Le Gouverneur de Floride Rick Scott remercie et félicite OfcourseMiami.com

J’ai le privilège et la fierté, de partager avec vous ces félicitations et remerciements de la part du Gouverneur de Floride, Rick Scott, car au travers de mon nom, c’est à vous aussi, chers clients et amis, que cette lettre est adressée.

                                              Traduction..

"Chère Madame Brigitte Respaut Clement"

"Félicitations pour le succès que vous rencontrez en tant qu’agent immobilier Français en Floride. Parce que l'esprit d'entreprise est la base du succès de la Floride, j'ai concentré mes efforts pour faire de cet état ensoleillé, le meilleur endroit favorisant le développement des affaires de sorte que les entrepreneurs tels que vous, puissent y réussir tout en continuant de créer des emplois dans secteur économique prive de la Floride.

 Les opportunités sont de plus en plus nombreuses pour permettent aux familles Floridiennes d’atteindre le rêve Américain. Notre programme actuel travaille pour  l'accroissement de ces opportunités pour les familles de Floride. En Floride, le taux de chômage est tombé à 6,2 % en Décembre. C'est le taux le plus bas depuis 5 ans et demi et depuis 9 mois de suite, sous la moyenne nationale, pour un total de  462 100 de création d’emplois depuis Décembre  2010.Une fois encore, la Floride se distingue de  l'ensemble de la nation par son taux de chômage le plus bas et continuera de travailler inlassablement dans ce sens pour s’assurer que les familles de Floride puissent atteindre leur version du rêve Américain en ayant de bons emplois et l’accès à une  éducation de qualité.

Vos efforts, s'ajoutant au redressement économique de la Floride, font de cet état le meilleur endroit de la nation pour vivre, travailler et élever une famille. Tous mes meilleurs souhaits dans la poursuite de votre succès. Merci de votre contribution  à l'histoire du grand redressement de la Floride." 

Sincèrement, 

Rick Scott                                                                                               

                                                        

Merci à vous Gouverneur Scott...                                                            

Les règles de la Location en Floride

Les règles en Floride concernant la location sont les suivantes :

- Les baux sont de 1 an maximum et renouvelable chaque année.

- Lorsque vous  trouverez un appartement ,vous signerez d'abord ce qu' on appelle un " contract to lease "  c' est à dire une  offre au propriétaire, puis une fois cette offre acceptée, vous et le propriétaire signerez un «  lease », soit le contrat de bail définitif.

- Dans tous les cas le propriétaire vous demandera de verser: le 1er mois de loyer // le dernier mois de loyer // et 1 mois de caution.

Vous aurez donc à débourser le montant de votre loyer mensuel X 3 (si par exemple votre loyer est de $1000, il faut faudra donc payer $3000 d’avance).

Ces conditions sont standards et obligatoires pour toutes locations.

* Attention : Les propriétaires sont malheureusement frileux vis avis des locataires "étrangers" sans références aux Usa.

Nous suggérons à nos clients étrangers de payer 1 ou 2 mois de loyer d'avance (en plus du 1er mois, de la caution et du dernier mois) pour rassurer le propriétaire et donc faciliter la transaction.

Il faut savoir que le marché de la location est très vif à Miami et que les appartements en location ne restent  pas longtemps vacants.

- En tant qu’agent immobilier vous représentant nous négocierons votre bail avec les   "listing agents"  (agents représentant les propriétaires). Nous n'avons jamais de contact direct avec les propriétaires. Les annonces sont parfois dépourvues de détails et de photos en raison du manque de professionnalisme de certain listing agents.

-Il faut compter en moyenne  15 jours pour sécuriser un appartement. Au moment de  la signature du bail, il faudra verser un mois de loyer (caution) au propriétaire, sur un compte séquestre (soit celui d’un avocat soit celui de l’agence) et surtout pas, ni sur celui du  propriétaire ni sur le compte personnel de l'agent immobilier.

-Pourquoi 15 jours en moyenne ?, parce que dès le bail signe (dans le cas d’une location d’appartement ou d’une villa dans une communauté), il vous faudra remplir un formulaire demande par la « condo association » (syndic  de copropriété) et attendre son approbation ce qui peut prendre quelques jours.  Vous devrez aussi  accepter et signer les règles de la copropriété. En même temps que le dépôt de ce formulaire seront en général associe des petits frais pouvant aller de $100 à $200.

