USA : BULLE IMMOBILIÈRE AU BORD DE L'EXPLOSION ? PAS ENCORE SELON PETERCAM.

USA : BULLE IMMOBILIÈRE AU BORD DE L'EXPLOSION ? PAS ENCORE SELON PETERCAM.

Un des principaux dangers de la politique monétaire extrêmement souple de ces dernières années est que ‘l'argent gratuit’ mis à disposition par les banquiers centraux ne soit utilisé pour faire augmenter artificiellement les prix de toutes sortes d'actifs. En d'autres mots, que les banquiers centraux ne fassent en réalité qu'alimenter des bulles qui finiront inévitablement par éclater. Il suffit, pour se convaincre de l'ampleur du danger, de repenser aux répercussions de la bulle technologique durant la seconde moitié des années 90 et de la bulle immobilière au milieu de la dernière décennie. 

Néanmoins, détecter une bulle est aussi extrêmement difficile. Il existe ainsi clairement, dans le climat actuel, plusieurs éléments qui font penser à une bulle : prix des maisons qui augmentent de 10% par mois à Londres, Twitter qui voit son cours doubler dès son introduction en bourse, 100 millions d'euros pour des tableaux de Francis Bacon, succès spectaculaire de Bitcoin, … Aucun de ces développements ne semble présenter un quelconque caractère durable. Et même s’ils devaient se transformer en bulles, il ne s'agirait pas là de bulles susceptibles de faire dérailler l'économie mondiale lorsqu'elles éclateraient. Ce genre de bulle ne peut se développer que dans les grandes classes d'actifs, les suspects habituels dans ce cas étant le marché immobilier américain et les actions américaines.

Les prix des maisons aux États-Unis augmentent de nouveau rapidement. Depuis début 2012, les prix des maisons aux États-Unis ont augmenté de près de 20% en moyenne. Toutefois, la seule hausse des prix ne signifie pas nécessairement qu'une bulle est en train de se former. La hausse actuelle des prix des maisons fait en effet suite à la très sévère correction subie en 2007-2008. Dans l'ensemble, les prix des maisons américaines restent bien loin de leurs pics de 2006. Plus important, par rapport aux revenus disponibles des ménages, les prix des maisons sont pratiquement au plus bas depuis 30 ans. Comme toujours, il est fort possible qu'une certaine exagération au niveau des prix des maisons se développe à nouveau dans certaines régions. Mais globalement, le marché immobilier américain reste très loin de la bulle. Plusieurs nouvelles années de hausse soutenue des prix pourraient certes rapprocher le marché immobilier d'une bulle, mais cela n'est clairement pas le cas pour le moment.

Investir dans l'immobilier aux États-Unis reste donc un des investissements les plus rentables et prometteurs. On peut investir par des achats immobiliers directs ou en achetant des parts de fonds d'investissements. Investir à l’étranger reste cependant une tâche complexe qui doit être confiée à des professionnels afin d’éviter des pièges et afin de pouvoir profiter de nombreux avantages patrimoniaux et fiscaux.

Jean-Marc Goossens 
Avocat - Attorney

Investir à Miami dans les appartements en pré-construction (VEFA): le pour et le contre

Acquérir un appartement a Miami :

Le Choix entre le Neuf (pré-construction) et le récent/Revente d'appartements déjà construits et habités

I. Immeubles neufs

Encore plus beaux, encore plus hauts, toujours plus luxueux, les buildings poussent à  Miami   comme des champignons.

174 nouveaux buildings arrivent sur le marché d’ici 2017 avec près de 22 600 appartements ...

Il y a en général quatre formes de commercialisation des immeubles neufs :

-1) Immeuble déjà construit

-2) Immeuble en cours de construction

-3) Immeuble en projet de construction et dont le permit de construire a été délivré par les autorités compétentes avec bureau de vente sur le terrain

-4) Immeuble en projet, mais dont le permit de construire est en cours d'obtention et/ou pour lequel le promoteur a une option sur un terrain mais dont le projet n'est pas encore accepté par la mairie.

Pour les trois premières formes de commercialisation, les contrats de réservation sont relativement simples mais mon conseil est de vous faire aider dans tous les cas par un bon avocat immobilier qui saura lire et interpréter ce contrat et vous aidera à éviter des erreurs.

Pour la dernière forme (4) à fuir absolument, car vous n'avez aucune garantie que cet immeuble sera construit.

Dans tous les cas de figure demandez le nombre de réservations (%) en cours et renseignez-vous sur la façon dont le projet a été monte financièrement par le promoteur/développeur (prêt bancaire, financement des travaux etc.) et quelle quotité de réservation le promoteur doit-il atteindre afin d'obtenir de la banque le déblocage du financement nécessaire pour entamer et mener à bien la construction (le terrain ayant été, en général, acquit par le promoteur sur ses fonds propres).

Le pour:

-Vous bénéficierez de l'attractivité d'un projet de construction d'un immeuble neuf qui aura en général des parties communes aux normes Américaines, avec tous les gadgets et confort dernier cris en matière de domotique, de cuisines, de salles de bains, de piscines, de SPA et de lobby luxueux . A Miami c'est un peu la course au "toujours plus" en matière d'innovation de luxe et de design.

