Investir à Miami dans les appartements en pré-construction (VEFA): le pour et le contre

Acquérir un appartement a Miami :

Le Choix entre le Neuf (pré-construction) et le récent/Revente d'appartements déjà construits et habités

I. Immeubles neufs

Encore plus beaux, encore plus hauts, toujours plus luxueux, les buildings poussent à  Miami   comme des champignons.

174 nouveaux buildings arrivent sur le marché d’ici 2017 avec près de 22 600 appartements ...

Il y a en général quatre formes de commercialisation des immeubles neufs :

-1) Immeuble déjà construit

-2) Immeuble en cours de construction

-3) Immeuble en projet de construction et dont le permit de construire a été délivré par les autorités compétentes avec bureau de vente sur le terrain

-4) Immeuble en projet, mais dont le permit de construire est en cours d'obtention et/ou pour lequel le promoteur a une option sur un terrain mais dont le projet n'est pas encore accepté par la mairie.

Pour les trois premières formes de commercialisation, les contrats de réservation sont relativement simples mais mon conseil est de vous faire aider dans tous les cas par un bon avocat immobilier qui saura lire et interpréter ce contrat et vous aidera à éviter des erreurs.

Pour la dernière forme (4) à fuir absolument, car vous n'avez aucune garantie que cet immeuble sera construit.

Dans tous les cas de figure demandez le nombre de réservations (%) en cours et renseignez-vous sur la façon dont le projet a été monte financièrement par le promoteur/développeur (prêt bancaire, financement des travaux etc.) et quelle quotité de réservation le promoteur doit-il atteindre afin d'obtenir de la banque le déblocage du financement nécessaire pour entamer et mener à bien la construction (le terrain ayant été, en général, acquit par le promoteur sur ses fonds propres).

Le pour:

-Vous bénéficierez de l'attractivité d'un projet de construction d'un immeuble neuf qui aura en général des parties communes aux normes Américaines, avec tous les gadgets et confort dernier cris en matière de domotique, de cuisines, de salles de bains, de piscines, de SPA et de lobby luxueux . A Miami c'est un peu la course au "toujours plus" en matière d'innovation de luxe et de design.

Je citerai comme exemple le Spa de l'Icon Brickell qui n'a pas encore été égalé à Miami, ou les ascenseurs automatiques qui montent et amènent votre voiture dans les garages de chaque appartement quel que soit l'étage ainsi que les piscines privées sur chaque terrasse du futur PORSHE Tower.

                                                  

-Vous profiterez en général, d'une remise promoteur sur le prix des appartements si vous êtes dans les premiers 50% à signer un contrat d'acquisition. Ce discount peut aller jusqu'à 20% du prix fixe. Il s’agit  donc d'un avantage financier non négligeable et d'une plus-value encore meilleure en cas de revente future.

-Vous aurez l'avantage d'avoir le choix de l’exposition, des vues, de l'emplacement dans l'immeuble et de l'étage de votre appartement.

-Vous aurez les garanties fabricants sur tous les appareils, cuisine, salle de bains et la garantie promoteur pour la construction. 

Le contre:

-Vous allez « essuyer les plâtres »comme on dit dans la profession et .......comme dans tous les pays du monde.

-Il faut avoir de la patience car même pour un immeuble en cours de construction, les retards de livraison sont très fréquents. Concernant un immeuble dont la construction n'est pas encore entamée, la livraison peut prendre 3 voire 4 ans.

-Vous ne ferez pas l'économie de quelques malfaçons à la livraison ou de désillusions sur les finitions.

-Il est important de bien se renseigner sur la réputation du constructeur et des projets qu'il a précédemment réalisés. Sélectionnez de préférence un promoteur connu et reconnu et/ou choisissez d'avoir de fortes garanties d'achèvement de travaux, et il est plus prudent de ne s'aventurer dans un achat dans du neuf et/ou en  pré-construction (VEFA en Français)  que lorsque l'immeuble est en phase de construction.

 Privilégiez les grands groupes solides, cependant cela ne veut pas dire qu'un promoteur plus petit et indépendant sera moins bon ou indélicat.

