Immobilier Varois: l’International à la Rescousse

Face à la raréfaction de la clientèle étrangère, les professionnels cherchent de nouveaux débouchés. Certains ont désormais des correspondants à Miami ou en Angleterre

La crise les a fait fuir. Anglais, Scandinaves, Italiens : les acquéreurs étrangers ne représentent plus que 6 % des transactions dans le département, au lieu de 9 % en 2009. Principale raison avancée par Julien Savelli, président varois de la FNAIM (fédération des agents immobiliers) : « La France fait fiscalement peur ». Les plus riches «nous regardent comme un pays soviétique ». C’était déjà le cas avec le précédent gouvernement qui a durci la loi sur les plus-values. Le nouveau n’a fait qu’enfoncer le clou en taxant, bientôt, les plus fortunés à 75 % de leurs revenus.

Comme il faut bien vivre, les professionnels de l’immobilier vont chercher les clients directement dans leurs pays d’origine. Julien Savelli, installé dans l’ouest-Var, table sur la Suisse. Pas besoin de se déplacer : il suffit de trouver un correspondant sur place qui oriente les investisseurs vers lui : « Le suivi est personnalisé » explique-t-il.

Le networking, nouvel eldorado ?
Si la vente se fait, « le professionnel suisse contrôle les documents et rassure l’acquéreur ». Les honoraires sont partagés. Tout le monde s’y retrouve.
Dans le golfe de Saint-Tropez qui concentre plus de 20 % des acheteurs étrangers, cette pratique est «peut-être vitale », admet Cyril Baudic, devenu lui aussi un adepte du networking : un travail en réseau avec « des apporteurs d’affaires », en général « un par pays » : Angleterre, Pays-Bas ou Norvège. Des vrais pros qui « connaissent la région » et sont capables d’expliquer la différence entre Plan-de-la-Tour et les Issambres, voire entre le centre-ville d’Antibes et Juan-les-Pins; « pas des amateurs », de plus en plus nombreux à monter des sites Internet flatteurs, « qui cherchent la commission ».

Il y deux mois, son contact londonien lui a ainsi servi sur un plateau un Anglo-libanais avec qui il a fait affaire. « La pratique n’est pas nouvelle, mais avec la crise, elle est devenue essentielle ». Le networking est moins coûteux qu’un stand dans un salon immobilier international : il suffit d’un ordinateur, d’une inscription sur le réseau gratuit skype (vidéo et téléphone). Et de repérer les pays où se trouvent les amoureux de la
Provence et de la Côte d’Azur.

Le système fonctionne aussi dans l’autre sens :  dans ce cas, les investisseurs rencontrés dans notre région sont présentés à des agents basés à l’étranger. Brigitte Respaut-Clément (1), une Française expatriée depuis 15ans à Miami, a été contactée « ces dernières semaines par six confrères» installés de ce côté-ci de l’Atlantique.

François Michel, qui tient à Saint-Tropez une agence spécialisée dans le haut de gamme, fait partie depuis peu du réseau de Brigitte Respaut. Il partage sa conviction que « certaines catégories de clientèles sont de plus en plus attentives à ce genre d’outils ».

L’anglais indispensable

En guise de premières visites, des vidéos détaillées des villas en vente, visibles depuis le monde entier, « un instrument extraordinaire » qui évite les déplacements inutiles. Dans la direction USA-PACA, les acheteurs sont peu nombreux, « mais il suffit de quelques-uns » pour réenclencher un bouche à oreille favorable. Les agents immobiliers varois doivent toutefois surmonter un « vrai handicap en période de crise », de l’aveu même de Julien Savelli : ils sont trop peu nombreux à maîtriser l’anglais. Leurs confrères des Alpes-Maritimes sont plus polyglottes.
La FNAIM du 06 a d’ailleurs une commission « International » importante. Dans le Var, elle n’est encore qu’à l’état embryonnaire. Selon ses responsables, elle devrait se développer rapidement afin de redonner aux étrangers l’envie de résider chez nous.