Je citerai comme exemple le Spa de l'Icon Brickell qui n'a pas encore été égalé à Miami, ou les ascenseurs automatiques qui montent et amènent votre voiture dans les garages de chaque appartement quel que soit l'étage ainsi que les piscines privées sur chaque terrasse du futur PORSHE Tower.

                                                  

-Vous profiterez en général, d'une remise promoteur sur le prix des appartements si vous êtes dans les premiers 50% à signer un contrat d'acquisition. Ce discount peut aller jusqu'à 20% du prix fixe. Il s’agit  donc d'un avantage financier non négligeable et d'une plus-value encore meilleure en cas de revente future.

-Vous aurez l'avantage d'avoir le choix de l’exposition, des vues, de l'emplacement dans l'immeuble et de l'étage de votre appartement.

-Vous aurez les garanties fabricants sur tous les appareils, cuisine, salle de bains et la garantie promoteur pour la construction. 

Le contre:

-Vous allez « essuyer les plâtres »comme on dit dans la profession et .......comme dans tous les pays du monde.

-Il faut avoir de la patience car même pour un immeuble en cours de construction, les retards de livraison sont très fréquents. Concernant un immeuble dont la construction n'est pas encore entamée, la livraison peut prendre 3 voire 4 ans.

-Vous ne ferez pas l'économie de quelques malfaçons à la livraison ou de désillusions sur les finitions.

-Il est important de bien se renseigner sur la réputation du constructeur et des projets qu'il a précédemment réalisés. Sélectionnez de préférence un promoteur connu et reconnu et/ou choisissez d'avoir de fortes garanties d'achèvement de travaux, et il est plus prudent de ne s'aventurer dans un achat dans du neuf et/ou en  pré-construction (VEFA en Français)  que lorsque l'immeuble est en phase de construction.

 Privilégiez les grands groupes solides, cependant cela ne veut pas dire qu'un promoteur plus petit et indépendant sera moins bon ou indélicat.

-Le très gros inconvénient des travaux et finitions interminables qui gênent à l'utilisation de votre appartement notamment pour la location éventuelle, des parties communes qui se salissent avec les travaux, des livraisons de meubles dans les appartements, des ascenseurs occupés sans arrêt par les entrepreneurs qui font les travaux de finitions dans les appartements. Par expérience vous vivrez avec cet inconvénient pendant au moins 1 an après la livraison des appartements.

-Le toujours plus : votre building perdra une partie de son intérêt (snobisme extrême) face aux nouveaux ou aux futurs immeubles arrivant sur le marché. L'effet de mode à Miami fonctionne même au niveau des nouvelles constructions.

-Des charges de copropriété non définies avec certitude. Lors de l'acquisition, le montant des charges n'est donné qu’à titre informatif sans aucun engagement.

II. Les immeubles dits anciens ( dont l’âge varie entre 5 ans et                          parfois 50 ans)

Le pour:

-L'immeuble est construit, visible et visitable, donc pas de surprise, ce que vous voyez est à vendre et vous pourrez en voir et les finitions et l'état. Ce n'est pas un catalogue ou un appartement témoins. Une inspection du bien est évidemment possible par un inspecteur licencié pour trouver les vices cachés quand il y en a.

-Les prix d'acquisition sont très inférieurs aux prix des immeubles neufs, ce qui peut être déterminant pour bon nombre de candidats acquéreurs. A qualité, surface, vue, prestations et quartier à peu près comparable, le prix peut aller jusqu'à 40 % de moins que dans les immeubles neufs.

-Une plus grande diversité d'immeubles et d'appartements dans les bons quartiers.

-Une sécurité plus accrue dans les contrats.

-Une sécurité absolue dans votre acquisition. Ce que vous avez choisi, vous êtes sûr de pouvoir l'acheter.

-Une sureté concernant les charges de copropriété, de même que les impôts fonciers, vous avez un recul qui prouve ces montants de charge.

-Une marge de plus-value latente très importante. Miami est classée 55ème ville au monde en matière de prix.

-Une disponibilité et/ou une rentabilité immédiate du bien que vous avez acquit, vous n'avez pas à attendre 2 ou 3 ans la livraison de votre appartement. Dans certain cas, il vous sera même possible d’acheter un bien déjà loué, vous offrant donc une rentabilité optimum.

A titre d'exemple: Au Saint Régis, immeuble prestigieux a Bal Harbour (quartier prestigieux de Miami), le prix moyen de vente était de $2,175 /square foot alors qu'il y avait dans le même temps 175 appartements disponibles à la vente, dans le même quartier, dans des immeubles plus anciens mais de standing à une moyenne de prix de $965 /square foot.

Le contre:

-La raréfaction des produits. Il n'y a environ que 8,000 appartements à vendre sur Miami actuellement, qui vont du très médiocre au très luxueux, et des quartiers très moyens aux meilleurs des quartiers.

-Appartements qui ont été déjà habités, ce qui veut dire très souvent des appartements à rafraîchir voire à rénover notamment au niveau des cuisines et salles de bains souvent obsolètes.