-    Le jour de la prise de  possession de votre villa ou appartement  faites un l’état des lieux .Que le bien soit  meuble ou pas Il doit être fait méticuleusement. Chaque problème, remarque, défaut,  doivent être soigneusement notés,  photos a l'appui.  Cet état des lieux devra être ensuite signe par vous et par le propriétaire. Si vous remarquez un élément négatif nouveau quelques jours après votre entrée dans les lieux, avertissez immédiatement votre agent immobilier par email et conservez votre email avec le document d’état des lieux.  Plus un état des lieux sera détaillé et fait sérieusement moins de problèmes iglous aurez  a la sortie.

-    Notre commission sera payée par le propriétaire et non par vous.

-    Vous devrez vous préoccuper du renouvellement de votre bail, minimum 1 mois avant la fin en avertissant votre agent de votre décision, que vous restiez dans les lieux ou pas. Si vous restez attendez-vous à une petite augmentation de loyer. Si vous partez n’oubliez de faire un état des lieux de sortie. Le propriétaire aura entre 15 jours et 3 semaines après la date de votre sortie pour vous rendre votre caution.

Pour rappel, nous avons accès, grâce au MLS,  à tous les biens en location, sur le marché donc vous n'aurez besoin que d'un seul interlocuteur/agent immobilier pour vous aider à trouver votre « Home sweet Home ».

Brigitte Respaut Clément

ofcoursemiami@gmail.com

www.ofcoursemiami.com

Marché immobilier aux USA : Ecartez les saisies bancaires

Les saisies bancaires (foreclosures) aux USA ne sont plus de bonnes affaires.. :(

 

Buying a foreclosed home is no longer the big bargain it used to be.

Acheter une saisie immobilière n'offre plus les mêmes réductions importantes de prix que par le passé.

In South Florida, the discount for foreclosures narrowed to 2.9 percent below a comparable non-distressed home in September from 6.8 percent a year earlier, according to Zillow.

Dans le Sud de la Floride, la baisse des remises sur saisies immobilières s'est réduite de 2.9 %. En fait, les banques ne perdent pratiquement plus d'argent sur les saisies immobilières. Aujourd'hui, elles récupèrent quasiment le montant du prêt accordé. Soit un niveau comparable aux ventes immobilières sans contrainte où le vendeur vend pour rembourser 100% de son crédit dû à sa banque.

The foreclosure discount for the tri-county area of Miami-Dade, Broward and Palm Beach counties peaked in August 2008, when bank-owned homes fetched 22.7 percent less than non-distressed homes, the Seattle-based real-estate information firm said.

En Août 2008, dans les 3 comtés (Miami-Dade, Broward and Palm Beach) les remises sur saisie atteignaient un pic. A ce moment là , les banques  récupéraient  22.7 % de moins comparativement aux ventes de biens  dites "sans contrainte", selon l'information de l'agence immobilière de Seattle.

Nationwide, the foreclosure discount was 7.7 percent in September, down from 9.1 percent a year earlier, Zillow said. The widest gap nationally between foreclosed and non-distressed sales was 23.7 percent in September 2009.

Dans l'ensemble du pays la remise sur saisie était de 7.7%, en Septembre, alors qu'elle représentait 9.1% un an plus tôt. L'écart le plus important entre les saisies et les ventes ventes normales était de 23.7 % en Septembre 2009.

“The smallest foreclosure discount is found in places where competition for homes is so high, people there are willing to pay the same amount for a foreclosure re-sale that they would for a non-distressed home simply to take advantage of historic affordability,” said Dr. Stan Humphries, Zillow’s chief economist

"Les rabais sur les saisies sont les moins interessants lorsque la demande de la part des acheteurs est si importante qu' ils sont prets a payer le meme prix pour un bien en saisie bancaire , que pour un bien en vente normale, simplement dans le but d'accèder à un investissement  encore abordable historiquement", selon Dr. Stan Humphries, Economiste à Zillow.

(Traduction Eric Eury )
Read more here: http://www.miamiherald.com/2012/11/09/3088424/zillow-foreclosure-discounts-shrinking.html#storylink=cpy

******Immobilier Miami: comment payer la Property tax ?********

Inmmobilier Miami-Floride-Investir à Miami

 Real Estate Property Tax 2012

Real Estate Property Tax ou Taxe Immobilière  correspond aux Impôts fonciers et taxe d’habitation en France. Elle d’environ 2% (parfois moins, parfois plus) et est calculée sur la valeur du bien estimée par le Comté de Miami (Miami Dade County).Cette  taxe est due pour l’année écoulée, ce qui veut  dire par exemple que  vous allez recevoir votre demande de règlement «  Real Estate Property  Taxe » en Septembre/Octobre 2012 et elle n’est due qu’en Mars 2013. Vous avez donc jusqu’au 31 Mars 2013 pour payer cette taxe.

