QUESTIONS/REPONSES CONCERNANT VOTRE INVESTISSEMENT A MIAMI
Délais ? Travaux ? location ? gestion ? fiscalité ? rentabilité ?...
-Janvier 2010-
COMMENT SE PASSE l’ACQUISITION D’UN BIEN IMMOBILER À MIAMI?
Délais :La signature peut se faire entre 15 jours et 60 jours si il y a un pret ,mais ceci est contractuel donc au gré des parties,il n'y a aucune obligation légale de temps sauf à respecter le temps defini dans le contrat(promesse de vente)entre acheteur et vendeur.
Frais de closing (les frais de notaire en France) sont d’environ 2% sans prêt , et d’environ 4% avec prêt.Dans ces frais est incluse une assurance sur le titre de propriété.Cette assurance est faite pour tous les défauts ,problèmes, malfacons ou erreurs sur le titre de propriété.L'avocat rédacteur de l'acte a en plus une assurance responsabilité civile qui couvre les erreurs qu'il pourrait faire lors du closing.
La commission de l’agent immobilier est payée par le vendeur est en règle générale de 6% qui sont partagés entre l'agent qui a le listing ( 3%) et l'agent qui a le client acquéreur (3%) .
SI LE BIEN QUE VOUS VOULEZ ACQUÉRIR NÉCESSITE QUELQUES TRAVAUX ? :
Nous assurons la recherche des professionnels et les suivis de chantiers, moyennant 10% de commission sur facture.
PEUT–ON LOUER LIBREMENT UN BIEN ACQUIS À MIAMI ?
Location courte durée / location saisonnière (moins de 6 mois)Très peu d'immeubles a Miami autorisent la location de moins d ‘un an ou moins de 6 mois.
Il y a en a cependant quelques uns…,assurez vous que votre agent immobilier vérifie bien le règlement de la copropriété avant d’acheter.
La meilleure période dans l’année pour louer votre appartement en saisonnier à Miami commence en Novembre et se poursuit jusqu’en Mai avec des pics au moment de Noel et du Nouvel an. En tant que Francaise et ayant développé mon marketing sur l’Europe en particulier, je loue, personnellement très bien, les biens acquis par mes investisseurs, également pendant la saison d’été à des Européens, mais bien sûr à des prix un peu inférieurs.
Si vous achetez un appartement , il est très important de rester en accord avec la règlementation imposée par l’association des copropríétaires de votre immeuble, pour ne pas prendre le risque de voir votre rêve se transformer en cauchemard.
En ce qui concerne la location courte durée des villas, il faut absolument vous renseigner, sur la règlementation locative en vigueur, auprès de la Mairie de la ville dans laquelle vous avez fait l’acquisition de votre bien. Certaines villes autorisent la location saissonnière , d’autres pas, et quelques unes ferment les yeux…mais attention au loup qui peut se réveiller.
Important: pour les locations de moins de 6 mois ,normalement et légalement, les “sales taxes” sont applicables (7% minimum du montant du prix de la location). Le propriétaire est responsable. Pour les locations de moins d’un mois les Taxes hoteliers sont aussi applicables.
Location longue durée (1an):
- Les baux sont toujours d'un an maximum. Si le bail est supérieur à un an il doit être, rédigé par un avocat (cas rarissime dans le résidentiel).
- Le locataire paye a l'entrée dans l'appartement 3 mois de loyer : l mois de loyer d'avance et 2 mois de caution (deposit).
- Les loyers sont payables mensuellement et d’avance.
- Avant son entrée dans les lieux, s’il s’agit d’un appartement, le locataire doit remplir un dossier (application form) qui sera soumis à l’acceptation de la “condo association” (association des copropriétaires). Ce délai d’aprobation est en géneral de 2 a 15 jours.
L’avantage de ce principe, est qu’en cas de problème avec le locataire , vos ennuis n’excèderont pas, dans le pire des cas, 1 an (ou 6 mois ), le renouvellement du bail étant soumis à une nouvelle aprobation de la copropriété. Il est très facile pour une copropriété de refuser le dossier d’un locataire ayant causé des problèmes à son propriétaire .
En cas de non paiement par le locataire:
Aux Usa, le propriétaire a tous les droits et le locataire aucun. Ici l'argent étant roi, la loi est à 100% pour le propriétaire.