1. Son blog : ofcoursemiami.blogspot.fr

Source : Patrice Maggio - Var Matin

Investir aux USA ou en Espagne : La brique étrangère sous la loupe

La notion de «bon père de famille» varie suivant les époques et les circonstances. Ainsi en est-il en matière d’investissement. Et tout risque bien pesé, mieux vaut aujourd’hui placer son argent dans la brique étrangère à rendement garanti que sur un compte d’épargne. Mais pas n’importe où.

Peut-on encore considérer que placer son argent sur un livret d’épargne ou dans des obligations d’Etat, qui rapportent pour l’instant moins que l’inflation, soit une attitude recommandable pour un père de famille qui prend soin de ses proches ? Convaincus du contraire, de plus en plus d’épargnants — prudents pour la majorité — se dirigent vers d’autres formes de placements et choisissent d’investir dans l’immobilier à l’étranger, en particulier en Espagne ou aux Etats- Unis, deux pays où la décote récente multiplie les opportunités de solides plus-values.

Mais attention à ne pas lâcher la proie pour l’ombre. Avec l’aide de Jean-Marc Goossens, avocat au barreau de Bruxelles spécialisé dans la vente de biens immobiliers aux Etats-Unis, voici de quoi vous aider à poser les bons jalons.

Pour cerner au mieux les risques avant de passer à l’acte, nous avons pris comme révélateurs six paramètres de marché essentiels.

1. Les prix de l’immobilier et l’importance de leur décote récente

En Espagne, les derniers chiffres font état d’une baisse de 35 % depuis fin 2007. Aux Etats-Unis, les prix ont baissé en moyenne dans la même mesure. «Mais par sa taille et sa disparité, le marché immobilier américain a cependant connu dans certaines villes des variations plus fortes encore et permet un choix de produits nettement plus important et varié», fait remarquer Jean-Marc Goossens. Enfin, malgré ses difficultés, l’euro reste fort par rapport au dollar sur le marché des changes. Et la parité actuelle permet d’augmenter son pouvoir d’achat aux Etats-Unis. «En outre, lors de la revente ultérieure du bien, l’investisseur aura la possibilité de rester en dollars et de ne repasser en euros que lorsque le taux est favorable», précise l’avocat.

2. L’évolution actuelle des prix 

En Espagne, les prix continuent à descendre. On prévoit encore une baisse d’environ 8 % cette année. Aux Etats-Unis, le prix moyen des maisons neuves est repassé en un an de 260.000 à 313.000 dollars ; les ventes annuelles de logements progressent de 60 %, les permis de bâtir de 25 à 70 %. «Je constate de plus en plus de demandes pour des fonds qui permettent des investissements diversifiés à partir de «petits» montants (50.000 dollars). Le client-type est soit un particulier aux revenus modestes, soit un institutionnel qui cherche du rendement», relève Jean-Marc Goossens.

3. Les prévisions de plus-values à terme

La politique d’austérité menée en Europe montre ses limites, mais l’Espagne n’a plus d’alternative vu sa fragilité financière : les incitants à l’accès à la propriété ont été supprimés et la demande est atone, plus d’un jeune sur deux est sans emploi et donc exclu du marché acquisitif. Les professionnels du secteur estiment qu’il faudra cinq ans pour assainir le marché et espérer un retour à des valeurs haussières.

Avec une politique apparemment plus laxiste, les Etats-Unis s’en sortent beaucoup mieux. La croissance se maintient autour de 2 %, les déficits se réduisent : s’ils dépassent encore 5 % du PNB actuellement, ils devraient passer sous la barre des 3 % à partir de 2015. Les créations d’emploi continuent et le marché immobilier confirme une reprise constante depuis des mois.

4. La rentabilité locative

En Espagne, le marché locatif subit lui aussi de plein fouet l’accroissement de la flexibilité sur le marché de l’emploi et la baisse du pouvoir d’achat des familles, surtout en ville où les loyers ont été fortement augmentés avant la crise. Vu cette incertitude du côté de la sécurité financière d’une frange importante des locataires, nombre de propriétaires n’atteignent plus que des rendements plancher.

