Acquérir un appartement a Miami :
Le Choix entre le Neuf (pré-construction) et le récent/Revente d'appartements déjà construits et habités
I. Immeubles
neufs
Encore
plus beaux, encore plus hauts, toujours plus luxueux, les buildings poussent à Miami
comme des champignons.
174
nouveaux buildings arrivent sur le marché d’ici 2017 avec près de 22 600
appartements ...
Il y a en général quatre formes de commercialisation des immeubles neufs :
-1) Immeuble déjà construit
-2) Immeuble en cours de construction
-3) Immeuble en projet de construction et dont le permit de construire a été
délivré par les autorités compétentes avec bureau de vente sur le terrain
-4) Immeuble en projet, mais dont le permit de construire est en cours
d'obtention et/ou pour lequel le promoteur a une option sur un terrain mais
dont le projet n'est pas encore accepté par la mairie.
Pour les trois premières formes de commercialisation, les contrats de réservation
sont relativement simples mais mon conseil est de vous faire aider dans tous
les cas par un bon avocat immobilier qui saura lire et interpréter ce contrat
et vous aidera à éviter des erreurs.
Pour la dernière forme (4) à fuir absolument, car vous n'avez aucune
garantie que cet immeuble sera construit.
Dans tous les cas de figure demandez le nombre de réservations (%) en cours
et renseignez-vous sur la façon dont le projet a été monte financièrement par
le promoteur/développeur (prêt
bancaire, financement des travaux etc.) et quelle quotité de réservation le
promoteur doit-il atteindre afin d'obtenir de la banque le déblocage du
financement nécessaire pour entamer et mener à bien la construction (le terrain
ayant été, en général, acquit par le promoteur sur ses fonds propres).
Le pour:
-Vous
bénéficierez de l'attractivité d'un projet de construction d'un immeuble neuf qui
aura en général des parties communes aux normes Américaines, avec tous les
gadgets et confort dernier cris en matière de domotique, de cuisines, de salles
de bains, de piscines, de SPA et de lobby luxueux . A Miami c'est un peu la
course au "toujours plus" en matière d'innovation de luxe et de
design.
Je citerai
comme exemple le Spa de l'Icon Brickell qui n'a pas encore été égalé à Miami,
ou les ascenseurs automatiques qui montent et amènent votre voiture dans les garages
de chaque appartement quel que soit l'étage ainsi que les piscines privées sur
chaque terrasse du futur PORSHE Tower.
-Vous
profiterez en général, d'une remise promoteur sur le prix des appartements si
vous êtes dans les premiers 50% à signer un contrat d'acquisition. Ce discount
peut aller jusqu'à 20% du prix fixe. Il s’agit donc d'un avantage financier non négligeable
et d'une plus-value encore meilleure en cas de revente future.
-Vous
aurez l'avantage d'avoir le choix de l’exposition, des vues, de l'emplacement
dans l'immeuble et de l'étage de votre appartement.
-Vous
aurez les garanties fabricants sur tous les appareils, cuisine, salle de bains
et la garantie promoteur pour la construction.
Le contre:
-Vous
allez « essuyer les plâtres »comme on dit dans la profession et .......comme
dans tous les pays du monde.
-Il faut
avoir de la patience car même pour un immeuble en cours de construction, les
retards de livraison sont très fréquents. Concernant un immeuble dont la construction
n'est pas encore entamée, la livraison peut prendre 3 voire 4 ans.
-Vous ne
ferez pas l'économie de quelques malfaçons à la livraison ou de désillusions
sur les finitions.
-Il est
important de bien se renseigner sur la réputation du constructeur et des
projets qu'il a précédemment réalisés. Sélectionnez de préférence un promoteur
connu et reconnu et/ou choisissez d'avoir de fortes garanties d'achèvement de
travaux, et il est plus prudent de ne s'aventurer dans un achat dans du neuf
et/ou en pré-construction (VEFA en Français) que lorsque l'immeuble est en phase de construction.