-Le choix des immeubles et des appartements est limite au stock qui est à vendre.

-Beaucoup moins de choix au niveau de l'étage et de l'orientation.

-Attention aux travaux de copropriété dans l’immeuble, qui peuvent être votés dans un futur non déterminé.

En conclusion ma préférence va donc aux immeubles déjà construits, mais dans de bons quartiers, ou en cours de construction en se garantissant de la solide réputation du promoteur.

Gilles Clément & Brigitte Respaut Clement

www.ofcoursemiami.com

E-mail : ofcoursemiami@gmail.com

Tel : +1 305 934 2870

Brigitte in The Miami Herald Newspaper

Paru dans le Miami Herald le 09-19-2012

A housing market on the mend, needing more houses- 

 

 

Il encore temps d'investir..il n'est pas trop tard , mais n'attendez pas !!!

 

In South Florida, the buyers are back, for the right price. With values still depressed, sellers aren’t eager to enter the market.

BY DOUGLAS HANKS

DHANKS@MIAMIHERALD.COM

A lack of affordable condos — and not the European financial crisis — continues to hold back sales for Brigitte Respaut Degrave, who pairs French buyers with real estate investments in the Miami area. “Two weeks ago, I met a buyer in France,’’ she said. “He wanted to spend $150,000. It ended up being $350,000 for what he wanted.”

For Degrave, Europe’s financial woes have been a boon. “The Europeans are afraid of the euro,’’ she said. “They want to diversify.”

HOUSING SALES FIGURES

These figures for August 2012 reflect increases from August 2011:

Condo sales in Broward: up 2.4%; Total number of sales: 1,419

Condo sales in Miami-Dade: up 8% to 1,492

House sales in Broward: up 15% to 1,369

House sales in Miami-Dade: up 5% to 1,059

SOURCE: Miami Association of Realtors

Read more here:

http://www.miamiherald.com/2012/09/19/3011181/a-housing-market-on-the-mend-needing.html

 

Investir a Miami: le point sur les saisies bancaires -forclosures-aux Etats Unis

6 Octobre 2012:  

Dernières nouvelles concernant les Saisies Bancaires aux Usa.

CoreLogic a rapporté ce matin que le nombre de  saisies bancaires abouties a baissé en Août  de 24% par rapport à l’année dernière et qu’il était aussi en baisse de Juillet. Il y a eu  57 000 saisies abouties au cours du mois d’Août par rapport à 75.000 en Août 2011 et 58. 000 le mois précédent. Août est le quatrième mois consécutif au cours duquel on peut constater la diminution du nombre de ces saisies, mais on comptabilise environ 3,8 millions de propriétés perdues au travers de ce  processus depuis Septembre 2008.

Sur le plan National  l’inventaire des saisies bancaires en cours s'élève environ à  1,3 millions selon Le « National Forclosure Report » de o CoreLogic. Cela représente 3,2% de tous les biens hypothéqués du pays. …

…La réduction du volume de ces saisies bancaires est due aux méthodes de résolutions alternatives de plus en plus populaires comme les « short sales » et les modifications des prêts.

Les Etats ayant le plus grand pourcentage de biens avec prêts hypothécaires à un certain stade de saisie étaient: Floride (11,0%), New Jersey (6,5%) et New York (5,2%).

Traduction : Brigitte RC

http://www.mortgagenewsdaily.com/10042012_delinquencies_foreclosures.asp

Source www.mortgagenewsdaily.com Jann Swanson

LE CONSEIL DE BRIGITTE : Il ne faut  pas perdre de temps à essayer d'acheter des saisies bancaires sur Miami. Il y en a très peu et quand il y en a les prix des ces biens s'envolent au dessus du prix du marché.Ne pas oublier aussi qu'une saisie bancaire se vend en l'état ("as is") ce qui veut dire que l'on achète le bien saisi et les problèmes qui vont avec le cas échéant (permits ouverts, électroménager déficient quand il n'est pas arraché, violations etc..).

 Il ya suffisamment de bonnes affaires actuellement sur le marché (toujours bien en-dessous des prix d'avant crise, et loin des prix de revente  estimés  dans 3 ou 4 ans ) pour ne pas se lancer dans des dossiers compliqués et même parfois risqués et stressants pour l'investisseur.

 

Brigitte Respaut-Clément

 www.ofcoursemiami.com

email: ofcoursemiami@gmail.com

Cell : + 305-934-2870

GESTION LOCATIVE DE VOTRE BIEN À MIAMI

Ce point  a déjà été abordé dans mon Post du 15 Juillet 2012 http://ofcoursemiami.blogspot.com/2012/06/blog-post_15.html
...mais j'aimerais revenir sur ce point très important pour une meilleure compréhension:

-Les frais liés directement a la location:

-La commission sur location (10%= du loyer x  12 mois) de la première année est à la charge du propriétaire. Ces 10% de commission ne sont pas des frais de gestion.

A la fin de la première année, la commission due normalement au renouvèlement du bail ou lors d’un nouveau bail,  dépend de l’accord que vous aurez pris avec votre agent immobilier.

