TEMOIGNAGES de satisfaction... MERCI !!!

Merci à tous mes clients, dont certains ont voulu rester anonymes... pour ces témoignages de satisfaction fort sympathiques...


4 Août 2014 

Après un séjour à Miami l'année dernière, nous avons décidé d'acheter un appartement. J'ai contacté 3 agences repérées par internet, et reçu une réponse immédiate à mon email adressée à Brigitte. Séduit par sa réactivité, nous avons commencé à échanger puis nous nous sommes vus quelques semaines après à Paris au salon de l'immobilier, pour préciser notre cible. 3 semaines après, nous nous rendions à Miami, visitions dans la journée avec Brigitte et Gilles, 5 appartements, avant de retenir le lendemain, la chambre appartement de nos rêves au Fontainebleau.

Brigitte et Xavier réglèrent ensuite toutes les étapes acquisition, disposant sur place des compétences d'un avocat et en relation directe avec les représentants du vendeur. 6 semaines après nous étions les propriétaires ravis.

Le professionnalisme, la réactivité et le sens du service de Brigitte ont été fantastiques, et nous la font considérer aujourd'hui plus comme une amie qu'un agent immobilier.

François et Nelly Doloire

After a couple of days in Miami, last year, we decided to acquire a small appartment to spend some vacations there.

I contacted 3 real estate agencies, and received an imediate answer by mail from Brigitte. Impressed by her reactivity, I exchanged by mail then met Brigitte and Gilles in Paris at the yearly real estate exhibition, to precise the target.

3 weeks later, we went to Miami to visit 5 apartment in a day and decide the day after to go for the apartment of our dream in Fontainebleau hotel.

Brigitte and Xavier achieved the administrative helped by lawyer working in team with Brigitte to fix all the steps with the seller representatives.

6 weeks later we become the happy owner.

The professionalism, the reactivity and the customer care of Brigitte have been fantastic all the way through, which makes her now more a friend than a real estate agent.

François et Nelly Doloire

15 Juillet 2014

Que dire … une équipe disponible, accueillante et surtout PROFESSIONNELLE !! La rapidité d'exécution et le suivi de la team sont excellents !! J'ai 25 ans et un budget qui n'ai pas celui d'un millionnaire mais j'ai envie de vous dire … "C'EST POSSIBLE ET ACCESSIBLE A TOUS" !
Alors n'hésitez pas et faites confiance à Of Course Miami.
Un grand merci et ce n'est que le début.

Antoine Spilmont

11 Juillet 2014

Je like : of courseMiami et je coche : 5*****.
OfCourseMiami/le Palace*****de l'investissement immobilier.
- Ayez un rêve Américain dans "l'immobilier" et OfCourseMiami le réalise -
J'ai vécu une belle expérience, du sérieux, des rapports humains d'exception,
professionnalisme, réactivité, suivi, conseils, l'affaire se finalise mais j'en suis sûr
entre nous, une belle histoire continue....
Je suis très content de connaître Brigitte et sa "dream team", c'est une chance !
grand merci d'un Parisien qui grâce à vous pourra passer l'hiver au soleil.

Frederic Garcia


17 Juin 2014

Bonjour à toute l'équipe de Of Course Miami ,
Ce petit message pour vous remercier de votre collaboration et de votre aide pour concrétiser notre achat d'un appartement à MIAMI . 
et surtout de l'agréable surprise de voir que 6 mois après notre acquisition vous êtes toujours disponible pour vous occuper de vos clients.
l'équipe est complète coté juridique Alexandre Ballerrini , Xavier Doe, pour les relations clients, Stephanie et Philippe Agasse pour le suivi des locations et rénovation et bien sur merci à Brigitte et Gilles les boss , qui nous ont permis de connaître tout le monde et de mener à bien notre acquisition.

Carole Didier (propriétaires au Flamingo) 

25 Mai 2014

Nous sommes des récidivistes puisqu'après l'achat d'un condo en 2010, nous avons renouvelé notre confiance à Brigitte en 2014 par un nouvel achat. L'équipe de Brigitte suit de près notre investissement et se charge de trouver rapidement des locataires. Comparé au marasme de l'immobilier en France , Miami est une belle opportunité Agence à recommander !

Thierry et Brigitte Gallois

17 Avril 2014

http://ofcoursemiami.blogspot.com/2014/04/appartement-au-viceroy-brickell-vendu.html

Yael

21 Avril 2014

Bonjour à toute l'équipe,

Nous espérons que vous êtes en excellente santé et que tout va bien pour vous.

De notre coté : RAS, tout va pour le mieux. La vie est belle !

Stéphanie et Philippe  de Blackcardmamangement.com font un travail remarquable et nous sommes ravis car le studio se loue bien. Il s'agit bien d'un bel et judicieux achat. Merci à vous. Nous sommes très, très contents.

Cela nous donne l'envie et l'espoir de pouvoir en acheter un second, l'hiver prochain....

Nous pensons bien à vous et à Miami, et nous sommes très motivés pour revenir.

Amitiés, bonne continuation, et à bientôt,

Dennis and Nadine.

21 Avril 2014

Chère Brigitte

A l’issue de la conclusion de notre achat la semaine dernière, nous pouvons dire que notre projet un peu fou d’achat de résidence secondaire à Miami s’est finalement révélé étonnamment simple à réaliser, grâce à vous, à votre compétence et à celle de votre équipe.

Nous ne pouvons que louer votre professionnalisme et celle de votre équipe, qui, de la recherche à distance pendant plusieurs mois, à la visite sur place parfaitement organisé en quelques jours, et jusqu’au « closing », en passant par les phases  de négociation avec le vendeur, s’est révélé très efficace, et parfaitement conforme à vos engagements préalables de service et de sérieux.