En revanche, si vous la payez en Novembre 2012, vous aurez 4% de réduction sur le montant de votre taxe, en Décembre 2012, vous aurez 3% de réduction,  en Janvier 2013 : 2% de réduction, en Février 2013 : 1 % de réduction.

Si vous ne payez pas dans les temps,  votre Real Estate Taxe devient “delinquent » le 1er April 2013. Une pénalité de 3% sera alors additionnée au montant total de votre taxe et vous ne pourrez plus payer autrement que par Chèque de banque ou « money order ». Les chèques personnels ne seront plus acceptés.

A partir du 1 Novembre 2012

Vous pouvez payer cette taxe en ligne sur le site www.miamidade.gov

1-Page d’accueil : chercher ONLINE SERVICES à  gauche de l’écran.

2-Cliquer sur 4-Property Taxes.

3-Property taxes : en bas de la page HOW TO PAY.

 Pour vous identifier utiliser : le numéro de folio de votre bien, ou votre nom ou celui de votre société, ou l’adresse de votre bien.

Si vous n’avez pas reçu la l’avis de taxe à payer en Novembre, il est de votre responsabilité de contacter le « Tax collector’s office » pour leur réclamer un duplicata.

Il est EXTREMEMENT important de payer cette taxe car si vous ne le faite pas, quelqu’un autre le fera peut-être à votre place et moyennant 16% d’intérêt pendant 24 mois et sera en droit après 24 mois de vous réclamer le paiement de cette dette, en mettant votre bien éventuellement en foreclosure (saisie immobilière).

Cette taxe sert à financer les écoles  et services publiques, les infrastructures routières, le fonctionnement municipal, l’administratif du Conté,etc..

Brigitte Respaut-Clément 
ofcoursemiami@gmail.com

Agent Immobilier International
Sterling Equity Realty

www.ofcoursemiami.com

+ 1-305-934-2870

CopyRights : Brigitte Respaut Clément- 2012

Investir à Miami : une opération réussie et un joyeux témoignage

"Le crocodile est maitre chez lui. Mais mettez le dans la mer et il deviendra vulnérable" (proverbe chinois)

En tant qu'étranger nous sommes comme cet animal, fort en notre pays et potentiellement vulnérable à Miami.

Néanmoins, cette ville se caractérise par des prix immobiliers significativement abaissés depuis 2008 de sorte qu'elle s'avère une terre d'investissement très rentable.

Dès lors, comment faire pour naviguer en eau trouble et atteindre son but en minimisant les potentielles embuches.

La solution: Brigitte Respaut- Degrave,

Dans notre cas spécifique, elle nous a tout d'abord aidé (grâce à sa connaissance très poussée du secteur) à choisir un bien immobilier de qualité et à faible prix.

De manière autonome, elle s'est chargée ensuite de la conduite des travaux au sein de notre appartement tout comme un maitre d'œuvre, puis de louer notre bien. Malgré néanmoins très dure du la crise post-subprimes, Brigitte a su optimiser les loyers et à ce à des niveaux au-delà de notre attente".

Arrive ensuite le moment où, les propriétaires doivent quitter Miami pour s'atteler à leurs tâches quotidiennes.

Qu'attendons-nous ?: Une personne de confiance (le bien étant à plusieurs milliers de kilomètres) trouvant rapidement des locataires sérieux. 

Encore une fois et comme à l'accoutumée, une compétence certaine et manifeste a été mise en oeuvre et ce de manière continue.

Enfin, la vie est ce qu'elle est et parfois et la destinée fait que nous devons nous séparer de biens que nous apprécions pourtant tellement (le crocodile revient dans son fleuve).

Nous venons donc de revendre notre appartement.

Brigitte s'en est chargée et en un laps de temps très court, nous a proposé des offres. In fine, une belle plus-value a été effectuée par moi et mon épouse.

Brigitte s'est occupée de notre bien de manière très professionnelle, réactive ou nous expliquant les avantages et inconvénients à chaque étape de sorte qu'une réelle stratégie d'achat puis de revente a pu être mise en place.

Ce fut en plus une très joyeuse association. Merci encore Brigitte

Famille Martin- France- 15/10/2012

Brigitte in The Miami Herald Newspaper

Paru dans le Miami Herald le 09-19-2012

A housing market on the mend, needing more houses- 

 

 

Il encore temps d'investir..il n'est pas trop tard , mais n'attendez pas !!!

