Juillet 2012
OU comment partir d'un bon pied en achetant un bien immobilier à Miami?
Vous êtes à 8000 kms d'ici , et votre rêve est d'investir a Miami, soit pour y avoir un petit pied à terre, soit pour y faire un bon investissement. Votre rêve est bien sûr tout à fait réalisable mais afin qu'il ne se transforme pas en cauchemard il faut que certaines conditions soient remplies.
Lorsque vous désirez acheter un bien immobilier à Miami, voici quelques recommandations que je ferais avec insistance:
1- Choisir un bon agent immobilier*, car vous allez rester en relation avec elle ou lui , toute la durée de votre propriété - Demander lui son numéro de licence et assurez vous qu'il (ou elle) ait bonne réputation ( tout se sait et se dit de nos jours sur internet).
2-L'agent immobilier devra être entouré d'une bonne équipe, sérieuse et compétente : avocat immobilier, Expert comptable, une personne de confiance pour suivre les travaux s'il y a lieu...
3- Ne versez pas d'argent avant de signer une offre d'achat. Une fois l'offre d'achat signée, assurez vous bien que l'acompte que l'on vous demandera de verser, le sera sur un compte séquestre enregistré par l'état de Floride.
4-Faites faire une inspection de votre bien par un Inspecteur agréé et licencié en Floride dans le délai indiqué sur le contrat (vous aurez entre 10 et 15 jours pour la faire).Cette inspection vous premettra de lever les loups,ou des vices cachés s'il y en a. Elle est toujours objective puisque c'est vous qui demandez cette inspection et la payez.
5-Assurez vous que l'agent immobilier est structuré pour gérer votre bien, en cas de problème et en votre absence et surtout qu'il s'occupera sérieusement de la location de votre appartement.
Il aussi est important de savoir que:
- la réussite d’ un achat en forclosure (saisie bancaire) dépend de la qualité de votre dossier (preuves de fonds) et de la rapidité de votre offre.
- Les dossiers concernant les “short sales” sont très longs a aboutir, sauf parfois dans les cas de “short sale approved”(dossier déjà approuvé 1ere fois par la banque).
-Dans tous les cas il faut tomber sur un vendeur motivé (ce qui n'est pas toujours le cas), prêt à passer des heures, pour ne pas dire des jours, à remplir tous les formulaires et à founir les papiers demandés par sa banque.
Dans les 2 cas les banques ne sont pas stupides et mettent les affaires, qu'elles détiennent, à revendre , au prix du marcher. Même si cela reste la fouchette basse du marcher, ce ne sont pas des affaires plus exceptionnelles que les autres.
- Les affaires qui ne sont ni des forclosures ni des short sales , peuvent être d ‘aussi bonnes affaires, les prix étant tirés vers le bas par les forclosures et les short sales", et il y a aussi toujours des vendeurs pressés, comme dans tous les pyas du monde.
* Comment choisir votre agent ? c’est très simple : faites une sélection par internet de 3 agents immobilier, qui vous paraissent compétents et parlant votre langue. Demandez à chacun d’entre eux un rendez vous avant toute visite en lui expliquant vos attentes. Faites votre analyse et n en choisissez qu’ un.
C 'est la méthode qu' un de mes clients a employé avec moi . J'ai trouvé cela , d une part très gentleman , très professionnel , et finalement très juste.
Choisir un seul immobilier est préférable, car cela permet de conserver la motivation de votre agent et ainsi d‘en obtenir le meilleur service*).
Contactez moi, je vous aiderai avec une étude personalisée et dans un rapport de confiance, à comprendre ce marché,et à réaliser votre acquisition en toute sérénité.
Brigitte Respaut- Degrave
www.ofcoursemiami.com
ofcoursemiami@gmail.com
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jeudi 28 juin 2012
vendredi 8 juin 2012
Le grand retour du pré-construit a Miami
MIAMI :LE RETOUR DU PRE-CONSTRUIT
Une
pratique presque disparue durant la crise redevient à la mode à Miami :
l’achat en pré-construit. Et il ne s’agit pas que des projets en front de mer,
loin de là ! Une étude de la Miami Downtown Development Authority révèle
que le taux d’occupation des condominiums n’atteignait même pas les 2/3 en 2009.
Ce ratio est remonté à 74% en 2010, 85% en 2011 et on parlerait déjà de 90% en
2012. Avec un inventaire de biens réduit, les investisseurs cherchent à nouveau
de bonnes affaires du côté du pré-construit.
Le
Related Group, spécialiste des grands condominiums à Miami, a commencé à pré-vendre
des appartements dès Septembre moyennant 300$ par pied carré pour l’ensemble
MyBrickell dont la construction a débuté en Mars. Sur 192 appartements, 170
sont d’ores et déjà réservés et 120 sous contrat, pas étonnant donc que les
prix aient grimpé à 350$ par pied carré. Le groupe se penche déjà sur son
prochain ensemble dans le centre ville, Le Millecento Residences qui devrait
être deux fois plus gros que MyBrickell et se vendre à 370$ le pied carré.
Mais aussi BrickellHouse (374 logements), Positano Beach (Hollywood)… Les modèles de
construction et les sites de vente ne sont pas encore finis que déjà les
réservations affluent (Le Paramount Bay a déja vendu près 80% de son programme depuis Janvier 2012) . Pourtant, les promoteurs augmentent raisonablement les
prix pour garder une demande forte et éviter la surchauffe qui a mené à la
crise.
Cédric Boireau
mardi 28 février 2012
POURQUOI SOMMES NOUS TOUS FOUS DE MIAMI ET DE LA FLORIDE?
REPONSE : "BECAUSE MIAMI IS UNIQUE".
et comment résister à ceci ? :
(Clicquer sur le link cidessous)
http://www.airpano.ru/files/Miami/start_e.html
La Floride : Données Economiques.
*La Floride occupe la quatrième place parmi les 50 états américains pour le plus grand nombre d'emploi de haute technologie avec plus de 292.300 salariés travaillant pour plus de 24.500 entreprises de pointe.
*La Floride occupe la troisième place pour le plus grand volume d'exports de biens de Haute Technologie aux Etats-Unis, pour un montant de plus de 14 milliards de dollars.
*En 2008, le montant total du commerce de marchandise en Floride s'élevait à 130,5 milliards de Dollars.
*Les entreprises sous contrôle étranger présentes en Floride emploient aujourd'hui plus de 273.000 Floridiens. L'investissement étranger direct en Floride s'est chiffré à 39,3 milliards de dollars.
*La Floride occupe la quatrième place pour l'Etat ayant le plus grand nombre d'actifs.
*Il y a plus de vols directs partant de la Floride et allant en Amérique Latine et aux Caraïbes qu'il y en a partant de tous les autres aéroports américains réunis!
*Quelle que soit sa location en Floride, une entreprise est toujours située à moins de 145 kilomètres d'un port en eau profonde.
*En moyenne, le coût du travail en Floride est de 11% inférieur à la moyenne nationale et la Floride fait partie des neufs états américains comportant une disposition établissant un "droit au travail" dans leur constitution.
*Tout Floridien vit à moins de 80 kilomètres d'un établissement universitaire d'enseignement supérieur.
*La Floride accueille le Centre National de la Simulation ainsi que de nombreux experts en Simulation/Modélisation/Formation qui développent des solutions pour les secteurs de l'aviation, de la médecine et du divertissement.
Plus d'information sur: http://www.eflorida.com/International.aspx?id=608
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