-Frais de gestion : (totalement indépendants de la commission d’agence liée à la location de votre appartement)

Concernant la gestion annuelle de la collecte des loyers il y a 2 solutions :

a)      l'acquéreur a un compte bancaire aux USA, ce qui implique qu'il soit venu à Miami pour acheter son appartement (ce n'est pas toujours le cas) et dans ce cas le locataire fait des virements automatiques mensuels directement sur le compte du propriétaire.

Le propriétaire devra également s’organiser, directement avec le condo association, pour le paiement mensuel des charges de copropriété sous forme de prélèvements automatiques ou de prépaiements.

Je n'interviens dans la suite de la location que s’il y a un problème grave et selon son importance.

b)     le client acquéreur n'est pas venu à Miami, donc il n'a pas ouvert de compte bancaire aux USA.

Une société de gestion est alors nécessaire ou un gérant qui s'occupera de collecter les loyers. Ces frais représenteront  environ 10% du loyer collecté.

 Afin de limiter ces frais je suggère en général, la première année,  aux clients acquéreurs, d’ouvrir à Miami un compte  en banque. Dans ce cas, les paiements des loyers seront faits, comme expliqué ci-dessus, directement sur ce compte par virements ou par dépôts (deposit slips) de la part du locataire- Les charges de copropriété mensuelles destinées à la condo association seront également débitées automatiquement de ce compte au payées d’avance.

Je leur suggère aussi de souscrire à une assurance complémentaire à celle de la condo association (couvrant d’éventuels dégâts des eaux)  et de prendre un abonnement avec à SERVICE OF AMERICA en cas de panne de climatisation, d’internet ou d’appareils électroménagers etc...

Je n ‘interviens pour ma part qu’au coup par coup, supervisant le bon déroulement de cette organisation. A la fin de la première année, je fais un point avec mes clients et suivant leur degré de satisfaction, nous renouvelons ou pas cette mutuelle collaboration.

En cas de non-paiement des loyers, l'agent immobilier n'étant pas avocat, il ne peut pas gérer ce problème qui est un problème de conflit à porter devant un tribunal.

Si vous rencontrez ce problème il  faudra cependant agir très vite. La 1ère des étapes est de délivrer à votre(vos) locataire(s) un "3 day notice". Ce papier doit être mis en évidence, par exemple, sur la porte du locataire. Puis après 3 jours (hors Samedi et Dimanche) remettre le dossier à un avocat spécialisé dans ce genre d'intervention. Il vous en coutera environ $400  à $450 pour régler ce problème et ce  en 3 à 4 semaines. Moyennant un cout de $50, ma compagnie de management peut se charger légalement de rédiger et porter le "3 days notice",puis de vous mettre en contact avec l'avocat qui gèrera ce problème,  mais son rôle s'arrêtera, car légalement elle ne peut pas aller plus loin.

 Si vous avez des questions merci de me contacter par email : ofcoursemiami@gmail.com
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Copy Rights Brigitte Respaut Clément 2011

 

St Régis Bal Harbour Miami...une petite merveille

Presse Américaine concernant Brigitte Respaut Degrave

PARU SUR YAHOO NEWS
Real Estate International Network, is Working Efficiently
ransnational Referral Certification TRC has transformed the way Realtors do business.Miami Beach, Florida (PRWEB) July 11, 2012 International Real Estate AgentBrigitte Respaut Degrave from Sterling Equity Realty LLC recently closed a deal in Hawaii without ever having to leave her office located on Lincoln Road in Miami Beach. Thanks to Deborah Boza-Valledor *at NAR, who teaches a RAMB course ...

*****INVESTIR A MIAMI :CHOISIR SON AGENT IMMOBILIER A MIAMI****

Choisir son agent immobilier quand on veut investir à Miami

J'ai  rencontré encore plusieurs clients cette semaine, qui m'ont contactée après avoir acheté un bien à Miami. Pourquoi ?, et bien parce qu'une fois leur achat effectué, l'agent immobilier qu'ils avaient choisi, les a laissé tomber ou délaisser. Facile !!!! Ces clients se retrouvent donc le "bec dans l'eau" pour la location de leur bien si cela est nécessaire.

 

Pour bien comprendre le fonctionnement de l'immobilier en Floride, vous devez tout d'abord savoir que, contrairement à certains pays, dont la France, les propriétés à acheter (appartements ou maisons) sont présentées à la vente:

- Par des "Realtors" (agents immobiliers licenciés) dans 99% des cas.

- Par des promoteurs, ou au travers des ventes aux enchères publiques  ou encore  directement par le  propriétaire pour le 1% restant.

ATTENTION: Tous les Realtors ont accès à TOUTES les propriétés en vente au travers d'un service qui s'appelle le MLS (Multiple Service Listings) réservé uniquement aux professionnels. Tout ce que vous trouverez, par vous-même, sur internet ne sont que des websites, souvent non à jour, qui vont chercher leurs sources dans le MLS, mais qui ne sont pas le MLS (seule  base de données fiable).