 

In South Florida, the buyers are back, for the right price. With values still depressed, sellers aren’t eager to enter the market.

BY DOUGLAS HANKS

DHANKS@MIAMIHERALD.COM

A lack of affordable condos — and not the European financial crisis — continues to hold back sales for Brigitte Respaut Degrave, who pairs French buyers with real estate investments in the Miami area. “Two weeks ago, I met a buyer in France,’’ she said. “He wanted to spend $150,000. It ended up being $350,000 for what he wanted.”

For Degrave, Europe’s financial woes have been a boon. “The Europeans are afraid of the euro,’’ she said. “They want to diversify.”

HOUSING SALES FIGURES

These figures for August 2012 reflect increases from August 2011:

Condo sales in Broward: up 2.4%; Total number of sales: 1,419

Condo sales in Miami-Dade: up 8% to 1,492

House sales in Broward: up 15% to 1,369

House sales in Miami-Dade: up 5% to 1,059

SOURCE: Miami Association of Realtors

Read more here:

http://www.miamiherald.com/2012/09/19/3011181/a-housing-market-on-the-mend-needing.html

 

Investir a Miami: le point sur les saisies bancaires -forclosures-aux Etats Unis

6 Octobre 2012:  

Dernières nouvelles concernant les Saisies Bancaires aux Usa.

CoreLogic a rapporté ce matin que le nombre de  saisies bancaires abouties a baissé en Août  de 24% par rapport à l’année dernière et qu’il était aussi en baisse de Juillet. Il y a eu  57 000 saisies abouties au cours du mois d’Août par rapport à 75.000 en Août 2011 et 58. 000 le mois précédent. Août est le quatrième mois consécutif au cours duquel on peut constater la diminution du nombre de ces saisies, mais on comptabilise environ 3,8 millions de propriétés perdues au travers de ce  processus depuis Septembre 2008.

Sur le plan National  l’inventaire des saisies bancaires en cours s'élève environ à  1,3 millions selon Le « National Forclosure Report » de o CoreLogic. Cela représente 3,2% de tous les biens hypothéqués du pays. …

…La réduction du volume de ces saisies bancaires est due aux méthodes de résolutions alternatives de plus en plus populaires comme les « short sales » et les modifications des prêts.

Les Etats ayant le plus grand pourcentage de biens avec prêts hypothécaires à un certain stade de saisie étaient: Floride (11,0%), New Jersey (6,5%) et New York (5,2%).

Traduction : Brigitte RC

http://www.mortgagenewsdaily.com/10042012_delinquencies_foreclosures.asp

Source www.mortgagenewsdaily.com Jann Swanson

LE CONSEIL DE BRIGITTE : Il ne faut  pas perdre de temps à essayer d'acheter des saisies bancaires sur Miami. Il y en a très peu et quand il y en a les prix des ces biens s'envolent au dessus du prix du marché.Ne pas oublier aussi qu'une saisie bancaire se vend en l'état ("as is") ce qui veut dire que l'on achète le bien saisi et les problèmes qui vont avec le cas échéant (permits ouverts, électroménager déficient quand il n'est pas arraché, violations etc..).

 Il ya suffisamment de bonnes affaires actuellement sur le marché (toujours bien en-dessous des prix d'avant crise, et loin des prix de revente  estimés  dans 3 ou 4 ans ) pour ne pas se lancer dans des dossiers compliqués et même parfois risqués et stressants pour l'investisseur.

 

Brigitte Respaut-Clément

 www.ofcoursemiami.com

email: ofcoursemiami@gmail.com

Cell : + 305-934-2870

Investir à Miami **Le Canada : partenaire numéro 1 de la Floride**

Miami 09-20-2012

Le saviez vous ?

• Les acheteurs Canadiens ont représenté 31% des ventes Internationales  immobilières en Floride l'année dernière (2011).

 • Le Canada est le partenaire International  NUMÉRO 1 de la Floride concernant le développement économique, mesuré par l'effet combiné des échanges commerciaux entre les deux pays, des investissements étrangers, des achats immobiliers et du tourisme.

 • Environ 300 entreprises canadiennes se sont établies en Floride créant 24.300 emplois à salaires élevés (et représentant 10% de l'emploi total généré par les investissements étrangers en Floride)

 • 48% des acheteurs canadiens ont acheté des condos, tandis que 38% ont acheté des maisons unifamiliales.

 • 90% des acheteurs canadiens ont acheté comptant.

 • La raison numéro un (54,95%) pour les  Canadiens, de l’achat de propriétés  en Floride, est de posséder une  résidence secondaire pour la famille et les amis suivie par le désir d’investir dans le  résidentiels/location (16.83%).