Un non paiement entrainera une éviction faite par un sheriff qui interviendra à la suite d’un référé du tribunal obtenu dans un délai assez court. L'éviction d'un locataire déficient prend une quinzaine de jours et coûte $750, avocat et sherif compris. Comme les baux ne sont que d'un an et qu’ il y a toujours un ou deux mois de garantie deposé(s) le propriétaire est donc glogalement protégé.
Ces évictions sont rarissimes car lorsqu’un locataire a un problème d'argent, il préfèrera “prévenir que guérir” . Il appelera son propriétaire et demandera à partir, plutot que d'avoir des ennuis entrainant des conséquences graves, pour lui notament, en affectant son "credit score report" (“notation” ou références bancaires concernant la bonne conduite de chaque Américain en matière de crédit et régularité de leurs paiements).
Attention : Certains immeubles (condos) à Miami, ont des règlementations interdisant au nouveau propriétaire de mettre son bien en location avant 1 an. Il faut donc être vigilant !.
QUE SE PASSE T- IL AVEC LA GESTION DE VOTRE BIEN UNE FOIS ACQUIS ? :
- Les frais liés directement a la location.
- La commission sur location (10% du loyer X 12 mois) de la première année est à la charge du propriétaire. Cette commission n’est pas = aux frais de gestion.
Lors du renouvellement du bail , la commission dépend de l’accord que vous aurez pris avec votre agent immobilier.
- Frais de gestion : (totalement indépendents de la commission d’agence due dans le cas le location de votre appartement)
Concernant la gestion annuelle de la collecte des loyers il y a 2 solutions :
- l'acquéreur a un compte bancaire aux USA, ce qui implique qu'il soit venu à Miami pour acheter son appartement (ce n'est pas toujours le cas) et dans ce cas le locataire fait des virements automatiques mensuels directement sur le compte du propriétaire. Je n'interviens qu'en cas de problème et selon son importance.
- le client acquéreur n'est pas venu à Miami, donc il n'a pas ouvert de compte banquaire aux USA. Une société de gestion est alors nécessaire ou un gérant qui s'occupera de collecter les loyers. Ces frais représenteront environ 10% du loyer collecté.
Afin de limiter ces frais je suggère en genéral, aux clients acquéreurs, d’ouvrir à Miami un compte en banque . Dans ce cas, les paiements des loyers seront faits directement sur ce compte par virements ou par dépots (deposit slips). Il est pratique également de mettre en place le système des prélèvements automatiques concernant les charges de copropriété mensuelles destinées à la condo association.
Je n ‘interviens dans ce cas qu’ au coup par coup.
Ouverture d’un compte bancaire à Miami :
Ceci est très facile, et vous prendra 1h, explications du “banking online” compris. Votre présence est indispensable . La présentation de 2 pièces d’identité (dont votre passeport), et une adresse aux USA (que nous pouvons vous fournir) suffisent.
La solution si voulez rentabiliser votre nouvel investissement et en profiter de temps en temps: -Soit vous investissez dans un immeuble qui autorise la location au mois, ou 6 mois minimum, et vous profitez de votre appartement quand il est libre.
-soit vous louez votre bien a l’année, et vous pouvez en profiter entre 2 périodes de 12 mois.
-Ou encore, louez votre appartement à l’année, en attendant tranquilement la plus value et si vous avez envie de profiter de Miami pour votre séjour trouvez une location saisonnière ou allez dans un bel hotel.
L'assurance pour un appartement n'est pas obligatoire partout mais recommandée. Si vous en prenez une pour un 2 pièces cela vous coutera environ $550 l'an et elle couvrira dégât des eaux, responsabilité civile etc
Les Taxes :
La taxe foncière et la taxe d'habitation sont dans la même facture annuellement et cela se nomme "real estate taxes"
Cette taxe est,de par la loi,de 2% du prix d'acquisition payable annuellement.
Cette taxe est collectée par le “County tax collector”, à Miami c' est donc : Dade county.
Ceci est la loi ,mais il y a la loi et l'application de la loi.Le collecteur base son calcul sur le montant de l'imposition,et depuis toujours,sur les prix moyens des ventes du quartier dans l'année en cours,de la surface du bien,et bien sur,des biens comparables.Ce montant ainsi determiné se nomme "asset value"et donc l'impt de 2% est calculé sur cet asset value.