-Le très gros inconvénient des travaux et finitions interminables qui gênent à l'utilisation de votre appartement notamment pour la location éventuelle, des parties communes qui se salissent avec les travaux, des livraisons de meubles dans les appartements, des ascenseurs occupés sans arrêt par les entrepreneurs qui font les travaux de finitions dans les appartements. Par expérience vous vivrez avec cet inconvénient pendant au moins 1 an après la livraison des appartements.

-Le toujours plus : votre building perdra une partie de son intérêt (snobisme extrême) face aux nouveaux ou aux futurs immeubles arrivant sur le marché. L'effet de mode à Miami fonctionne même au niveau des nouvelles constructions.

-Des charges de copropriété non définies avec certitude. Lors de l'acquisition, le montant des charges n'est donné qu’à titre informatif sans aucun engagement.

II. Les immeubles dits anciens ( dont l’âge varie entre 5 ans et                          parfois 50 ans)

Le pour:

-L'immeuble est construit, visible et visitable, donc pas de surprise, ce que vous voyez est à vendre et vous pourrez en voir et les finitions et l'état. Ce n'est pas un catalogue ou un appartement témoins. Une inspection du bien est évidemment possible par un inspecteur licencié pour trouver les vices cachés quand il y en a.

-Les prix d'acquisition sont très inférieurs aux prix des immeubles neufs, ce qui peut être déterminant pour bon nombre de candidats acquéreurs. A qualité, surface, vue, prestations et quartier à peu près comparable, le prix peut aller jusqu'à 40 % de moins que dans les immeubles neufs.

-Une plus grande diversité d'immeubles et d'appartements dans les bons quartiers.

-Une sécurité plus accrue dans les contrats.

-Une sécurité absolue dans votre acquisition. Ce que vous avez choisi, vous êtes sûr de pouvoir l'acheter.

-Une sureté concernant les charges de copropriété, de même que les impôts fonciers, vous avez un recul qui prouve ces montants de charge.

-Une marge de plus-value latente très importante. Miami est classée 55ème ville au monde en matière de prix.

-Une disponibilité et/ou une rentabilité immédiate du bien que vous avez acquit, vous n'avez pas à attendre 2 ou 3 ans la livraison de votre appartement. Dans certain cas, il vous sera même possible d’acheter un bien déjà loué, vous offrant donc une rentabilité optimum.

A titre d'exemple: Au Saint Régis, immeuble prestigieux a Bal Harbour (quartier prestigieux de Miami), le prix moyen de vente était de $2,175 /square foot alors qu'il y avait dans le même temps 175 appartements disponibles à la vente, dans le même quartier, dans des immeubles plus anciens mais de standing à une moyenne de prix de $965 /square foot.

Le contre:

-La raréfaction des produits. Il n'y a environ que 8,000 appartements à vendre sur Miami actuellement, qui vont du très médiocre au très luxueux, et des quartiers très moyens aux meilleurs des quartiers.

-Appartements qui ont été déjà habités, ce qui veut dire très souvent des appartements à rafraîchir voire à rénover notamment au niveau des cuisines et salles de bains souvent obsolètes.

-Le choix des immeubles et des appartements est limite au stock qui est à vendre.

-Beaucoup moins de choix au niveau de l'étage et de l'orientation.

-Attention aux travaux de copropriété dans l’immeuble, qui peuvent être votés dans un futur non déterminé.

En conclusion ma préférence va donc aux immeubles déjà construits, mais dans de bons quartiers, ou en cours de construction en se garantissant de la solide réputation du promoteur.

Gilles Clément & Brigitte Respaut Clement

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E-mail : ofcoursemiami@gmail.com

Tel : +1 305 934 2870

Transformation Avant/Après Travaux Appartement

En image, voici la métamorphose de l’un de nos appartements sur South Beach. Cette transformation fait partie du package www.ofcoursemiami.com Nous accompagnons nos clients du début à la fin dans leurs démarches. 

Avant:

Après:

Ce superbe appartement est actuellement disponible à la location longue durée, 6 mois minimum,  situé en plein cœur de South Beach.

Pour en savoir plus,  profitez de notre visite guidée en vidéo.

Vous pouvez également nous contacter pour toutes autres questions concernant l’achat, la location ou le management de bien sur Miami.