 Sources: NAR 2012 Profil de l'activité d'accueil achat international. Grand Ft.. Lauderdale Tourism et Enterprise Florida

Traduction: Brigitte Respaut Clément -Copy rights- 2012

Brigitte : ofcoursemiami@gmail.com
www.ofcoursemiami.com

GESTION LOCATIVE DE VOTRE BIEN À MIAMI

Ce point  a déjà été abordé dans mon Post du 15 Juillet 2012 http://ofcoursemiami.blogspot.com/2012/06/blog-post_15.html
...mais j'aimerais revenir sur ce point très important pour une meilleure compréhension:

-Les frais liés directement a la location:

-La commission sur location (10%= du loyer x  12 mois) de la première année est à la charge du propriétaire. Ces 10% de commission ne sont pas des frais de gestion.

A la fin de la première année, la commission due normalement au renouvèlement du bail ou lors d’un nouveau bail,  dépend de l’accord que vous aurez pris avec votre agent immobilier.

-Frais de gestion : (totalement indépendants de la commission d’agence liée à la location de votre appartement)

Concernant la gestion annuelle de la collecte des loyers il y a 2 solutions :

a)      l'acquéreur a un compte bancaire aux USA, ce qui implique qu'il soit venu à Miami pour acheter son appartement (ce n'est pas toujours le cas) et dans ce cas le locataire fait des virements automatiques mensuels directement sur le compte du propriétaire.

Le propriétaire devra également s’organiser, directement avec le condo association, pour le paiement mensuel des charges de copropriété sous forme de prélèvements automatiques ou de prépaiements.

Je n'interviens dans la suite de la location que s’il y a un problème grave et selon son importance.

b)     le client acquéreur n'est pas venu à Miami, donc il n'a pas ouvert de compte bancaire aux USA.

Une société de gestion est alors nécessaire ou un gérant qui s'occupera de collecter les loyers. Ces frais représenteront  environ 10% du loyer collecté.

 Afin de limiter ces frais je suggère en général, la première année,  aux clients acquéreurs, d’ouvrir à Miami un compte  en banque. Dans ce cas, les paiements des loyers seront faits, comme expliqué ci-dessus, directement sur ce compte par virements ou par dépôts (deposit slips) de la part du locataire- Les charges de copropriété mensuelles destinées à la condo association seront également débitées automatiquement de ce compte au payées d’avance.

Je leur suggère aussi de souscrire à une assurance complémentaire à celle de la condo association (couvrant d’éventuels dégâts des eaux)  et de prendre un abonnement avec à SERVICE OF AMERICA en cas de panne de climatisation, d’internet ou d’appareils électroménagers etc...

Je n ‘interviens pour ma part qu’au coup par coup, supervisant le bon déroulement de cette organisation. A la fin de la première année, je fais un point avec mes clients et suivant leur degré de satisfaction, nous renouvelons ou pas cette mutuelle collaboration.

En cas de non-paiement des loyers, l'agent immobilier n'étant pas avocat, il ne peut pas gérer ce problème qui est un problème de conflit à porter devant un tribunal.

Si vous rencontrez ce problème il  faudra cependant agir très vite. La 1ère des étapes est de délivrer à votre(vos) locataire(s) un "3 day notice". Ce papier doit être mis en évidence, par exemple, sur la porte du locataire. Puis après 3 jours (hors Samedi et Dimanche) remettre le dossier à un avocat spécialisé dans ce genre d'intervention. Il vous en coutera environ $400  à $450 pour régler ce problème et ce  en 3 à 4 semaines. Moyennant un cout de $50, ma compagnie de management peut se charger légalement de rédiger et porter le "3 days notice",puis de vous mettre en contact avec l'avocat qui gèrera ce problème,  mais son rôle s'arrêtera, car légalement elle ne peut pas aller plus loin.

 Si vous avez des questions merci de me contacter par email : ofcoursemiami@gmail.com
www.ofcoursemiami.com

Copy Rights Brigitte Respaut Clément 2011

 

Presse Américaine concernant Brigitte Respaut Degrave

PARU SUR YAHOO NEWS
Real Estate International Network, is Working Efficiently
ransnational Referral Certification TRC has transformed the way Realtors do business.Miami Beach, Florida (PRWEB) July 11, 2012 International Real Estate AgentBrigitte Respaut Degrave from Sterling Equity Realty LLC recently closed a deal in Hawaii without ever having to leave her office located on Lincoln Road in Miami Beach. Thanks to Deborah Boza-Valledor *at NAR, who teaches a RAMB course ...