C’est ainsi que chaque Realtor peut vous présenter LA TOTALITE des  propriétés disponibles, sur le marché …rencontrer  plusieurs agences ( et agents)  ne multiplie donc pas l’efficacité de vos recherches, car chacune d’entre elle vous présentera les mêmes produits. Lorsque vous vous adresser à  un agent, cet agent se doit de vous représenter et de défendre vos intérêts. En somme, nous travaillons pour VOUS, et l'autre agent  travaille pour le vendeur.

Dans tous les cas, notre commission sera payée par le vendeur et non pas par vous.

Tous les Realtors doivent être affiliés à une agence enregistrée par l'Etat de Floride.

La nôtre s’appelle Sterling Equity Realty LLC  et est située au 927 Lincoln Road , la fameuse avenue de Miami Beach.

Notre profession est extrêmement contrôlée et tout  acompte doit impérativement être déposé sur un compte séquestre répertorié par l’état de Floride.

Notre métier est de vous aider à trouver la propriété qui va correspondre le plus à vos goûts , à vos aspirations..mais notre rôle  ne doit pas s'arrêter là. Assurez-vous que votre agent immobilier ne vous laissera pas tomber après votre achat. Vous êtes souvent loin pour la plus part d'entre vous, et ne reviendrez à Miami  que pour prochaines vacances. Il est ultra important de vous sentir en confiance avec l'agent que vous aurez choisi car vous serez en relation avec lui durant toute la durée de votre propriété. 

-Conseil : si vous êtes francophone, choisissez de préférence un agent qui parle Francais.

FAITES ATTENTION A CEUX QUI DEMANDENT A ETRE PAYÉS POUR VOUS CHERCHER UN BIEN!

-Sachez qu’il est illégal de vous demander de l’argent en espèces pour quelques services que ce soit.

-Il est illégal de vous présenter des biens, et même de vous en parler, si la personne qui vous en parle ou vous les présente n’est pas licenciée.

-Il est très facile de passer une licence d'agent immobilier en Floride, ce qui veut dire que pratiquement n'importe qui peut obtenir cette licence. A vous de faire la différence entre un agent immoblier qui travaille a 100% dans l'immobilier et celui qui travaille occasionnellement.

Je suis disponible pour toutes les questions que vous pourriez avoir. N'hésitez pas a me contacter par email :

ofcoursemiami@gmail.com

AUGMENTATIONS DES PRIX DE L'IMMOBILIER AUX USA

Augmentation des prix de l'immobilier

 ( Statistiques Juillet 2012)

Key Biscayne (Floride)

 Voici le classement des villes aux Etats Unis avec les plus fortes augmentations  de prix de vente entre Juin 2011 et Juin 2012  : 

(plus value, plus value, plus value...et ca ne fait que commencer)

1. Phoenix: 18.9% increase in asking prices from June 2011 to June 2012
2. Miami: 16.1%
3. Cape Coral-Fort Myers, Fla.: 14.9%
4. West Palm Beach, Fla.: 9.6%
5. Denver: 7.2%
6. Orlando, Fla.: 6.8%
7. Warren-Troy-Farmington Hills, Mich.: 6.5%
8. San Jose, Calif.: 6.2%
9. Detroit: 5.2%
10. Pittsburgh: 5.1%

ACHAT-VENTE A MIAMI: COMMENT EVITER LES PIEGES ET LES INCOMPRÉHENSIONS

Juillet 2012

OU comment partir d'un bon pied en achetant un bien immobilier à Miami?

Vous êtes à 8000 kms d'ici , et votre rêve est d'investir a Miami, soit pour y avoir un petit pied à terre, soit pour y faire un bon investissement. Votre rêve est bien sûr tout à fait réalisable mais afin qu'il  ne se transforme pas en cauchemard il faut que certaines conditions soient remplies.

Lorsque vous désirez acheter un bien immobilier à Miami, voici quelques recommandations que je ferais avec insistance:

1- Choisir un bon agent immobilier*, car vous allez rester en relation avec elle ou lui , toute la durée de votre propriété - Demander lui son numéro de licence et assurez vous qu'il (ou elle) ait bonne réputation ( tout se sait et se dit de nos jours sur internet).

2-L'agent immobilier devra être entouré d'une bonne équipe, sérieuse et compétente : avocat  immobilier, Expert comptable, une personne de confiance pour suivre les travaux s'il y a lieu...
3- Ne versez pas d'argent avant de signer une offre d'achat. Une fois l'offre d'achat signée, assurez vous bien que l'acompte que l'on vous demandera de verser, le sera sur un compte séquestre enregistré par l'état de Floride.

4-Faites faire une inspection de votre bien par un Inspecteur agréé et licencié en Floride dans le délai indiqué sur le contrat (vous aurez entre 10 et 15 jours pour la faire).Cette inspection vous premettra de lever les loups,ou des vices cachés s'il y en a. Elle est toujours objective puisque c'est vous qui  demandez cette inspection et la payez.

5-Assurez vous que l'agent immobilier est structuré pour gérer votre bien, en cas de problème et en votre absence et surtout qu'il s'occupera sérieusement de la location de votre appartement.