Team OfCourseMiami.com
Brigitte Respaut Clément 

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e-mail: ofcoursemiami@gmail.com

tél: +1 305 934 2870

Investir à Miami : une opération réussie et un joyeux témoignage

"Le crocodile est maitre chez lui. Mais mettez le dans la mer et il deviendra vulnérable" (proverbe chinois)

En tant qu'étranger nous sommes comme cet animal, fort en notre pays et potentiellement vulnérable à Miami.

Néanmoins, cette ville se caractérise par des prix immobiliers significativement abaissés depuis 2008 de sorte qu'elle s'avère une terre d'investissement très rentable.

Dès lors, comment faire pour naviguer en eau trouble et atteindre son but en minimisant les potentielles embuches.

La solution: Brigitte Respaut- Degrave,

Dans notre cas spécifique, elle nous a tout d'abord aidé (grâce à sa connaissance très poussée du secteur) à choisir un bien immobilier de qualité et à faible prix.

De manière autonome, elle s'est chargée ensuite de la conduite des travaux au sein de notre appartement tout comme un maitre d'œuvre, puis de louer notre bien. Malgré néanmoins très dure du la crise post-subprimes, Brigitte a su optimiser les loyers et à ce à des niveaux au-delà de notre attente".

Arrive ensuite le moment où, les propriétaires doivent quitter Miami pour s'atteler à leurs tâches quotidiennes.

Qu'attendons-nous ?: Une personne de confiance (le bien étant à plusieurs milliers de kilomètres) trouvant rapidement des locataires sérieux. 

Encore une fois et comme à l'accoutumée, une compétence certaine et manifeste a été mise en oeuvre et ce de manière continue.

Enfin, la vie est ce qu'elle est et parfois et la destinée fait que nous devons nous séparer de biens que nous apprécions pourtant tellement (le crocodile revient dans son fleuve).

Nous venons donc de revendre notre appartement.

Brigitte s'en est chargée et en un laps de temps très court, nous a proposé des offres. In fine, une belle plus-value a été effectuée par moi et mon épouse.

Brigitte s'est occupée de notre bien de manière très professionnelle, réactive ou nous expliquant les avantages et inconvénients à chaque étape de sorte qu'une réelle stratégie d'achat puis de revente a pu être mise en place.

Ce fut en plus une très joyeuse association. Merci encore Brigitte

Famille Martin- France- 15/10/2012

Investir à MIAMI: Nouveau pic prévu en 2017.Acheter aujourd'hui!.

"Il n'est pas trop tard pour investir à Miami , mais c'est maintenant qu'il faut acheter " .."On parle d'un nouveau pick en 2017. De belles plus values sont à réaliser dans les 5 ans avenir "
Brigitte R.

Miami Herald 09-19-2012

BY DOUGLAS HANKS

DHANKS@MIAMIHERALD.COM

 

A housing market on the mend, needing more houses- 

In South Florida, the buyers are back, for the right price. With values still depressed, sellers aren’t eager to enter the market.

A lack of affordable condos — and not the European financial crisis — continues to hold back sales for Brigitte Respaut Degrave, who pairs French buyers with real estate investments in the Miami area. “Two weeks ago, I met a buyer in France,’’ she said. “He wanted to spend $150,000. It ended up being $350,000 for what he wanted.”

For Degrave, Europe’s financial woes have been a boon. “The Europeans are afraid of the euro,’’ she said. “They want to diversify.” 

 If South Florida home values continue rising at their current pace, it will be 2017 before they return to peaks hit in 2006, according to the latest results from the Case-Shiller real estate index. But numbers released Wednesday show the healing continues.

Read more here: http://www.miamiherald.com/2012/09/19/3011181/a-housing-market-on-the-mend-needing.html#storylink=cpy

HOUSING SALES FIGURES

These figures for August 2012 reflect increases from August 2011:

Condo sales in Broward: up 2.4%; Total number of sales: 1,419

Condo sales in Miami-Dade: up 8% to 1,492

House sales in Broward: up 15% to 1,369

House sales in Miami-Dade: up 5% to 1,059

SOURCE: Miami Association of Realtors

Read more here: http://www.miamiherald.com/2012/09/19/v-fullstory/3011181/a-housing-market-on-the-mend-needing.html#storylink=cpy

Tout l'article :http://www.miamiherald.com/2012/09/19/3011181/a-housing-market-on-the-mend-needing.html
 

Brigitte R.: ofcoursemiami@gmail.com
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 +305-934-2870

*****INVESTIR A MIAMI :CHOISIR SON AGENT IMMOBILIER A MIAMI****

Choisir son agent immobilier quand on veut investir à Miami

J'ai  rencontré encore plusieurs clients cette semaine, qui m'ont contactée après avoir acheté un bien à Miami. Pourquoi ?, et bien parce qu'une fois leur achat effectué, l'agent immobilier qu'ils avaient choisi, les a laissé tomber ou délaisser. Facile !!!! Ces clients se retrouvent donc le "bec dans l'eau" pour la location de leur bien si cela est nécessaire.