*****INVESTIR A MIAMI :CHOISIR SON AGENT IMMOBILIER A MIAMI****

Choisir son agent immobilier quand on veut investir à Miami

J'ai  rencontré encore plusieurs clients cette semaine, qui m'ont contactée après avoir acheté un bien à Miami. Pourquoi ?, et bien parce qu'une fois leur achat effectué, l'agent immobilier qu'ils avaient choisi, les a laissé tomber ou délaisser. Facile !!!! Ces clients se retrouvent donc le "bec dans l'eau" pour la location de leur bien si cela est nécessaire.

 

Pour bien comprendre le fonctionnement de l'immobilier en Floride, vous devez tout d'abord savoir que, contrairement à certains pays, dont la France, les propriétés à acheter (appartements ou maisons) sont présentées à la vente:

- Par des "Realtors" (agents immobiliers licenciés) dans 99% des cas.

- Par des promoteurs, ou au travers des ventes aux enchères publiques  ou encore  directement par le  propriétaire pour le 1% restant.

ATTENTION: Tous les Realtors ont accès à TOUTES les propriétés en vente au travers d'un service qui s'appelle le MLS (Multiple Service Listings) réservé uniquement aux professionnels. Tout ce que vous trouverez, par vous-même, sur internet ne sont que des websites, souvent non à jour, qui vont chercher leurs sources dans le MLS, mais qui ne sont pas le MLS (seule  base de données fiable).

C’est ainsi que chaque Realtor peut vous présenter LA TOTALITE des  propriétés disponibles, sur le marché …rencontrer  plusieurs agences ( et agents)  ne multiplie donc pas l’efficacité de vos recherches, car chacune d’entre elle vous présentera les mêmes produits. Lorsque vous vous adresser à  un agent, cet agent se doit de vous représenter et de défendre vos intérêts. En somme, nous travaillons pour VOUS, et l'autre agent  travaille pour le vendeur.

Dans tous les cas, notre commission sera payée par le vendeur et non pas par vous.

Tous les Realtors doivent être affiliés à une agence enregistrée par l'Etat de Floride.

La nôtre s’appelle Sterling Equity Realty LLC  et est située au 927 Lincoln Road , la fameuse avenue de Miami Beach.

Notre profession est extrêmement contrôlée et tout  acompte doit impérativement être déposé sur un compte séquestre répertorié par l’état de Floride.

Notre métier est de vous aider à trouver la propriété qui va correspondre le plus à vos goûts , à vos aspirations..mais notre rôle  ne doit pas s'arrêter là. Assurez-vous que votre agent immobilier ne vous laissera pas tomber après votre achat. Vous êtes souvent loin pour la plus part d'entre vous, et ne reviendrez à Miami  que pour prochaines vacances. Il est ultra important de vous sentir en confiance avec l'agent que vous aurez choisi car vous serez en relation avec lui durant toute la durée de votre propriété. 

-Conseil : si vous êtes francophone, choisissez de préférence un agent qui parle Francais.

FAITES ATTENTION A CEUX QUI DEMANDENT A ETRE PAYÉS POUR VOUS CHERCHER UN BIEN!

-Sachez qu’il est illégal de vous demander de l’argent en espèces pour quelques services que ce soit.

-Il est illégal de vous présenter des biens, et même de vous en parler, si la personne qui vous en parle ou vous les présente n’est pas licenciée.

-Il est très facile de passer une licence d'agent immobilier en Floride, ce qui veut dire que pratiquement n'importe qui peut obtenir cette licence. A vous de faire la différence entre un agent immoblier qui travaille a 100% dans l'immobilier et celui qui travaille occasionnellement.

Je suis disponible pour toutes les questions que vous pourriez avoir. N'hésitez pas a me contacter par email :

ofcoursemiami@gmail.com

Sterling Equity Realty fait la UNE .

Juin 2012
Sterling Equity Realty LLC, notre agence,YES !!!! a fait la une du NEW YORK TIMES ce mois ci à cause...
http://www.nytimes.com/2012/05/23/realestate/exclusive-at-25-million-a-record-sale-in-miami.html?_r=2
..d'un Italien (désirant garder l'anonymat) qui s'est offert le Penthouse (dernier étage de 670 m2 environ, soit l'étage le plus noble) du Continium South Beach pour $25,000 000!

Qui dit mieux?

ACHAT D'UN BIEN EN FLORIDE AUX 2 NOMS

ACHAT D' UN BIEN EN FLORIDE AUX DEUX NOMS (Mari et Femme)

Concernant l'acquisition de votre appartement à vos 2 noms:

La première question est : où votre contract de mariage a t il été fait ?