Il aussi est important de savoir que:
- la réussite d’ un achat en forclosure (saisie bancaire) dépend de la qualité de votre dossier (preuves de fonds) et de la rapidité de votre offre.

- Les dossiers concernant les “short sales” sont très longs a aboutir, sauf parfois dans les cas de “short sale approved”(dossier déjà approuvé 1ere fois par la banque).
-Dans tous les cas il faut tomber sur un vendeur motivé (ce qui n'est pas toujours le cas), prêt à passer des heures, pour ne pas dire des jours, à remplir tous les formulaires et à founir les papiers  demandés par sa banque.
Dans les 2 cas les banques ne sont pas stupides et mettent les affaires, qu'elles détiennent, à revendre , au prix du marcher. Même si cela reste la fouchette basse du marcher, ce ne sont pas des affaires plus exceptionnelles que les autres.

- Les affaires qui ne sont ni des forclosures ni des short sales , peuvent être d ‘aussi bonnes affaires, les prix étant tirés vers le bas par les forclosures et les short sales", et il y a aussi toujours des vendeurs pressés, comme dans tous les pyas du monde.

* Comment choisir votre agent ? c’est très simple : faites une sélection par internet de 3 agents immobilier, qui vous paraissent compétents et parlant votre langue. Demandez à chacun d’entre eux un rendez vous avant toute visite en lui expliquant vos attentes. Faites votre analyse et n en choisissez qu’ un.
C 'est la méthode qu' un de mes clients a employé avec moi . J'ai trouvé cela , d une part très gentleman , très professionnel , et finalement très juste.
Choisir un seul immobilier est préférable, car cela permet de conserver la motivation de votre agent et ainsi d‘en obtenir le meilleur service*).


Contactez moi, je vous aiderai avec une étude personalisée et dans un rapport de confiance, à comprendre ce marché,et à réaliser votre acquisition en toute sérénité.
Brigitte Respaut- Degrave
www.ofcoursemiami.com
ofcoursemiami@gmail.com

MIAMI 2012. Y A T- IL ENCORE DES AFFAIRES À FAIRE?

MIAMI 2012 , Y-A T- IL ENCORE DES AFFAIRES À FAIRE ?

Il y a actuellement, aux Usa et à Miami en particulier toujours  d’excellentes, pour ne pas dire fabuleuses affaires à faire !!! .

C’est une réalité.
C’est un fait,  c'est vrai !
 Pourquoi spécialement à Miami ? Car c'est la première ville des Etats Unis à se redresser aussi vite, aussi spectaculairement et ce, entre autre,  à cause de  sa situation géographique exceptionnelle entre l’Europe, l’Amérique du nord, l’Amérique du sud et d’autre part  de son climat subtropical de rêve.

 En 2008 j'écrivais ceci :

"Prenons l’exemple de Miami Beach: alors qu’il semblerait que les prix concernant les villas résidentielles, soient à repartis légèrement à la hausse, le surstock d’appartements (condos), quant à lui, est toujours d ‘actualité, entrainant forcément une chute considérable des prix, et rendant donc ce marché terriblement attractif.

J’ai pu voir cette semaine des condos, dans des immeubles de très bon standing, au prix des années 1998…."

 Aujourd'hui nous sommes en Juin 2012, et la physionomie du paysage immobilier à Miami a complètement changé et ce, dans le bon sens. Le stock d'appartements à vendre a été  divisé par 10, et la majorité des  villas au bord de  l'eau  dépasse le million de $.

Miami est à nouveau en pleine effervescence avec 19 nouveaux projets de contruction d'immeubles haut de gamme. On parle d'environ 5 a 6 milliards de $ d'investissement dans les nouvelles promotions immobilières.
(..merci de clicquer sur les liens ci- dessous)

www.resortworldmiami.com
Miami 2020
Mybrickellresidence

95% des acheteurs qui achètent a Miami sont des étrangers et parmi eux ,une forte majorité en provenance d'Argentine, du Brésil et du Mexique.
Des  nouveaux quartiers ont jailli de terre pendant la crise et tantdis que d'autres sont en plein renouveau  :
Une population jeune, dynamique , branchée a  émigré de la Beach, surpeuplée et seulement a 10 mn de là (il suffit de traverser les ponts) pour habiter ces nouvelles constructions aux luxueux avantages(salles de gym ultra modernes, piscines. Ceci a pour effet également de  booster le marché de la location,  amènant de plus en plus d'investisseurs à délaisser un peu la Beach(ou les prix ont augmenté de 30 , 40 voir même 50% en un an) pour Brickell, Down Town ,Mid Town.
- Mid Town, un quartier tout neuf avec ses boutiques ets ses restaurants.
- Mery Brickell Village,
- Les quartiers du Design district avec l'ouverture prochaine de Cartier , Louis Vuitton, Hermes, Dior, Fendi..et Wynwood ( le quartier des artistes en plein essor) ont dejà enflammé les ventes du très luxueux et fameux Paramount bay (environ 80% du programme,a été vendu depuis Octobre 2011)
- San Souci avec l'ouverture de son nouveau Whole foods (immense supermarché Bio) etc....sont devenus les nouveaux endroits à la mode de Miami ou il est vraiment sympa de sortir les fins de semaines et surtout d'y vivre .