Cela s’est un peu compliqué depuis la crise de l^’ ïmmobilier: lorsque l'immobilier était en hausse permanente et prenait 20 a 25% l'an ,l'asset value était toujours inférieure au prix d'acquisition et de ce fait l'impôt ne reflétait pas les 2% du prix d'acquisition . Le contribuable Était gagnant,quand bien même cette “asset value” était reévaluée chaque année.
Mais aujourd'hui ,l'immobilier ayant perdu environ 50 a 60% de sa valeur en 3 ans ,le montant de l'asset value est bien entendu descendu,mais pas dans les mêmes proportions (du fait du décalage dans le temps de la collecte des informations par le Dade county) ,ce qui fait qu’à ce jour,pour un bien d’une valeur de $200,000 il n'est pas rare de voir l'impôt à $5000 voir $6000 l'an en lieu et place de $4000.
Dans ce cas,il faut demander à passer devant une commission au Dade County pour rétablir l'impôt sur le prix d'acquisition.Ce n'est pas tres compliqué si vous vous adressez à des avocats dont c'est la spécialité et qui ne font que cela ( coût environ $500).
Les charges de copropriété:
Elles comprennent tout ce qui est entretien de l'immeuble(piscine ,salle de gym, ménage et entretien des parties communes.. ) ,salaires des employés (valet parking, réceptioniste, portier…), électricité des parties communes, assurances de l'immeuble (très chères en Floride et aux USA en général), frais du syndic(Management property).
QU’EN EST –IL DE LA FISCALITÉ ?Bien entendu des experts comptables sont a votre disposition pour vous expliquer cela,mais voici quelques notions de base:
La fiscalité sur les revenues locatifs:
Tout est déductible des revenus locatifs et dans l'année des paiements(exemple la premiere année vous déduisez les frais de peinture et les closing costs = frais notariés)de plus au titre des déductions,vous amortissez le prix d'acquisition annuellement sur
27 ans 1/2 soit 3,64% l'an du prix d'acquisition.
Sur le solde positif,s'il y en a un,il y a une imposition de 30% du profit net.
Vous avez le droit aussi de déduire le prix d'un voyage en Floride par an ,bien entendu si vous faites ce voyage.
Tout ceci déduit la fiscalité sur le revenu est proche de 0
Le fait que vous soyez en société ou en nom propre ne change strictement rien ni à l'imposition ni au taux d'imposition.L'unique différence entre une société ou pas ,est l'opacité totale que vous pouvez avoir au regard des services fiscaux de votre lieu de résidence et/ou d'un transfert de fonds venant d'un autre pays que celui dans lequel vous payez vos impôts.
La fiscalité à la revente:
La fiscalité sur la plus value à terme est de 15% a 25% sur la plus value nette .Mais si vous réinvestissez aux USA dans l'année fiscale de la revente vous serez exonérés de taxes sur la plus value.
*Sur la plus value résiduelle ,l'imposition est forfaitaire pour les non résidents et est de 15% a 25% du montant de la plus value sauf en cas de réinvestissement dans l'année fiscale sur un autre bien et dans ce cas il n'y a pas d'imposition sur la plus value.(Art 1031 du code des impôts,échange de propriété)
* Vous avez le droit de ressortir l'argent des USA quand bon vous semble et pour la destination que vous souhaitez à condition toute fois que cette destination ne soit pas “black listée” par les institutions gouvernementales
LA RENTABILITÉ ?:
Concernant le rentabilité triple nette locative sans l'amortissement et sans les a-cotés que l'on peut déduire(c'est a dire la vraie rentabilité)elle se situe entre 2,5% et 4,5% du prix d'acquisition selon le bien acquis.
Cette rentabilité est bien sûr a rajouter à la plus value lattente qui devrait être très importante sur 3 ans ,au regard des prix pratiqués en ce moment et qui n'ont pas été si bas depuis 8 ans
Concernant le rapport locatif a Miami ,il dépend bien sûr et du quartier (comme dans tous les pays et toutes les villes du monde) et du style d'immeuble sur lequel vous allez investir mais en général la rentabilité, toutes charges incluses , taxes et impots payés ,ne dépasse pas 2,5 a 3,5%. Le montant facial de la rentabilité locative dépend essentiellement de ce que vous achetez. Plus c'est luxueux,donc plus c'est cher,et plus c'est cher plus le facial locatif est moindre.
