En avant-première, nous avons le plaisir de vous présenter l'interview intégral de Brigitte Respaut Clément.
Une interview réalisée par Céline Baussay, rédactrice en chef de ''Altitude'', le magazine de bord de la compagnie aérienne XL Airways, qui dessert Miami au départ de Paris.
Comment résumeriez-vous le marché de l'immobilier à Miami ?
Le marché immobilier de Miami est un marché vif, excitant, en pleine évolution tant au niveau de l'ancien que du neuf et qui intéresse de plus en plus d’investisseurs du monde entier.
(Pour plus d'informations, cliquez sur les liens ci-dessous:
- http://ofcoursemiami.blogspot.com/2014/05/miami-attire-incontestablement-de-plus.html
- http://ofcoursemiami.blogspot.com/2014/05/miami-ville-phare-pour-les.html)
Les français représentent entre 4 et 5% de ces investisseurs étrangers à Miami.
Malgré des prix d’achat en progression, il y a encore de nombreuses affaires à faire offrant des taux de rentabilité intéressants et des plus-values latentes très substantielles.
Depuis quand les Français s'y intéressent-ils ? Qu'est-ce qui les motive ?
Bien avant la crise des « subprimes », les Français ont toujours rêvé de posséder un pied à terre à Miami. A seulement 8 h d’avion, cette ville mythique ou se mêlent, soleil, cocotiers, plages, paillettes, plaisirs, sécurité totale et rentabilité potentielle séduit la planète entière et les Français entre autres. Le climat, l’avantage du change Euro/$, la sécurité des investissements aux USA, la fiscalité Française défavorable et la fiscalité Américaine très favorable, le prix de l’immobilier (Miami est classée 55eme ville au monde par rapport prix /m2) .. sont les principaux arguments, parmi d’autres, qui attirent les Français à Miami.
Quels sont les biens qui ont le plus la cote auprès des Français : Condominium, villas individuelles...?
Cela dépend totalement du budget de chacun. Les villas sur l’eau font rêver pratiquement tout le monde, les appartements avec vues spectaculaires sur l’Océan ou la baie sont également très prisés. Mais la simple proximité de la plage à pied (et même en voiture) est un luxe très abordable à Miami. Dans les budgets de moins de $350 000 je dirais que les clients Français choisiront de préférence un appartement. Au-dessus de ce budget, 25% des clients Français rechercheront de préférence une villa, et 75% d’entre eux un appartement. Mais les clients qui s’expatrient et qui vont vivre a demeure a Miami, préfèrent acheter définitivement des villas, et sur l’eau si possible et/ou près des écoles.
Neuf ou occasion ?
Je dirais que le « déjà construit » à la faveur des particuliers, car acheter du concret visible, du solide est ancré dans la culture Française. Les Français préfèrent acquérir un bien que l'on peut voir, visiter, toucher et occuper immédiatement. Mais les gros investisseurs Français, rompus aux affaires, achètent aussi de la pré-construction (donc du neuf) qui offre des prix attractifs (jusqu’à 20% de réduction lors de chaque lancement de projet), ainsi que des produits très hauts de gamme donc très «sexy »et revendables facilement (avec de grosses plus-values latentes) une fois achevés
Quel est le prix moyen au m2 à Miami ?
C’est un peu comme si vous me demandiez les prix au m2 à Paris et sa banlieue. La ville de Miami est extrêmement étendue.
On peut trouver des biens à partir de $ 2,000 /m2 jusqu’ à $ 55,000/m2 en fonction du quartier et du niveau de luxe du bien. Il y a même des quartiers, moins attractifs, ou il est possible de trouver à $1, 000/m2.
Quelle est la moyenne des prix des achats immobiliers par des Français ?
Cette moyenne est difficile à calculer mais je dirais qu’elle se situe autour de $500,000.
En proportion il y a cependant plus d'investisseurs à $200,000 que d'acquéreurs a $1,000,000 et plus.
Quels sont les profils-types de Français qui achètent à Miami ?
Le profil du client Français qui achète a Miami est en général un retraité ou un entrepreneur avec famille qui envisage une retraite au soleil, ou des familles qui achètent pour l’avenir leurs enfants, ou des investisseurs fortunés et il y a, tout simplement, celui qui veut avoir un bien a Miami pour en profiter pendant ses vacances et louer éventuellement le reste du temps afin de couvrir les charges et frais (80% de la demande).
Pour quel usage achètent-ils : occupation personnelle, placement, résidence secondaire ou autre ?
Le profil de l’investisseur Français type est celui qui désire y avoir un pied à terre pour y passer ses vacances mais qu’il puisse louer lorsqu’il n’occupe pas son bien afin de couvrir ses charges voire plus si possible. Et bien sur il y a des investisseurs purs et durs qui attendent une rentabilité locative et autres acquéreurs que l'on appellerait en France "marchands de biens" qui achètent, revendent, engrangent des plus-values et bénéfices, et recommencent.... ce qu'aujourd'hui le marché permet.
Quelles zones/quartiers de Miami sont les plus prisés des Français ?
South Beach, Miami Beach et Miami Down Town, la proximité des plages, de l‘eau, et de la vie festive et animée.
Quelles sont les grandes tendances que vous observez sur le marché de l'immobilier avec la clientèle française ?
Une grande tendance à l’accélération depuis que la crise est derrière, depuis que tous les articles et émissions de télévision ont éduqué l’investisseur Français au sujet de ce marché. …mais aussi et tout d'abord à cause du taux d'imposition en France et des incertitudes, des doutes, qui se sont fait jour aussi bien sur l'Euro que sur la politique Française menée depuis quelques années dans notre Pays.
C'est un discours récurent de la part des investisseurs Français que je vois arriver dans mon bureau tous les jours.
Quelles sont selon vous les perspectives de développement de ce marché ?
Elles sont excellentes. Miami est le marché des marchés immobilier les plus solides, des USA puisque tous les investissements étrangers ont été effectués au travers d’acquisitions payées comptant sans recourir à un prêt (en cash). Plus de crise à redouter, le marché est très stable et nous ne risquons aucune baisse a venir car les vendeurs ayant acquis cash n'ont pas de pression de la part de banque et ni d'obligation de vendre (sauf exception). De plus le marché de la location étant très actif, aussi bien en location longue durée qu'en location saisonnière, les propriétaires ne craignent pas de voir les biens dépréciés par manque de rentabilité ou autres saisies par les banques.
Attention, la clef de la réussite d’un investissement immobilier à Miami est de s’adresser à des professionnels compétents, de s’entourer d’une équipe solide comprenant un service de management sérieux, très réactif et efficace.
V.D.
V.D.
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