«Aux Etats-Unis, il est très facile de louer un bien de qualité. Les Américains se déplacent et déménagent beaucoup ; mais contrairement aux Espagnols, forcés à le faire pour décrocher un emploi au rabais, s’ils n’hésitent pas à faire des milliers de kilomètres pour un emploi, c’est souvent par choix, pour améliorer leur niveau de vie ; et leur langue commune facilite cette flexibilité sur un espace immense. Par ailleurs, depuis la crise des subprimes, ils obtiennent très difficilement des crédits et louent donc davantage encore en faisant gonfler la demande et les prix. Les rendements locatifs nets sont évidemment variables vu l’étendue du marché, mais ils oscillent généralement entre 3 % et 15 % », détaille Jean-Marc Goossens.

5. La sécurité juridique

Dans une Espagne en pleine crise, le risque de faillite des promoteurs est grand. «Le métier d’agent immobilier n’exige pas d’accès à la profession et les notaires n’ont pas obligation — comme en Belgique — de vérifier si le bien est couvert par une hypothèque ou si le propriétaire a des dettes fiscales. En outre, le locataire est très protégé par la loi par rapport au bailleur. L’assistance permanente d’un avocat spécialisé est donc indispensable», précise l’avocat belge.

Aux Etats-Unis, par contre, le marché est en voie d’assainissement, les professions d’agent immobilier, de closing agent (avocat faisant office de notaire) et de title company (qui garantit le titre) sont strictement réglementées. Et outre-Atlantique, ce sont les propriétaires qui sont très protégés.

6. La taxation

En Espagne :
les frais à l’acquisition s’élèvent à environ 13 % du prix d’achat (frais de notaire, droits d’enregistrement, de timbre).
les revenus locatifs sont taxés à 24 %.
la plus-value est taxée à 21 %.
l’impôt foncier (IBI) avoisine 1 % de la valeur imposable (sous-évaluée) avec une taxe de 0,2 à 2,5 % sur les patrimoines supérieurs à 700.000 euros.

Aux Etats-Unis :
les frais à l’achat ne dépassent pas 3 %.
les revenus locatifs sont taxés à 15% mais les déductions sont à ce point nombreuses qu’elles gomment quasiment la taxe.
la plus-value est taxée à 15 %.
pour l’impôt foncier (Property Tax), comptez environ 1 à 2 % de la valeur suivant les Etats.
Conclusion
Les USA sortent pour l’instant grands gagnants de cette comparaison en six points. Faut-il dès lors déconseiller d’acheter en Espagne ? Cela dépend évidemment de vos objectifs. Si vous désirez effectuer un investissement financier avec un maximum de sécurité et visez un bénéfice rapide (rendement + plus-value), les Etats-Unis sont une destination idéale aujourd’hui. Mais les statistiques s’améliorant de mois en mois, l’aubaine diminue au prorata de la baisse du risque financier.

Si, par contre, vous cherchez une seconde résidence relativement proche dont vous voulez personnellement profiter et que vous comptez conserver à (très) long terme, un investissement en Espagne peut être préférable. Mais dans ce cas, ne vous précipitez pas : les prix continuent à baisser. Quel que soit le côté de l’Atlantique choisi, un investissement immobilier à l’étranger est une opération complexe et toujours à risque, qui exige les conseils et l’assistance d’un spécialiste. Ce dernier pourra aussi vous renseigner sur les avantages de la constitution éventuelle d’une société, sur les possibilités de planification fiscale et successorale... Et, le cas échéant, sur les possibilités d’immigration.

Source : Trends

Immobilier : Miami fait toujours rêver les Français

Après les Américains, les Français sont les plus nombreux à consulter les sites des agences immobilières de Miami pour acheter. La ville emblématique de la Floride a la caractéristique d'être relativement bon marché pour son standing. 

Miami séduit les ménages francophones. Après les américains, ils sont ceux qui ont le plus consulté en avril le site internet des agents immobiliers de Miami (Miamire.com). La présence des professionnels de l’immobilier floridien au Salon national de l’immobilier français qui s’est tenu à Paris en avril n’y est pas étrangère, d’après le site internet. "La participation de l’association à des conférences internationales, comme le Salon national de l’immobilier, a été un excellent moyen d’attirer de nouveaux acheteurs et investisseurs étrangers vers le marché immobilier de Miami".