Privilégiez les grands groupes solides, cependant
cela ne veut pas dire qu'un promoteur plus petit et indépendant sera moins bon
ou indélicat.
-Le très
gros inconvénient des travaux et finitions interminables qui gênent à l'utilisation
de votre appartement notamment pour la location éventuelle, des parties
communes qui se salissent avec les travaux, des livraisons de meubles dans les
appartements, des ascenseurs occupés sans arrêt par les entrepreneurs qui font
les travaux de finitions dans les appartements. Par expérience vous vivrez avec
cet inconvénient pendant au moins 1 an après la livraison des appartements.
-Le
toujours plus : votre building perdra une partie de son intérêt (snobisme extrême)
face aux nouveaux ou aux futurs immeubles arrivant sur le marché. L'effet de
mode à Miami fonctionne même au niveau des nouvelles constructions.
-Des
charges de copropriété non définies avec certitude. Lors de l'acquisition, le
montant des charges n'est donné qu’à titre informatif sans aucun engagement.
II. Les immeubles dits anciens ( dont l’âge varie entre 5 ans et parfois 50 ans)
Le pour:
-L'immeuble
est construit, visible et visitable, donc pas de surprise, ce que vous voyez
est à vendre et vous pourrez en voir et les finitions et l'état. Ce n'est pas
un catalogue ou un appartement témoins. Une inspection du bien est évidemment
possible par un inspecteur licencié pour trouver les vices cachés quand il y en
a.
-Les
prix d'acquisition sont très inférieurs aux prix des immeubles neufs, ce qui
peut être déterminant pour bon nombre de candidats acquéreurs. A qualité,
surface, vue, prestations et quartier à peu près comparable, le prix
peut aller jusqu'à 40 % de moins que dans les immeubles neufs.
-Une
plus grande diversité d'immeubles et d'appartements dans les bons quartiers.
-Une sécurité
plus accrue dans les contrats.
-Une sécurité
absolue dans votre acquisition. Ce que vous avez choisi, vous êtes sûr de pouvoir
l'acheter.
-Une sureté
concernant les charges de copropriété, de même que les impôts fonciers, vous
avez un recul qui prouve ces montants de charge.
-Une
marge de plus-value latente très importante. Miami est classée 55ème ville au
monde en matière de prix.
-Une disponibilité
et/ou une rentabilité immédiate du bien que vous avez acquit, vous n'avez pas à
attendre 2 ou 3 ans la livraison de votre appartement. Dans certain cas, il
vous sera même possible d’acheter un bien déjà loué, vous offrant donc une
rentabilité optimum.
A titre
d'exemple: Au Saint Régis, immeuble prestigieux a Bal Harbour
(quartier prestigieux de Miami), le prix moyen de vente était de $2,175 /square
foot alors qu'il y avait dans le même temps 175 appartements disponibles à la
vente, dans le même quartier, dans des immeubles plus anciens mais de standing à
une moyenne de prix de $965 /square foot.
Le contre:
-La raréfaction
des produits. Il n'y a environ que 8,000 appartements à vendre sur Miami
actuellement, qui vont du très médiocre au très luxueux, et des quartiers très
moyens aux meilleurs des quartiers.
-Appartements
qui ont été déjà habités, ce qui veut dire très souvent des appartements à rafraîchir voire à rénover notamment au niveau des cuisines et salles de bains souvent obsolètes.
-Le
choix des immeubles et des appartements est limite au stock qui est à vendre.
-Beaucoup
moins de choix au niveau de l'étage et de l'orientation.
-Attention
aux travaux de copropriété dans l’immeuble, qui peuvent être votés dans un futur
non déterminé.
En conclusion ma préférence va donc aux immeubles déjà construits, mais dans de bons quartiers, ou en cours de construction en se garantissant de la solide réputation du promoteur.
Gilles Clément & Brigitte
Respaut Clement
E-mail : ofcoursemiami@gmail.com
Tel : +1 305 934 2870
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