1)Tout depend de votre contrat de mariage en séparation de biens et de ce que vous avez prevu dans ce contrat, mais en règle generale vous pouvez acheter un bien a vos 2 noms sans pour cela payer quoique ce soit au titre de donnation car les biens acquis pendant le mariage peuvent être soit a votre seul nom suivant l'article de votre contrat qui stipule a qui sont reputés appartenir les biens a défaut d'avoir été clairement désignés,soit au 2 noms au titre de la communauté des biens acquis pendant le mariage.Mais je pense qu'à défaut d'être un problème fiscal car a aucun moment vous n'etes redevable d'un impot quelqu'il soit au titre d'une donnation dans le cas d'une acquisition a vos 2 noms ET CELA EST UNE CERTITUDE(et de plus je ne vois absolument pas ou il serait et je ne vois pas pourquoi vous seriez redevable d'un impot sur donnation quand bien meme votre epouse ne travaillerait pas car cela reviendrait a dire qu'elle aurait a payer des impots sur la nourriture que vous payez ou sur le lieu d'habitation commun que vous payez ou les fringues ou autres bijoux que vous payez ou encore l'argent commun du menage??)c'est plus un probleme de protection future pour l'un ou pour l'autre ou pour les deux ensemble en cas de deces ou de separation(divorce) des epoux ou en cas de probleme fiscal de l'un ou de l'autre mais dans ce dernier cas ,en France ,le fait de la separation des biens ne protege pas car il y a la notion de foyer fiscal et de ce fait il y a confusion de patrimoine entre epoux.Et ce n'est pas parceque les biens sont au nom du mari que si l'epouse doit des impots ,l'administration fiscale ne vient pas chercher sa dime chez le mari et sur les biens qu'il possede.La seule chose qu'il peut arriver est que ,l'orsque vous revendrez ce bien ,ce que vous avez paye pour l'acquisition comme argent ,vous reviendra automatiquement a vous et non pas a votre epouse mais en revanche la plus value(si il y a)sera partagee entre vous deux.Donc d'acheter a vos deux noms n'ouvre pas du tout l'obligation de payer un impot en France au titre de donnation entre epoux ni a quelque titre que ce soit.J'ai telephone en France ce matin a un notaire et a un expert comptable conseille fiscal pour avoir confirmation de mes dires .Et ceci est vrai aussi pour un bien acquit en France.

2)Pour les biens achetés a l'étranger ,et n'étant pas résident Americain, si ce bien acquis est declaré au fisc Francais vous tombez sous le coup de la loi francaise et rien n'est prévu en matiere de separation de biens dans a loi Americaine à défaut d'avoir un contrat qui ressemble plus a un contrat commercial qu'à un contrat de mariage.

Sans contrat clair, la loi américaine considère que vous etes proprietaires au regard du ou des noms qui sont portés sur le titre de popriété (a l'exception de la résidence familiale qui est toujours considérée comme comunaute).

Gilles Clément

305 934 01 30

bigillc@yahoo.com

Le grand retour du pré-construit a Miami

MIAMI :LE RETOUR DU PRE-CONSTRUIT

Une pratique presque disparue durant la crise redevient à la mode à Miami : l’achat en pré-construit. Et il ne s’agit pas que des projets en front de mer, loin de là ! Une étude de la Miami Downtown Development Authority révèle que le taux d’occupation des condominiums n’atteignait même pas les 2/3 en 2009. Ce ratio est remonté à 74% en 2010, 85% en 2011 et on parlerait déjà de 90% en 2012. Avec un inventaire de biens réduit, les investisseurs cherchent à nouveau de bonnes affaires du côté du pré-construit.

Le Related Group, spécialiste des grands condominiums à Miami, a commencé à pré-vendre des appartements dès Septembre moyennant 300$ par pied carré pour l’ensemble MyBrickell dont la construction a débuté en Mars. Sur 192 appartements, 170 sont d’ores et déjà réservés et 120 sous contrat, pas étonnant donc que les prix aient grimpé à 350$ par pied carré. Le groupe se penche déjà sur son prochain ensemble dans le centre ville, Le Millecento Residences qui devrait être deux fois plus gros que MyBrickell et se vendre à 370$ le pied carré.