Une ville bon marché pour son standing

Mais si les français sont autant attirés par la citée floridienne, c’est aussi car elle est pour l’instant très bon marché pour son standing. Les biens immobiliers qui s’y trouvent ont donc de grandes chances d’être valorisés dans les prochaines années, donnant ainsi la possibilité à leurs propriétaires de réaliser des plus-values en peu de temps. Ce qui n’est plus le cas en France, où les prix des logements atteignent, dans certains endroits, des plafonds.

"Miami reste un réel investissement judicieux car le prix au mètre carré est 2 à 3 fois inférieur à des villes telles que New York ou Paris et généralement inférieur à celui des villes françaises comme Bordeaux, Marseille ou Toulouse, à 3000 euros le mètre carré pour des biens de qualité et à 5 à 6 000 euros pour des biens haut de gamme".

Un effet de rattrapage après la chute des prix en 2007

Il faut en fait remonter à 2007 pour comprendre pourquoi les prix de l’immobilier à Miami sont aussi attractifs. La crise des subprimes a très durement affecté la Floride et les prix y ont subi une chute vertigineuse. Un effet de rattrapage s’exerce depuis. Selon les spécialistes locaux de l’immobilier, il reste encore deux ans avant que les prix ne reviennent à leur niveau d’avant crise. Ce qui veut dire que le temps presse pour les acheteurs potentiels. D’autant que selon Brigitte Respaut Clement, un investissement réalisé aujourd’hui à Miami peut encore prendre 40% en 4 ou 5 ans.

Source: La Tribune

Newsletter Mai 2013 - Brigitte a aimé ce mois-ci

Chèr(e)s clients et ami(e)s,

En Europe, l'été arrive enfin après un hiver interminable. A Miami, le soleil, la bonne humeur (comme toujours) l'optimisme et l'énergie positive n'ont jamais été aussi omniprésents. Nous baignons ici dans une ambiance économique et sociale constructive consolidée par l'afflux massif des capitaux étrangers. L'intérêt des investisseurs du monde entier pour Miami s'est considérablement accrû en 2013 au point que le stock des biens à vendre se réduit chaque jour d'avantage.

Si vous avez le projet d'investir votre résidence en dehors de l'Europe, comme c'est le cas pour beaucoup d'entre vous actuellement, Miami reste le meilleur des compromis, le plus sécurisé et le plus rentable.

Miami se classe 2ème au rang des recherches de propriétés aux USA et la Floride au 1er rang

L'attention des consommateurs étrangers à la recherche des biens immobiliers aux États-Unis a augmenté pour Miami en Mars, selon l'Association des Realtors de Miami. Le Sud de la Floride, zone de privilège pour les investisseurs immobilier internationaux, reste au centre des consommateurs d'un groupe diversifié de nations.  En Savoir plus ...

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Je vous retrouve le mois prochain pour plus d'infos sur l'actualité Immobilière et divertissante à Miami.

7 Conseils pour Louer votre Bien en Location Saisonnière

1) La Décoration

Il est primordial, pour bien louer votre bien en location meublée (location saisonnière/court terme) que celui-ci soit mis en valeur au maximum de ses possibilités. Il faudra donc apporter beaucoup de soin et d’attention à la décoration intérieure. Dès le début, et avant de décorer ou relooker votre bien, n'hésitez pas à le repeindre entièrement (tout en blanc de préférence et/ou éventuellement avec un mur de couleur).

Un ameublement modern/design, avec quelques touches de couleurs vives est le genre d’ambiance qui plait actuellement et rendra plus facile, de surcroit,  la présentation photos (dont nous parlerons en détails au point 3) de votre bien sur internet. Par les temps moroses qui courent, les locataires rechercheront de préférence une atmosphère gaie, fraiche et légère. Ne chargez donc pas trop votre intérieur de meubles et de  bibelots inutiles (1 ou 2 savamment positionnés suffisent). 

