COMMENT SE PASSE l’ACQUISITION
D’UN BIEN IMMOBILER À MIAMI
Délais :La signature peut se faire entre 15 jours
et 60 jours (60 jours est le délai standard) ,mais ceci est contractuel donc au
gré des parties,il n'y a aucune obligation légale de temps sauf à respecter le
temps défini dans le contrat(promesse de vente)entre acheteur et vendeur.
Frais de closing (les frais de notaire en France) sont d’environ 2%
sans prêt, et d’environ 4% avec prêt.Dans ces frais est incluse une assurance
sur le titre de propriété.Cette assurance est faite pour tous les défauts
,problèmes, malfacons ou erreurs sur le titre de propriété.L'avocat rédacteur
de l'acte a en plus une assurance responsabilité civile qui couvre les erreurs
qu'il pourrait faire lors du closing.
La commission de l’agent immobilier est payée par le
vendeur est en règle générale de 6% qui sont partagés entre l'agent qui a le
listing ( 3%) et l'agent qui a le client acquéreur (3%) .
SI LE BIEN QUE VOUS VOULEZ
ACQUÉRIR NÉCESSITE QUELQUES TRAVAUX :
Nous assurons la recherche des professionnels et les suivis
de chantiers, moyennant 10% de commission sur facture.
PEUT–ON LOUER LIBREMENT UN
BIEN ACQUIS À MIAMI
Location courte durée /
location saisonnière (moins de 6 mois)
Très peu d immeubles a Miami
6 mois.
Il y a en a cependant quelques
uns…,assurez vous que votre agent
immobilier vérifie bien le règlement de la copropriété avant d’acheter.
La meilleure période dans l’année
pour louer votre appartement en saisonnier à Miami commence en Novembre et se
poursuit jusqu’en Mai avec des pics au moment de Noel et du Nouvel an. En tant
que Francaise et ayant développé mon marketing sur l’Europe en particulier, je loue,
personnellement très bien, les biens acquis par mes investisseurs, également
pendant la saison d’été à des Européens, mais bien sûr à des prix un peu
inférieurs.
Si vous achetez un
appartement , il est très important de rester en accord avec la règlementation
imposée par l’association des copropríétaires de votre immeuble, pour ne pas prendre le risque de voir votre rêve se
transformer en cauchemard.
En ce qui concerne la location courte
durée des villas, il faut absolument
vous renseigner, sur la règlementation locative en vigueur, auprès de la Mairie
de la ville dans laquelle vous avez fait l’acquisition de votre bien. Certaines
villes autorisent la location saissonnière , d’autres pas, et quelques unes
ferment les yeux…mais attention au loup qui peut se réveiller.
Important: pour les locations de moins de 6 mois ,normalement et légalement, les “sales taxes” sont applicables (7%
minimum du montant du prix de la location). Le propriétaire est responsable.
Pour les locations de moins d’un mois les Taxes hoteliers sont aussi
applicables.
Location longue durée (1an):
-Les baux sont toujours d'un an maximum. Si le bail est supérieur
à un an il doit être, rédigé par un avocat (cas rarissime dans le résidentiel).
-Le locataire paye a l'entrée dans l'appartement 3 mois de
loyer : l mois de loyer d'avance et 2 mois de caution (deposit).
-Les loyers sont payables mensuellement et d’avance.
-Avant son entrée dans les lieux, s’il s’agit d’un appartement, le locataire doit remplir un dossier
(application form) qui sera soumis à l’ acceptation de la “condo association” (association
des copropriétaires). Ce délai
d’aprobation est en géneral de 2 a 15 jours.
L’avantage de ce principe, est qu’en cas de problème avec le
locataire , vos ennuis n’excèderont pas, dans le pire des cas, 1 an (ou 6
mois ), le renouvellement du bail étant soumis à une nouvelle aprobation de
la copropriété. Il est très facile pour une copropriété de refuser le dossier
d’un locataire ayant causé des problèmes à son propriétaire .
-En cas de non paiement par le locataire:
Aux Usa
Ici l'argent étant roi, la loi est a 100% pour le propriétaire.
Un non paiement entrainera une éviction faite par un sheriff
qui interviendra à la suite d’un référé du tribunal obtenu dans un délai assez
court. L'éviction d'un locataire déficient prend une quinzaine de jours et coûte
$750, avocat et sherif compris. Comme les baux ne sont que d'un an et qu’ il y
a toujours un ou deux mois de garantie deposé(s) le propriétaire est donc
glogalement protégé.
Ces évictions sont rarissimes car lorsqu’un locataire a un
problème d'argent ,il préfèrera “prévenir que guérir” . Il appelera son
propriétaire et demandera à partir ,plutot que d'avoir des ennuis entrainant des
conséquences graves, pour lui notament, en affectant son "credit score
report"(sorte de “notation”ou références bancaires concernant la bonne
conduite de chaque Américain en matière de crédit et régularité de leurs
paiements).