 

Pour bien comprendre le fonctionnement de l'immobilier en Floride, vous devez tout d'abord savoir que, contrairement à certains pays, dont la France, les propriétés à acheter (appartements ou maisons) sont présentées à la vente:

- Par des "Realtors" (agents immobiliers licenciés) dans 99% des cas.

- Par des promoteurs, ou au travers des ventes aux enchères publiques  ou encore  directement par le  propriétaire pour le 1% restant.

ATTENTION: Tous les Realtors ont accès à TOUTES les propriétés en vente au travers d'un service qui s'appelle le MLS (Multiple Service Listings) réservé uniquement aux professionnels. Tout ce que vous trouverez, par vous-même, sur internet ne sont que des websites, souvent non à jour, qui vont chercher leurs sources dans le MLS, mais qui ne sont pas le MLS (seule  base de données fiable).

C’est ainsi que chaque Realtor peut vous présenter LA TOTALITE des  propriétés disponibles, sur le marché …rencontrer  plusieurs agences ( et agents)  ne multiplie donc pas l’efficacité de vos recherches, car chacune d’entre elle vous présentera les mêmes produits. Lorsque vous vous adresser à  un agent, cet agent se doit de vous représenter et de défendre vos intérêts. En somme, nous travaillons pour VOUS, et l'autre agent  travaille pour le vendeur.

Dans tous les cas, notre commission sera payée par le vendeur et non pas par vous.

Tous les Realtors doivent être affiliés à une agence enregistrée par l'Etat de Floride.

La nôtre s’appelle Sterling Equity Realty LLC  et est située au 927 Lincoln Road , la fameuse avenue de Miami Beach.

Notre profession est extrêmement contrôlée et tout  acompte doit impérativement être déposé sur un compte séquestre répertorié par l’état de Floride.

Notre métier est de vous aider à trouver la propriété qui va correspondre le plus à vos goûts , à vos aspirations..mais notre rôle  ne doit pas s'arrêter là. Assurez-vous que votre agent immobilier ne vous laissera pas tomber après votre achat. Vous êtes souvent loin pour la plus part d'entre vous, et ne reviendrez à Miami  que pour prochaines vacances. Il est ultra important de vous sentir en confiance avec l'agent que vous aurez choisi car vous serez en relation avec lui durant toute la durée de votre propriété. 

-Conseil : si vous êtes francophone, choisissez de préférence un agent qui parle Francais.

FAITES ATTENTION A CEUX QUI DEMANDENT A ETRE PAYÉS POUR VOUS CHERCHER UN BIEN!

-Sachez qu’il est illégal de vous demander de l’argent en espèces pour quelques services que ce soit.

-Il est illégal de vous présenter des biens, et même de vous en parler, si la personne qui vous en parle ou vous les présente n’est pas licenciée.

-Il est très facile de passer une licence d'agent immobilier en Floride, ce qui veut dire que pratiquement n'importe qui peut obtenir cette licence. A vous de faire la différence entre un agent immoblier qui travaille a 100% dans l'immobilier et celui qui travaille occasionnellement.

Je suis disponible pour toutes les questions que vous pourriez avoir. N'hésitez pas a me contacter par email :

ofcoursemiami@gmail.com

AUGMENTATIONS DES PRIX DE L'IMMOBILIER AUX USA

Augmentation des prix de l'immobilier

 ( Statistiques Juillet 2012)

Key Biscayne (Floride)

 Voici le classement des villes aux Etats Unis avec les plus fortes augmentations  de prix de vente entre Juin 2011 et Juin 2012  : 

(plus value, plus value, plus value...et ca ne fait que commencer)

1. Phoenix: 18.9% increase in asking prices from June 2011 to June 2012
2. Miami: 16.1%
3. Cape Coral-Fort Myers, Fla.: 14.9%
4. West Palm Beach, Fla.: 9.6%
5. Denver: 7.2%
6. Orlando, Fla.: 6.8%
7. Warren-Troy-Farmington Hills, Mich.: 6.5%
8. San Jose, Calif.: 6.2%
9. Detroit: 5.2%
10. Pittsburgh: 5.1%

IMMIGRATION -Un achat à Miami vous donne t- il des droits?