L’espace devra être  lumineux et clair, surtout dans les pays de soleil, tout en restant cosy. Aménagez votre bien en faisant en sorte qu’il se démarque des autres. Il est possible de faire un relooking complet avec un petit budget*. La décoration est un point essentiel, mettez y tout votre cœur. Cherchez sur les sites de location spécialisés ce qui vous plairait si vous deviez louer pour vous-même, piquez quelques idées et adaptez les.

Astuces : des grandes toiles peintes par vos soins (en chacun de  nous sommeille une âme d’artiste : il n’est pas compliqué de faire un barbouillage artistique/moderne. Elles sont de plus légères et faciles à accrocher), 1 miroir  pour combler un vide sur un mur, un vase avec des fleurs, des rideaux et coussins de couleurs.

2) L'Equipement: jouez le haut de gramme

Il faut que votre bien soit avant tout fonctionnel, confortable et chaleureux mais c’est un grand plus si il est suréquipé. Par exemple, un grand  écran télé plasma avec lecteur CD est atout indiscutable. La qualité de la literie est hyper importante (mettre des alèses lavables sur le matelas et les oreillers). Le linge de toilette doit être impeccable et plus que suffisant (il doit être renouvelé chaque année).

Dans la cuisine : la machine à laver la vaisselle, le lave-linge (avec séchoir incorporé), le four à micro-onde, la machine à café, sont un minimum. Eviter les accessoires rouillés (genre le grille-pain déniché dans un vide grenier). Tout doit donner une impression de neuf. Un accès wifi sera indispensable. Le luxe à petit prix, tout le monde adore alors faites la différence.  

Grâce à ces plus, vous aurez davantage de demandes que de disponibilités et serez largement remboursés de vos investissements « High standard ».

3) Faire Appel à un Professionnel

Lorsque vous mettez votre bien à la location saisonnière il est impératif de prendre des photos de qualité qui permettront de présenter votre bien sous ses meilleurs angles,et avec ses plus beaux atouts. De belles couleurs, une présentation soignée, un nombre de photos suffisant (même pour un studio il en faut au minimum une dizaine), constitueront l’accroche nécessaire pour éveiller l'intérêt des locataires potentiels. Deux solutions s’offrent à vous :1- soit vous acheter un peu de matériel professionnel (appareil photo numérique, grand angle, éclairages artificiels, logiciel pour photos)2- soit vous faites appel à un photographe professionnel.

Lorsque vous prenez vous-même vos photos, il est important de les prendre en pleine journée, sans oublier les extérieurs (piscine, jardin etc..) et de prendre un maximum de prises de vues (y compris de la cuisine et des salles des bains). Concernant les éclairages n’oubliez pas d’allumer les lampes (même en pleine journée) cela donne de très jolis effets. Si votre bien bénéficie d’une belle vue, c’est un avantage considérable, n’hésitez donc pas à insister sur ce point …

Toutefois, par expérience,  je vous conseille vivement la deuxième solution car un photographe professionnel (moins couteux qu’on peut le penser. Aux Etats Unis par exemple, un jeu de photos coute moins de 150 Euros) aura le coup d’œil que vous n’aurez pas, vous rendra un travail plus  pro, et sera plus rapide que vous. Pensez que l'œil du locataire se posera en premier lieu sur les photos avant même de regarder le prix, et  il faut que la première impression recueillie soit très bonne.

Il est donc nécessaire de bien ranger et soigner les lieux destinés a être photographiés, puis jouez avec le cadrage pour maximiser les angles de prises de vues. Les photos devront faire voyager le futur locataire potentiel derrière son écran d'ordinateur.  Nous vivons une époque où la communication passe  par l’image avant tout, ne sous estimez donc pas ce point.

Astuces : N’hésitez pas à faire à mettre en scène votre décoration. Aux Etats Unis il est fréquent de dresser la table comme si vous attendiez des invités. Une fois vos photos terminées, il est facile de les présenter ensuite sous forme d’un diaporama (moi j’utilise videomaker) et d’y ajouter des commentaires descriptifs. Puis vous pourrez mettre ensuite votre diaporama sur Youtub. Ainsi vous n’aurez plus qu’à copier le lien et à l’envoyer à vos clients en 1 fraction de seconde.