Attention : certains
immeubles à Miami
Il faut etre vigilant !.
QUE SE PASSE T- IL AVEC LA GESTION DE VOTRE BIEN UNE FOIS ACQUIS ? :
-Les frais liés directement a la location.
-La commission sur location (10%= du
loyer x 12 mois) de la première année
est à la charge du propriétaire. Ces 10% de commission ne sont pas des frais de gestion.
A la fin de la
première année, la commission due normalement au renouvèlement du bail ou lors
d’un nouveau bail, dépend de l’accord
que vous aurez pris avec votre agent immobilier.
-Frais de
gestion : (totalement indépendants de la commission d’agence liée à la
location de votre appartement)
Concernant la
gestion annuelle de la collecte des loyers il y a 2 solutions :
a)
l'acquéreur a un compte bancaire aux USA, ce qui implique qu'il soit venu à Miami pour
acheter son appartement (ce n'est pas toujours le cas) et dans ce cas le
locataire fait des virements automatiques mensuels directement sur le compte du
propriétaire.
Le propriétaire devra également s’organiser, directement avec le condo
association, pour le paiement mensuel des charges de copropriété sous forme de
prélèvements automatiques ou de prépaiements.
Je n'interviens dans
la suite de la location que s’il y a un problème grave et selon son importance.
b)
le client acquéreur n'est pas venu à Miami, donc il n'a pas ouvert de compte bancaire aux
USA.
Une société de gestion est alors nécessaire ou un gérant qui s'occupera de
collecter les loyers. Ces frais représenteront
environ 10% du loyer collecté.
Afin de limiter ces frais je suggère en général,
la première année, aux
clients acquéreurs, d’ouvrir à Miami un compte
en banque. Dans ce cas, les paiements des loyers seront faits, comme
expliqué ci-dessus, directement sur ce compte par virements ou par dépôts
(deposit slips) de la part du locataire- Les charges de copropriété mensuelles
destinées à la condo association seront également débitées automatiquement de
ce compte au payées d’avance.
En de non-paiement des loyers, l'agent immobilier n'étant pas avocat, il ne peut pas gérer ce problème qui est un problème de conflit à porter devant un tribunal.Si vous rencontrez ce problème il faudra cependant agir très vite. La 1ère des étapes est de délivrer à votre(vos) locataire(s) un "3 day notice". Ce papier doit être mis en évidence, par exemple, sur la porte du locataire. Puis après 3 jours (hors Samedi et Dimanche) remettre le dossier à un avocat spécialisé dans ce genre d'intervention. Il vous en coutera environ $400 à $450 pour régler ce problème et ce en 3 à 4 semaines. Moyennant un cout de $50, ma compagnie de management peut se charger légalement de rédiger et porter le "3 days notice",puis de vous mettre en contact avec l'avocat qui gèrera ce problème, mais son rôle s'arrêtera, car légalement elle ne peut pas aller plus loin.
Ouverture d’un compte bancaire à Miami : Ceci est très facile, et vous prendra 1h, explications du “ banking
online” compris. Votre présence est indispensable. La présentation de 2 pièces d’identité (dont votre
passeport), et une adresse aux Usa (que nous pouvons vous fournir) suffisent.
Ce compte est opérationnel immédiatement. La banque vous remettra,
lors de cette ouverture, une “checking carte” (carte de débit) et quelques
chèques (en attendant que vous receviez un carnet de chèques complet). Vous
pourrez ainsi effectuer, sur le champ, des opérations bancaires (paiements,
transferts etc..) mais bien sûr sans aucune autorisation de découvert.
La solution si voulez rentabiliser votre
nouvel investissement et en profiter de temps en temps:
-Soit vous investissez dans un
immeuble qui autorise la location au mois, ou 6 mois minimum, et vous profitez
de votre appartement quand il est libre.
-soit vous louez votre bien a l’année, et vous pouvez en profiter
entre 2 périodes de 12 mois.
-Ou encore, louez votre appartement à
l’année, en attendant tranquillement la plus-value
et si vous avez envie de profiter de Miami pour votre séjour trouvez une
location saisonnière ou allez dans un bel hôtel.
L'assurance pour
un appartement n'est pas obligatoire partout mais recommandée. Si vous en
prenez une pour un 2 pièces cela vous coutera environ $550 l'an et elle couvrira
dégât des eaux, responsabilité civile etc…
Les Taxes :
La taxe foncière
et la taxe d'habitation sont dans la même facture annuellement et cela se nomme
"real estate taxes"
Cette taxe est,
de par la loi, de 2% du prix d'acquisition payable annuellement.