Ceci s'entend sur de l'habitation aux standards Americains, pour laquelle les charges de copropriété sont relativement élevées.
Quand aux impôts fonciers (sans rentrer dans le détail) ils sont globalement de 2% annuel du prix d'acquisition *(voir chapitre des Taxes).
En règle general aux USA les investisseurs travaillent sur la plus value à court terme (3 à 4 ans) beaucoup plus que sur la rentabilité faciale locative.
Il ne faut pas être grand clerc pour comprendre que d'acheter aujourd'hui des produits entre $140 et $200 le square foot alors que le prix de construction est en moyenne de $350 a $400 est une aubaine et que la plus value est certaine. La seule question n'est pas de savoir s’il va y avoir une plus value mais la question est quand elle aura lieu?
Pour ma part je vois cette plus value entre 3 et 5 ans et d'un minimum de 50% a 70% sur les prix d'acquisition. Je pourrai expliquer pourquoi mais ce serait long et fastidieux.
Je pense que vous le comprendez aussi bien que moi lorsqu’on sait que les ventes immobilières aux Europeens représentent 39% du marché à Miami…..Et que 29% de ces 39% sont des Francais !.
PEUT-ON FACILEMENT OBTENIR UN PRET AUX USA?
Les emprunts et les banques :
Peu de banques prêtent aux non résidants aux USA,mais il y en a dont c'est la spécialité et qui fonctionnent très bien,mais malheureusement on ne peut pas faire jouer la concurence par le manque de concurents.
Le prêt:
-La quotité de prêt est de maximum 50% du prix d'acquisition(tout le monde vous dira jusqu'a 70% mais dans les faits et d'experience ,c'est 50%).Car de preter à un non résident, cela revient à faire un prêt sur gage et en cas de non paiement des mensualités,le seul recourt de la banque est de saisir le bien sans poursuite possible contre l'emprunteur puisque celui-ci n'est pas en Floride ,ni de faire une procédure a l'étranger qui couterait plus cher que le prix de l'appartement.
La banque prend donc une hypothèque appelée ici "Mortgage"
-Le taux varie souvent mais reste assez stable aux alentours de 6,5%(ce qui est cher mais qui ne gêne personne ici car tout le monde travaille sur la plus value à court ou moyen terme). Ce taux est un taux sec sans fioritures ni assurances comprises dans le prêt.
Quand je parle d'assurances,c'est assurance vie, assurance perte d'emploi etc etc ce que nous trouvons dans les prêts en France.
-La durée: Maximum 30 ans avec toutes les variantes de temps que vous souhaitez.Plus le temps de remboursement est cour plus la mensualité monte.95% des prêts aux USA sont octroyés sur 30 ans ,et quelque soit l'âge de l'emprunteur.Il faut savoir qu'aux USA le temps moyen de détention d'un bien par un propriétaire est de 30 mois....ce qui fait que le taux n'influe que de très peu sur l'opération (quand l'immobilier monte,en revanche en cas de crise ce taux est lourd à porter)
-Les remboursements sont mensuels et sont calculés un peu à la carte. En règle génerale vous ne remboursez que les intérêts pendant 3 ou 5 ans et après, vous commencerez à payer capital et interêts.
Exemple: Vous empruntez $200,000 vous remboursez annuellement $13,000 pendant 3 ou 5 ans(interts seuls).La banque part toujours du même principe : que vous rembourserez par anticipation par la vente du bien dans les 5 années a venir.
-Pénalités de remboursement par anticipation: c'est à négocier,mais en général on arrive à faire sauter cette pénalité dans le contrat de prêt,si non,elle est de 1 a 1,5% du montant emprunté.
Attention aux délais d'obtention du prêt: Comptez au moins 1 mois à partir du moment où la banque a tous les papiers demandés.Ces papiers ne sont pas importants en quantité mais doivent être rédigés en Anglais,et bien sur, traduits en US $.
Rédigé par Brigitte Respaut Clément le 15 Janvier 2010
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