Sans compter Sunny Isles Beach avec 3 nouveaux immeubles en projet,
Bal Harbour et Surfside avec l'ouverte récente du Saint Régis, et dont le Bal Harbour Club et le Surf Club de Surfside, viennent d'être achetés par un Groupe Argentin/Turc pour 336 Millions de $ en vue de construire 2 nouvelles luxueuses promotions,
L'incontournable South Beach, avec son quartier Art Deco (oú depuis le 31 décembre 2011, près de 83% des appartements de promoteurs construits durant le boom immobilier a été vendu pour un montant total de plus de $ 3,2 milliards).

Miami, ville-joyau des deux Amériques, a un bel avenir devant elle..et surtout,  de très grosses plus-values a réaliser sur l'immobilier dans un très proche avenir, ce que je pressentais et prédisais il y a 3 ans ,mais en sous-estimant largement l'ampleur et la rapidité de ce redressement.

Pensez que vous pouvez acquérir, encore aujourd'hui, à Miami, des appartements neufs et/ou des appartements récents sur la plage dans des immeubles de standing, pour $400 a $500/square foot (soit entre  $4,500  $5,500 /m2 et là nous parlons en $,  pas en euros)avec des vues fabuleuses sur la baie ou sur la mer ,dans une ville mondialement connue et reconnue notamment pour son fun et sa douceur de vivre!!!
..on trouve même encore, ce jour,  des appartements  de 90 m2 dans des immeubles anciens, avec piscine et salle de gym , dans de très très bons quartiers, a 10mn a pied de la plage, à $170,000 (soit 135,000 euros,le prix d'un double box de voiture à Paris..... ) avec de plus, un très bon rapport locatif possible. N'est ce pas un rêve? A ce prix la ,que voulez-vous qu'il arrive ???? réponse : que de grosses plus-values.

Copyright Brigitte Respaut Degrave.

IMMIGRATION -Un achat à Miami vous donne t- il des droits?

Beaucoup d'entre vous, intéressés par des investissements à Miami , me posent aussi souvent la question suivante:  comment faire pour  résider plus de 6 mois/an  à Miami? . 

N'étant  pas avocate il m'est très difficile, voire impossible de répondre.

Chaque cas est particulier et requiert l'avis d'un expert en la matière.

Mais une chose est sure c'est que le fait d'acheter un appartement ou une maison ne vous donne pas automaniquement le droit à la résidence permanente aux Usa. Cependant il y a d'autres solutions pour obtenir un visa vous permettant de rester légalement sur le sol Américain plus de 6 mois/an (3mois + 3mois /an est le maximum autorisé sans demande de visa particulier pour un séjour aux Usa ).

Marcelle Poirier n'est pas la seule avocate d'immigration de Miami. Mais je lui ai déjà adressé beaucoup de mes clients qui ont été très satisfaits de ses services.

Le seul petit conseil que je pourrais vous donner sur le sujet serait, dans tous les cas, celui  de vous recommander de vous  adresser, préférablement, à un, ou une avocate qui parle votre langue.

Les dossiers d' immigration ne sont pas simples et une compréhensionà 100% de tout ce qu'il est nécessaire de produire en tant que documentation ou de faire, est absolument indispensable pour  facilité la réussite de votre dossier.

Merci à Marcelle Poirier d' avoir accepté que je publie ses explications sur mon Blog.

Brigitte

www.ofcoursemiami.com
ofcoursemiami@gmail.com

AVIS DE MARCELLE POIRIER ,AVOCATE D'IMMIGRATION FRANCOPHONE-

            Depuis 1998 mon cabinet se specialise en immigration.  Nous représentons des professionels, athlètes,  investisseurs, executives, multinationals et les familles des Américains et/ou résidents permanents.   Beaucoup de changements ont pris place depuis le 11 Septembre 2001 et les lois d’immigration chaque année deviennent plus difficiles.  C’est pourquoi que vous devez bien plannifier votre projet d’immigration aux Etas-Unis et vous donnez vous le temps de faire toutes les démarches necessaires.  Cet article a pour but de vous guider et prendre connaissance des différentes catégories de visas disponibles.  Vous pouvez avoir plus de détails en visitant mon site internet a ou en contactant directement notre bureau.

Carte verte (Résidence Permanente)

La carte verte permet d’obtenir la résidence permanente (Lawful Permanent Residency) mieux connue sous le nom de « Green Card ». Avec l’obtention de la carte verte, vous pouvez résider aux États-Unis et travailler pour n’importe quel employeur.