Cette taxe est
collectée par le “County tax collector”, à Miami c’est donc : Dade county.
Ceci est la loi,
mais il y a la loi et l'application de
la loi. Le collecteur base son
calcul du montant de l'imposition, et
depuis toujours, sur les prix moyens des ventes du quartier dans l'année en cours,
de la surface du bien, et bien sûr, des biens comparables. Ce montant ainsi déterminé
se nomme "asset value"et donc l'impôt de 2% est calculé sur cet « asset
value ».
Cela s’est un peu
compliqué depuis la crise de l’ immobilier: lorsque l'immobilier était en
hausse permanente et prenait 20 à 25% l'an ,l'asset value était toujours inférieure
au prix d'acquisition et de ce fait l'impôt ne reflétait pas les 2% du prix d'acquisition
. Le contribuable était gagnant, quand bien même cette “asset value” était réévaluée
chaque année.
Mais aujourd'hui ,l'immobilier
ayant perdu environ 50 à 60%(moins aujourd'hui car les prix ont remontés à
Miami) de sa valeur en 3 ans ,le montant de « l'asset value » est
bien entendu descendu, mais pas dans les mêmes proportions (du fait du décalage
dans le temps de la collecte des informations par le Dade county) ,ce qui fait
qu’à ce jour, pour un bien d’une valeur de $200,000 il n'est pas rare de voir
l'impôt à $5000 voire $6000 l'an en lieu et place de $4000.Mais depuis 2011 l’imposition
est devenue inferieure a 2% car le rattrapage a eu lieu et à ce jour la real
estate taxe est comprise entre 1,5 et 2% donc moindre qu'il y a 2 ou 3 ans.
Si le taux
d'imposition dépasse les 2% du prix d'acquisition, il faut demander à passer
devant une commission au Dade County pour rétablir l'impôt sur le prix d'acquisition.
Ce n'est pas très compliqué si vous vous adressez à des avocats dont c'est la
spécialité et qui ne font que cela (coût environ $500).
Les charges de copropriété:
Elles
comprennent tout ce qui est
entretien de l’immeuble (piscine, salle de gym, ménage et entretien des parties
communes..), salaires des employés (valet parking, réceptionniste, portier…),
électricité des parties communes, assurances de l'immeuble (très chères en Floride
et aux USA en général), frais du syndic (Management property).
QU’EN EST –IL DE LA FISCALITÉ
?
Bien entendu des experts comptables
sont a votre disposition pour vous expliquer cela,mais voici quelques notions
de base:
La fiscalité sur les revenus locatifs:
Tout
est déductible des revenus locatifs et dans l'année des paiements (exemple la première année vous déduisez les
frais de peinture et les closing costs = frais notariés) de plus au titre des déductions,
vous amortissez le prix d'acquisition annuellement sur
27 ans 1/2 soit
3,64% l'an du prix d'acquisition.
Sur le solde
positif, s'il y en a un, il y a une imposition de 30% du profit net.
Vous avez le
droit aussi de déduire le prix d'un voyage en Floride par an, bien entendu si
vous faites ce voyage.
Tout ceci réduit
la fiscalité sur le revenu qui se retrouve en général a 0
Le fait que vous
soyez en société ou en nom propre ne change strictement rien ni à l'imposition
ni au taux d'imposition. L’unique différence entre une société ou pas ,est
l'opacité totale que vous pouvez avoir au regard des services fiscaux de votre
lieu de résidence et/ou d'un transfert de fonds venant d'un autre pays que
celui dans lequel vous payez vos impôts.
La fiscalité à la revente:
La fiscalité
sur la plus-value à terme est de 15% si la plus-value est réalisée a + d'un an et a 30% si la plus-value
est réalisée a moins d'un an mais sur la réelle plus-value tous frais déduits .Mais si vous réinvestissez aux USA dans
l'année fiscale de la revente vous serez exonérés de taxes sur la plus-value.
*Sur la plus-value
résiduelle ,l'imposition est forfaitaire pour les non-résidents et est de 15% à
30% du montant de la plus-value sauf en cas de réinvestissement dans l'année
fiscale sur un autre bien et dans ce cas il n'y a pas d'imposition sur la plus-value.(Art
1031 du code des impôts, échange de propriété)
* Vous avez le droit de ressortir l'argent des USA quand
bon vous semble et pour la destination que vous souhaitez à condition toutefois
que cette destination ne soit pas “black listée” par les institutions
gouvernementales.
LA RENTABILITÉ ?:
Concernant la
rentabilité triple nette (c'est à dire ce qui reste dans votre poche tout paye)
locative sans l'amortissement et sans les à-côtés que l'on peut déduire (c'est
à dire la vraie rentabilité) elle se situe entre 2,5% et 3,5% du prix d'acquisition
selon le bien acquis.