Attention : Changer vos photos si vous changer la décoration sinon cela pourra vous être reproché.

4) Rédiger une Annonce Attractive

S’il est vrai que le regard du locataire potentiel se pose en premier lieu sur les

photos, son œil se pose ensuite sur le texte descriptif accompagnant celles-ci.

Il est important que votre annonce soit la plus fidèle possible à la réalité, il
ne faut pas survendre votre bien, mais restez objectif tout en mettant en

avant les points forts. Il faut d’abord préciser la localisation de votre bien (la

région, le quartier). 

Vous pouvez préciser si le quartier est calme, et dire ce qu’il y a autour (ex: 

s’il est proche de tous commerces, s’il est facilement desservi et s’il est à

quelques pas de la plage cela sera évidemment un must pour votre annonce.

Précisez ensuite la superficie, le nombre de pièces en ajoutant quelques

adjectifs tels que spacieux, claire, agréable etc...

Sans omettre des détails tels que revêtement au sol. N’oubliez pas les  

caractéristiques particulières telles que cheminée, poutres, balcon, et dites si

l’appartement vient d’être rénové, s’il y a un parking un jardin et/ou une

piscine.

Indiquer  le prix du loyer et ajoutez vos coordonnées complètes. Il est

préférable de donner un numéro de téléphone mais aussi une adresse email

pour que le client puisse bien vous joindre avec facilité s’il désire des
renseignements complémentaires.

Astuces : Vous pouvez bien entendu rédiger votre annonce en anglais pour attirer une clientèle

étrangère selon le lieu où vous habitez, mais que si vous parlez cette langue, car il faudra

répondre en anglais.

5) Le Marketing: Incontournable 

Il est important de comprendre qu’avec un marketing poussé vous augmenterez considérablement les chances de louer votre bien. Il est donc nécessaire d’en  faire la promotion et mettant en ligne votre annonce sur un bon nombre de supports papier et/ou  internet, afin qu’elle soit visible par le plus de personnes possibles.

Ciblez vos supports en fonction des clients que vous désirez capter. D’une façon traditionnelle vous pourrez faire passer votre annonce dans des journaux locaux et dans des journaux spécialisés dans les petites annonces, cependant je vous recommande aussi de diffuser votre annonce sur les réseaux sociaux, tels que twitter, facebook, mais aussi youtube, ebay, vivastreet ou leboncoin, le but étant de maximiser la visibilité de votre annonce.
Sachez de plus, qu’il existe une multitude de sites internet spécialisés dans la location saisonnière qui sont gratuits ou payants.

6) Une Demande: Soyez très Réactif!

Plus votre réponse sera rapide et plus vous aurez de chance de booker votre bien. Une réponse rapide veut dire : sérieux de celui qui annonce. La réactivité rassure toujours. Répondez dans les 24 h maximum. 

Votre réponse devra être claire, simple mais détaillée. Rappelez le descriptif de votre bien puis expliquez les modalités de paiement. Ne pas oublier de remettre toutes vos coordonnées sur chaque email (portable, adresse email, fax, nom skype), afin de montrer que vous êtes joignable de plusieurs manières et sans ambiguïté.

Astuces :Si vous sentez un client hésitant ou réticent n’hésitez pas à lui passer un petit coup de fil ou mieux  proposer lui un entretien Skype. Vous voir physiquement, même si ce n’est que sur un écran le rassurera totalement.

7) La Récompense: Satisfactions des invités

A la fin de leur séjour, vos locataires vous feront des commentaires et vous

exprimeront sans aucun doute leur contentement. Profitez de ce moment-là

pour leur demander de vous envoyer un petit email de satisfaction que vous

vous empresserez de montrer aux prochains clients. Plus vous réussirez à

collecter d’écrits positifs sur votre bien, plus la confiance s’installera vis-à-vis

de vos prestations et plus cela  facilitera les réservations.

Grace à ces méthodes, il n’est pas rare, à Miami que certains biens aient un

taux de remplissage de plus de 85%.

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Brigitte Respaut Clement

Clara Maggio

Ofcoursemiami@gmail.com

www.ofcoursemiami.com