USA : BULLE IMMOBILIÈRE AU BORD DE L'EXPLOSION ? PAS ENCORE SELON PETERCAM.

USA : BULLE IMMOBILIÈRE AU BORD DE L'EXPLOSION ? PAS ENCORE SELON PETERCAM.

Un des principaux dangers de la politique monétaire extrêmement souple de ces dernières années est que ‘l'argent gratuit’ mis à disposition par les banquiers centraux ne soit utilisé pour faire augmenter artificiellement les prix de toutes sortes d'actifs. En d'autres mots, que les banquiers centraux ne fassent en réalité qu'alimenter des bulles qui finiront inévitablement par éclater. Il suffit, pour se convaincre de l'ampleur du danger, de repenser aux répercussions de la bulle technologique durant la seconde moitié des années 90 et de la bulle immobilière au milieu de la dernière décennie. 

Néanmoins, détecter une bulle est aussi extrêmement difficile. Il existe ainsi clairement, dans le climat actuel, plusieurs éléments qui font penser à une bulle : prix des maisons qui augmentent de 10% par mois à Londres, Twitter qui voit son cours doubler dès son introduction en bourse, 100 millions d'euros pour des tableaux de Francis Bacon, succès spectaculaire de Bitcoin, … Aucun de ces développements ne semble présenter un quelconque caractère durable. Et même s’ils devaient se transformer en bulles, il ne s'agirait pas là de bulles susceptibles de faire dérailler l'économie mondiale lorsqu'elles éclateraient. Ce genre de bulle ne peut se développer que dans les grandes classes d'actifs, les suspects habituels dans ce cas étant le marché immobilier américain et les actions américaines.

Les prix des maisons aux États-Unis augmentent de nouveau rapidement. Depuis début 2012, les prix des maisons aux États-Unis ont augmenté de près de 20% en moyenne. Toutefois, la seule hausse des prix ne signifie pas nécessairement qu'une bulle est en train de se former. La hausse actuelle des prix des maisons fait en effet suite à la très sévère correction subie en 2007-2008. Dans l'ensemble, les prix des maisons américaines restent bien loin de leurs pics de 2006. Plus important, par rapport aux revenus disponibles des ménages, les prix des maisons sont pratiquement au plus bas depuis 30 ans. Comme toujours, il est fort possible qu'une certaine exagération au niveau des prix des maisons se développe à nouveau dans certaines régions. Mais globalement, le marché immobilier américain reste très loin de la bulle. Plusieurs nouvelles années de hausse soutenue des prix pourraient certes rapprocher le marché immobilier d'une bulle, mais cela n'est clairement pas le cas pour le moment.

Investir dans l'immobilier aux États-Unis reste donc un des investissements les plus rentables et prometteurs. On peut investir par des achats immobiliers directs ou en achetant des parts de fonds d'investissements. Investir à l’étranger reste cependant une tâche complexe qui doit être confiée à des professionnels afin d’éviter des pièges et afin de pouvoir profiter de nombreux avantages patrimoniaux et fiscaux.

Jean-Marc Goossens 
Avocat - Attorney

Les Entreprises étrangères visent le marché locatif familial Américain

WASHINGTON - 22 février 2013
 

Dernièrement, plusieurs entreprises étrangères s'implantent sur le marché locatif familial. Elles cherchent des rendements élevés en s’emparant des maisons à prix très bas. Puis les louant en attendant une amélioration du marché du logement.

Le business de l’achat / location des maisons particulières a, longtemps, été dominé par des investisseurs locaux appelé « mom-and-pop investors » (investisseurs cherchant des revenus additionnels). Selon le « The Wall Street Journal », ce marché s’est transformé au cours des deux dernières années, devenant l'un des meilleurs investissements de Wall Street.

Pour citer un exemple, « US Masters Fonds immobilier résidentiel », un fond de placement immobilier constitué principalement de retraités australiens, a levé 276 millions de dollars dans le but d’investir dans la reprise américaine du logement.

"Les investisseurs des pays dont les monnaies sont plus fortes que le $ US, peuvent surenchérir sur les investisseurs américains, car ils possèdent en plus l’espoir de spéculer sur les fluctuations des taux de change de leur monnaie vs le $ US. D’après le « The Wall Street Journal »

Par exemple, les Australiens considèrent le marché des maisons américaines, très bon marché, en raison du taux de change.

US Masters obtient un rendement réduit d'environ 7 % sur son portefeuille locatif dû aux charges locatives d'exploitation. Alors que les investisseurs gagnent peut-être 30 % de bénéfices en  plus lorsque le fonds vend ses maisons, selon un porte-parole.

Le Toronto Tricon Capital Group Inc a également saisi l’occasion en investissant  $160 millions de dollars pour l'acquisition de près de 2.000 propriétés en Californie, en Arizona, en Floride et en Caroline du Nord. Elle espère posséder jusqu'à 4.000 maisons d'ici la fin de l'année.

«Si je suis un investisseur étranger, sans réelle confiance en l’économie de mon propre pays. Il va de fait que de tous les endroits dans lesquels je suis susceptible d’investir, ce sont les Etats-Unis, grâce à son marché immobilier américain qui semble être le plus attractif», a déclaré Lisa Marquis Jackson, senior vice president with John Burns Estate Consulting LLC..

Source: “Foreign Buyers Hop on Rental Trend,” The Wall Street Journal (Feb. 20, 2013).

Traduction Eric Eury