Cette rentabilité
est bien sûr à rajouter à la plus-value latente qui devrait être très
importante sur 3 ans, au regard des prix pratiqués en ce moment et qui n'ont
pas été si bas depuis 8 ans, bien que depuis fin 2011 les prix ont augmentés de
façon très significative et ce n'est qu'un début.......
Concernant
le rapport locatif à Miami, il dépend bien sûr et du quartier (comme dans tous les
pays et toutes les villes du monde) et du style d'immeuble sur lequel vous allez
investir mais en général la rentabilité, toutes charges incluses, taxes et impôts
payés, ne dépasse pas 2,5 à 3,5%. Le montant facial de la rentabilité locative dépend essentiellement de ce
que vous achetez. Plus c'est luxueux, donc plus c'est cher, et plus c'est cher
plus la rentabilité locative est moindre.
Ceci
s'entend sur de l'habitation aux standards Américains, pour laquelle les charges
de copropriété sont relativement élevées.
En règle
général aux USA les investisseurs travaillent sur la plus-value à court terme (3
à 4 ans) beaucoup plus que sur la rentabilité faciale locative.
Il ne faut pas être
grand clerc pour comprendre que d'acheter aujourd'hui des produits entre $250
et $400 le square foot alors que le prix de construction est en moyenne de $350
à $400 est une aubaine et que la plus-value est certaine. La seule question
n'est pas de savoir s’il va y avoir une plus-value mais la question est quand
elle aura lieu?
Pour ma part je
vois cette plus-value entre 3 et 5 ans et d'un minimum de 50% à 70% sur les
prix d'acquisition. Je pourrai expliquer pourquoi mais ce serait long et
fastidieux.
Je pense que vous
le comprendrez aussi bien que moi lorsqu’on sait que les ventes immobilières
aux Européens représentent 60% du marché à Miami…..Et que 30% de ces 60% sont
des Français !
PEUT-ON FACILEMENT OBTENIR UN
PRET AUX USA
Les emprunts et les banques :
Peu de banques
prêtent aux non résidants aux USA, mais il y en a dont c'est la spécialité et
qui fonctionnent très bien, mais malheureusement on ne peut pas faire jouer la concurrence
par le manque de concurrents.
Le prêt:
Est un peu un parcours du combattant
-La quotité de
prêt est de maximum 50% du prix d'acquisition(tout le monde vous dira jusqu'a
70% mais dans les faits et d'expérience ,c'est 50%).Car de prêter à un non
résident, cela revient à faire un prêt sur gage et en cas de non-paiement des mensualités,
le seul recourt de la banque est de saisir le bien sans poursuite possible
contre l'emprunteur puisque celui-ci n'est pas en Floride ,ni de faire une procédure à l'étranger qui couterait
plus cher que le prix de l'appartement.
La banque prend donc une hypothèque appelée ici
"Mortgage"
-Le taux varie
souvent mais reste assez stable aux alentours de 6,5%(ce qui est cher mais qui
ne gêne personne ici car tout le monde travaille sur la plus-value à court ou
moyen terme). Ce taux est un taux sec sans fioritures ni assurances comprises
dans le prêt.
Quand je parle d'assurances,
c’est assurance vie, assurance perte d'emploi etc… ce que nous trouvons dans
les prêts en France.
-La durée:
Maximum 30 ans avec toutes les variantes de temps que vous souhaitez. Plus le
temps de remboursement est cour plus la mensualité monte.95% des prêts aux USA
sont octroyés sur 30 ans, et quel que soit l'âge de l'emprunteur. Il faut
savoir qu'aux USA le temps moyen de détention d'un bien par un propriétaire est
de 30 mois....ce qui fait que le taux n'influe que de très peu sur l'opération (quand
l'immobilier monte, en revanche en cas de crise ce taux est lourd à porter)
-Les
remboursements sont mensuels et sont calculés un peu à la carte. En règle générale
vous ne remboursez que les intérêts pendant 3 ou 5 ans et après, vous commencerez
à payer capital et intérêts.
Exemple: vous empruntez $200,000 vous remboursez
annuellement $13,000/an pendant 3 ou 5 ans (intérêts seuls).La banque part
toujours du même principe : que vous rembourserez par anticipation par la vente
du bien dans les 5 années à venir.
-Pénalités de
remboursement par anticipation: c'est à négocier, mais en général on arrive à
faire sauter cette pénalité dans le contrat de prêt, si non, elle est de 1 à
1,5% du montant emprunté.
Attention aux délais d'obtention
Comptez au moins 1 mois à compter du moment où la banque a tous les papiers demandés.
Ces papiers ne sont pas importants en quantité mais doivent être rédigés en Anglais,
et bien sûr, traduits en US $.
Rédigé par Brigitte Respaut - Degrave
15 Juin 2012
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