Beaucoup d'entre vous, intéressés par des investissements à Miami , me posent aussi souvent la question suivante:  comment faire pour  résider plus de 6 mois/an  à Miami? . 

N'étant  pas avocate il m'est très difficile, voire impossible de répondre.

Chaque cas est particulier et requiert l'avis d'un expert en la matière.

Mais une chose est sure c'est que le fait d'acheter un appartement ou une maison ne vous donne pas automaniquement le droit à la résidence permanente aux Usa. Cependant il y a d'autres solutions pour obtenir un visa vous permettant de rester légalement sur le sol Américain plus de 6 mois/an (3mois + 3mois /an est le maximum autorisé sans demande de visa particulier pour un séjour aux Usa ).

Marcelle Poirier n'est pas la seule avocate d'immigration de Miami. Mais je lui ai déjà adressé beaucoup de mes clients qui ont été très satisfaits de ses services.

Le seul petit conseil que je pourrais vous donner sur le sujet serait, dans tous les cas, celui  de vous recommander de vous  adresser, préférablement, à un, ou une avocate qui parle votre langue.

Les dossiers d' immigration ne sont pas simples et une compréhensionà 100% de tout ce qu'il est nécessaire de produire en tant que documentation ou de faire, est absolument indispensable pour  facilité la réussite de votre dossier.

Merci à Marcelle Poirier d' avoir accepté que je publie ses explications sur mon Blog.

Brigitte

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AVIS DE MARCELLE POIRIER ,AVOCATE D'IMMIGRATION FRANCOPHONE-

            Depuis 1998 mon cabinet se specialise en immigration.  Nous représentons des professionels, athlètes,  investisseurs, executives, multinationals et les familles des Américains et/ou résidents permanents.   Beaucoup de changements ont pris place depuis le 11 Septembre 2001 et les lois d’immigration chaque année deviennent plus difficiles.  C’est pourquoi que vous devez bien plannifier votre projet d’immigration aux Etas-Unis et vous donnez vous le temps de faire toutes les démarches necessaires.  Cet article a pour but de vous guider et prendre connaissance des différentes catégories de visas disponibles.  Vous pouvez avoir plus de détails en visitant mon site internet a ou en contactant directement notre bureau.

Carte verte (Résidence Permanente)

La carte verte permet d’obtenir la résidence permanente (Lawful Permanent Residency) mieux connue sous le nom de « Green Card ». Avec l’obtention de la carte verte, vous pouvez résider aux États-Unis et travailler pour n’importe quel employeur.

 Si vous n’êtes pas titulaire d’un visa américain, vous pouvez obtenir la carte verte :

• Par le mariage avec un(e) citoyen(ne) américain(e), ou avec un résident permanent.
• Par l’existence de liens familiaux avec un titulaire de la carte verte(green card) ou citoyen americain.
• Par la lotterie
• En investissant  1 million de dollars et à condition d’embaucher 10 citoyens américains ou résidents permanents. Ce montant peut être diminué, suivant la politique des collectivités locales qui souhaitent encourager l’investissement sur leur territoire.
• En prouvant que vous possedez des aptitudes extraordinaires dans un domaine specialise et avez atteint une renomee nationale ou internationale

• Vous êtes titulaire d’un visa basé sur l’emploi
• Depuis le 28 mars 2005, les services américains de l’immigration ont institué PERM. La demande de carte verte se fait à l’initiative de l’employeur et non l’employé. L’attente pour l’obtention de la carte verte varie  en fonction de la categorie dans laquelle la demande est enregistree.
• Si vous êtes titulaire d’un visa L-1 obtenu grâce à une multinationale ou un visa O-1 obtenu en tant qu’étranger ayant des aptitudes extraordinaires vous n’avez pas besoin de faire la « Labor Certification ». Votre employeur peut directement demander la demande de résidence permanente. Certaines personnes peuvent demander la carte verte directement sans employeur si leurs aptitudes extraordinaires sont reconnues au niveau internationale.