 

Les développements se multiplient à nouveau avec par exemple  le Porsche Design Building (132 logements) à Sunny Isles pour 2016, dans lequel un ascenceur à voitures ammènera les  propriétaires jusqu'à la porte de leurs appartements respectifs.

http://www.hauteliving.com/2011/11/porsche-design-gil-dezer-collaborate-on-luxury-miami-condo/

Mais aussi BrickellHouse (374 logements), Positano Beach (Hollywood)… Les modèles de construction et les sites de vente ne sont pas encore finis que déjà les réservations affluent (Le Paramount Bay a  déja vendu près 80% de son programme depuis Janvier 2012) . Pourtant, les promoteurs augmentent raisonablement les prix pour garder une demande forte et éviter la surchauffe qui a mené à la crise.

Cédric Boireau

LA FLORIDE : FISCALITÉ LA PLUS FAVORABLE DES ETATS UNIS

La Floride grand Etat américain à la fiscalité la plus favorable (TaxFoundation)

05/03/2012 -Source EFI Enterprise Florida

La Tax Foundation, centre de recherche indépendant qui depuis 1937 analyse les politiques fiscales aux Etats-Unis, vient de publier son rapport annuel sur les différences – importantes – existant entre les Etats américains.

Le « 2012 State Business Tax Climate Index » classe ainsi les différents Etats suivant les différents axes (fiscalité sur les entreprises – sur les bénéfices, sur les ventes/TVA, fiscalité sur les individus, sur l’immobilier…).

Cette étude place la Floride comme l’Etat à la fiscalité la plus favorable parmi les grands Etats américains – 5ème globalement, uniquement derrière le Wyoming, le South Dakota, le Nevada et l’Alaska, et très loin devant la Californie, 48ème, New York, 49ème…

Elle est également très loin devant les autres Etats du Sud-Est comme la Virginia (26ème), Georgia (34ème), South Carolina (36ème), ou encore North Carolina (46ème).
A cet avantage d’une fiscalité ordinaire faible, s’ajoutent les bénéfices liés à un système d’aides financières et fiscales très généreux pour les projets d’implantation et d’extension porteurs d’emplois qualifiés en Floride.

Pour en savoir plus sur les différents avantages offerts par une localisation en Floride :
www.eflorida.com

L 'IMMOBILIER EN FLORIDE : LE MLS (explications)

Bien comprendre le fonctionnement de
l' immobilier en Floride:

Pour bien comprendre le fonctionnement de l'immobilier en Floride, vous devez tout d'abord savoir que, contrairement à certains pays, dont la France, les propriétés à acheter (appartements ou maisons) sont présentées à la vente:

- Par des "Realtors" (agents immobiliers licenciés) dans 99% des cas.

- Par des promoteurs, ou au travers des ventes aux enchères publiques  ou encore  directement par le  propriétaire pour le 1% restant.

ATTENTION: Tous les Realtors ont accès à TOUTES les propriétés en vente au travers d'un service qui s'appelle le MLS (Multiple Service Listings) réservé uniquement aux professionnels. Tout ce que vous trouverez, par vous-même, sur internet ne sont que des websites, souvent non à jour, qui vont chercher leurs sources dans le MLS, mais qui ne sont pas le MLS (seule  base de données fiable).

C’est ainsi que chaque Realtor peut vous présenter LA TOTALITE des  propriétés disponibles, sur le marché …rencontrer  plusieurs agences( et agents)  ne multiplie donc pas l’efficacité de vos recherches, car chacune d’entre elle vous présentera les mêmes produits. Lorsque vous vous adresser à  un agent, cet agent se doit de vous représenter et de défendre vos intérêts. En somme, nous travaillons pour VOUS, et l'autre agent  travaille pour le vendeur.

Dans tous les cas , notre commission sera payée par le vendeur et non pas par vous.

Tous les Realtors doivent être affiliés à une agence enregistrée par l'Etat de Floride.

La nôtre s’appelle Sterling Equity Realty LLC  et est située au 927 Lincoln Road , la fameuse avenue de Miami Beach.

Notre profession est extrêmement contrôlée et tout  acompte doit impérativement être déposé sur un compte séquestre répertorié par l’état de Floride.

FAITES ATTENTION A CEUX QUI DEMANDENT A ETRE PAYÉS POUR VOUS CHERCHER UN BIEN!

-Sachez qu’il est illégal de vous demander de l’argent en espèces pour quelques services que ce soit.

-Il est illégal de vous présenter des biens , et même de vous en parler , si  la personne qui vous en parle ou vous les présente n’est pas licenciée.

Notre métier est de vous aider à trouver la propriété qui va correspondre le plus à vos gouts , à vos aspirations..

Brigitte Respaut Degrave/ Antoine Bicherai