 Si vous n’êtes pas titulaire d’un visa américain, vous pouvez obtenir la carte verte :

• Par le mariage avec un(e) citoyen(ne) américain(e), ou avec un résident permanent.
• Par l’existence de liens familiaux avec un titulaire de la carte verte(green card) ou citoyen americain.
• Par la lotterie
• En investissant  1 million de dollars et à condition d’embaucher 10 citoyens américains ou résidents permanents. Ce montant peut être diminué, suivant la politique des collectivités locales qui souhaitent encourager l’investissement sur leur territoire.
• En prouvant que vous possedez des aptitudes extraordinaires dans un domaine specialise et avez atteint une renomee nationale ou internationale

• Vous êtes titulaire d’un visa basé sur l’emploi
• Depuis le 28 mars 2005, les services américains de l’immigration ont institué PERM. La demande de carte verte se fait à l’initiative de l’employeur et non l’employé. L’attente pour l’obtention de la carte verte varie  en fonction de la categorie dans laquelle la demande est enregistree.
• Si vous êtes titulaire d’un visa L-1 obtenu grâce à une multinationale ou un visa O-1 obtenu en tant qu’étranger ayant des aptitudes extraordinaires vous n’avez pas besoin de faire la « Labor Certification ». Votre employeur peut directement demander la demande de résidence permanente. Certaines personnes peuvent demander la carte verte directement sans employeur si leurs aptitudes extraordinaires sont reconnues au niveau internationale.

Visa professionnel (visa H1-B)

 
Ce visa est un visa réservé aux professionnels. La définition de « professionnel » est déterminée par le niveau d’éducation universitaire, l’expérience de travail dans un domaine spécialisé ou une combinaison des deux. La demande de visa est faite par l’employeur (sponsor).

Conditions d’admissibilité

• Le candidat doit être titulaire d’un diplôme universitaire bac +4 (equivalent au U.S. Bachelor Degree)  ou d’un diplôme équivalent.
• Ou avoir 12 ans d’expérience professionnelle dans un domaine professionnel en rapport avec l’emploi que le candidat souhaite obtenir aux États-Unis.
• Ou avoir une combinaison d’expérience professionnelle et d’années d’étude en rapport avec l’emploi que le candidat souhaite obtenir aux États-Unis.

Durée de validité

• 3 ans, renouvelables une fois.

Visa Intracompanie L-1

 
Ce visa est destiné aux managers d’entreprises multinationales ou d’employés spécialisés de sociétés étrangères qui souhaitent envoyer des salariés en poste dans les filiales aux États-Unis.

Conditions d’admissibilité

• Le salarié doit avoir été employé à plein temps pendant un an continu au cours des 3 années précédant la demande de visa dans un poste d’encadrement ou comme spécialiste.
• La filiale américaine de la compagnie étrangère peut être déjà créée, ou être en cours de création lors de la demande de visa.
• La société mère du pays d’origine doit rester en fonctionnement après l’obtention du visa L.

 Durée de validité

• 1 an renouvelable si la filiale américaine est créée au moment de la demande de visa.
• 2- 3 ans renouvelables si la filiale américaine est déjà en activité depuis au moins deux ans et emploie des salariés américains au moment de la demande de visa L.

Visa investisseur (visa E2)

 
Les visas investisseurs concernent les individus et sociétés qui souhaitent investir aux États-Unis. Pour être éligible, l’investisseur doit être un ressortissant d’un pays qui a signé un traité avec les États-Unis.

 Conditions d’admissibilité

• Investir un montant d’argent substantiel dans un commerce actif (et non de l’argent déposé sur un compte ou pour l’achat d’un appartement ou d’une maison particulière).
• L’investissement doit créer des emplois pour les citoyens américains.
• Le montant investi représente au minimum 50 % des fonds nécessaires pour monter l’affaire.

Durée de validité

• 5 ans, renouvelables.

 Statut des personnes à charge

• L’époux est autorisé à travailler.
• Les enfants mineurs peuvent être rattachés au visa du titulaire d’un visa E-2 et être scolarisés aux États-Unis sans avoir besoin de demander un visa étudiant (visa F).

Visa de spécialités (visa O)

 
Le visa O est dédié aux individus ayant des aptitudes extraordinaires dans le domaine des sciences, des arts, des sports, de l’éducation, des affaires. Le bénéfice de ce visa peut être étendu aux membres de la famille et à certaines personnes accompagnatrices.

 Conditions d’admissibilité

• L’individu doit être reconnu au niveau national et/ou international comme ayant des aptitudes extraordinaires.

            Que ce soit pour un visa professionnel, investisseur ou intercorporatif , prenez le temps d’ecrire vos projets de documenter votre experience et d’avoir un plan precis du but que vous desirez atteindre aux Etats-Unis.Surtout quand vous immigrez avec des jeunes enfants, informez vous quel statut auront vos enfants a l’age de 21 ans, desiront-ils repartir ? Faire un autre visa? Pourront-ils etudier, travailler? Voila quelques questions importantes que vous devez poser lors d’une consulation.

            Dans le cas des investisseurs et des managers desireux d’ouvrir une compagnie aux Etats-Unis, assurez vous de bien documenter vos recherches de marche, prenez des photos, demandez des avis ecrits , conservez des cartes d’affaires de tous les contacts que vous rencontrer

            J’espere que mes conseils pourront vous guider dans le futur et  vous aider a reussir a immigrer aux Etats-Unis. Je reste toujours disponible pour repondre a vos questions et vous indiquer la marche a suivre.

www.marcellepoirier.com