Visa professionnel (visa H1-B)

 
Ce visa est un visa réservé aux professionnels. La définition de « professionnel » est déterminée par le niveau d’éducation universitaire, l’expérience de travail dans un domaine spécialisé ou une combinaison des deux. La demande de visa est faite par l’employeur (sponsor).

Conditions d’admissibilité

• Le candidat doit être titulaire d’un diplôme universitaire bac +4 (equivalent au U.S. Bachelor Degree)  ou d’un diplôme équivalent.
• Ou avoir 12 ans d’expérience professionnelle dans un domaine professionnel en rapport avec l’emploi que le candidat souhaite obtenir aux États-Unis.
• Ou avoir une combinaison d’expérience professionnelle et d’années d’étude en rapport avec l’emploi que le candidat souhaite obtenir aux États-Unis.

Durée de validité

• 3 ans, renouvelables une fois.

Visa Intracompanie L-1

 
Ce visa est destiné aux managers d’entreprises multinationales ou d’employés spécialisés de sociétés étrangères qui souhaitent envoyer des salariés en poste dans les filiales aux États-Unis.

Conditions d’admissibilité

• Le salarié doit avoir été employé à plein temps pendant un an continu au cours des 3 années précédant la demande de visa dans un poste d’encadrement ou comme spécialiste.
• La filiale américaine de la compagnie étrangère peut être déjà créée, ou être en cours de création lors de la demande de visa.
• La société mère du pays d’origine doit rester en fonctionnement après l’obtention du visa L.

 Durée de validité

• 1 an renouvelable si la filiale américaine est créée au moment de la demande de visa.
• 2- 3 ans renouvelables si la filiale américaine est déjà en activité depuis au moins deux ans et emploie des salariés américains au moment de la demande de visa L.

Visa investisseur (visa E2)

 
Les visas investisseurs concernent les individus et sociétés qui souhaitent investir aux États-Unis. Pour être éligible, l’investisseur doit être un ressortissant d’un pays qui a signé un traité avec les États-Unis.

 Conditions d’admissibilité

• Investir un montant d’argent substantiel dans un commerce actif (et non de l’argent déposé sur un compte ou pour l’achat d’un appartement ou d’une maison particulière).
• L’investissement doit créer des emplois pour les citoyens américains.
• Le montant investi représente au minimum 50 % des fonds nécessaires pour monter l’affaire.

Durée de validité

• 5 ans, renouvelables.

 Statut des personnes à charge

• L’époux est autorisé à travailler.
• Les enfants mineurs peuvent être rattachés au visa du titulaire d’un visa E-2 et être scolarisés aux États-Unis sans avoir besoin de demander un visa étudiant (visa F).

Visa de spécialités (visa O)

 
Le visa O est dédié aux individus ayant des aptitudes extraordinaires dans le domaine des sciences, des arts, des sports, de l’éducation, des affaires. Le bénéfice de ce visa peut être étendu aux membres de la famille et à certaines personnes accompagnatrices.

 Conditions d’admissibilité

• L’individu doit être reconnu au niveau national et/ou international comme ayant des aptitudes extraordinaires.

            Que ce soit pour un visa professionnel, investisseur ou intercorporatif , prenez le temps d’ecrire vos projets de documenter votre experience et d’avoir un plan precis du but que vous desirez atteindre aux Etats-Unis.Surtout quand vous immigrez avec des jeunes enfants, informez vous quel statut auront vos enfants a l’age de 21 ans, desiront-ils repartir ? Faire un autre visa? Pourront-ils etudier, travailler? Voila quelques questions importantes que vous devez poser lors d’une consulation.

            Dans le cas des investisseurs et des managers desireux d’ouvrir une compagnie aux Etats-Unis, assurez vous de bien documenter vos recherches de marche, prenez des photos, demandez des avis ecrits , conservez des cartes d’affaires de tous les contacts que vous rencontrer

            J’espere que mes conseils pourront vous guider dans le futur et  vous aider a reussir a immigrer aux Etats-Unis. Je reste toujours disponible pour repondre a vos questions et vous indiquer la marche a suivre.

www.marcellepoirier.com