFESSIONALISME.... ENTRE LES DIFFERENTES PARTIES"
A ce s'est ajouté un déplacement à Miami (un de plus), il a eu l'avantage aussi de débloquer la situation, et aussi d'éviter le sur coût mentionné ci-dessus, et en termes de conclusion aller au " closing table".
Conclusion : Cette fois ci je suis rentré en France avec les clés, propriétaire de l'appartement au prix initialement fixé.
Sans faire de flagornerie,"thank you Brigitte for helping me to get out the rut of this bad trick".
"UNE SHORT SALE UN VERITABLE CALVAIRE, A DECONSEILLER AUX NON INITIES ET (OU) IMPATIENTS) !"
Eric EURY
Email : eric.eury@hotmail.com
Bordeaux
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