Je recommande vivement à tout candidat acheteur de passer par vous pour un projet d’achat en Floride. Votre connaissance et votre habitude du marché, (on devrait même dire sur Miami des micro marchés par quartiers),  des us et coutumes de l’immobilier américain, et surtout votre sérieux, font la différence par rapport aux autres agents francophones que nous avions regardés.

Vos points forts : Le blog où tout est expliqué, et « l’écosystème » que vous avez monté avec l’avocat et la société de management et de gestion francophones, rendent le projet réalisable à distance. Pour ce qui nous concerne, à distance et avec peu de temps à y consacrer sur place, le projet n’aurait tout simplement pas été réalisé sans vous et votre organisation.

Je peux dire aussi, en tant que « cadre sup » ayant travaillé en France dans le premier groupe européen de services immobiliers pendant 12 ans, et qui a croisé beaucoup d’agents immobiliers bons et moins bons, que j’ai   reconnu en vous les qualités de ténacité et de négociation, qui font la différence, par exemple dans la dernière ligne droite d’une transaction pour la boucler rapidement à l’avantage de son client : Pas étonnant que vous soyez depuis longtemps et avec de bons chiffres dans ce métier difficile.

Enfin, nous avons passé avec vous lors des visites une semaine très agréable, et qui reste un excellent souvenir.

Au plaisir de se revoir cet été.

François C.



15 Mars 2014

"Je souhaitais acquérir un bien immobilier à Miami. A cet effet, j'ai contacté divers agents qui se prétendaient spécialisés dans la gestion d'une clientèle française et/ou internationale. Brigitte s'est avérée, et de loin, la meilleure professionnelle à laquelle j'ai eu affaire. Elle est sérieuse, efficace, disponible et fiable, ce qui est indispensable lorsque l'on souhaite acheter à distance. Par ailleurs, elle a su cultiver un réseau de partenaires aussi fiables et compétents qu'elle. Acquérir un bien à l'étranger est une aventure, et Brigitte est le partenaire idéal, sans compter que, ce qui ne gâche rien, elle est très sympathique. Je la recommande les yeux fermés."

Ciao

Yael

9 Novembre 2013,

Merci à vous Brigitte et Gilles ...mais aussi toute l'équipe que vous avez fédérée autour de vous! 

Si je suis allé jusqu'au bout de  ce que j'espérais, à savoir devenir propriétaire de ce studio à Miami Beach et un retour sur investissement par la location de celui-ci, c'est parce que  vous avez su me montrer en quelques semaines que vous aviez les compétences techniques nécessaires pour atteindre mes  objectifs....mais plus important encore: vous m'avez  donné l'envie  de  travailler avec vous pour réussir cette opération financière.

Je pense (je suis même intimement convaincu) que nous  partageons ensemble la même philosophie des affaires à savoir : « gagner c'est  réussir ensemble »

 P.S : Gabrielle qui est à l'origine de tout ce projet à Miami, s’associe à moi pour ces remerciements.

Amitiés,

Patrick.D, propriétaire

10 Novembre 2013,

Merci à Brigitte pour son professionnalisme, et son efficacité. Très bon choix de produits, grande réactivé, et de bon conseil.

Je recommande ses services aux futurs acheteurs.

Et de plus, très sympathique.

Christian M. heureux propriétaire de 2 belles villas sur la baie.

Miami 11 Novembre 2013,

J'ai fait l'acquisition d'un très bel appartement  à South Beach en juillet 2010  par l’intermédiaire de  Brigitte Respaut Clement ( www.ofcoursemiami.com)

Lorsque Brigitte m'a présenté ce bien sur photos par internet, j'ai craqué et lui ai demandé de procéder à cet achat sans avoir à me déplacer. Devenu  propriétaire, je me suis rendu sur place et j'ai pu constater que tout était absolument conforme à ce qu’elle m’avait décrit et bien au-delà. Mon appartement est extrêmement bien placé, près de Lincoln Road, il se loue depuis sans problème et est extrêmement bien entretenu.

Je suis enchanté par cette expérience et ravi d’avoir trouvé un interlocuteur de grande confiance à Miami qui m’a fait faire non seulement un bon investissement mais qui en assure aussi le suivi avec autant de sérieux.

Brigitte Respaut est scrupuleuse, de très bon conseil  et je vous recommande vivement de la contacter pour vos futurs achats immobiliers à Miami. Avec elle vous n’aurez jamais mauvaise surprise.

F. BENITO

" Tailleur de cristal "

Référence par l’Élysée.

Cristal  Benito

www.cristal-benito.fr

Propriétaire de 1550 Jefferson Ave, Unit 102

Le 4 Novembre 2013: 

Chère Brigitte, nous souhaitons Anne Marie et moi-même vous remercier pour nous avoir ainsi guidés dans cette démarche d'investissement sur Miami. 

Vous avez su vous adapter à notre demande et surtout nous éclairer de vos conseils avisés dans cette ville tentaculaire où tout est possible, le dialogue et votre expertise ont été la clef du bon choix d’investissement. Toujours disponible et à l’écoute, vous et votre équipe sont de précieux atouts pour tout Français désirant investir à Miami, quel que soit l’optique recherchée. 

Maintenant, vous restez celle qui nous accompagnera  encore pour aller plus loin dans nos démarches futures.

A très vite pour de nouvelles conquêtes immobilières.

Pascal et Anne Marie. Paris 1er

www.ofcoursemiami.com

International division 

Le 31 Octobre 2013

Durant l’année 2009, alors que je vivais à Shanghai,  j’ai souhaité investir dans l’immobilier. A l’époque je connaissais très mal le marché immobilier aux Etats Unis et je ne connaissais personne en Floride. J’ai été mis en relation avec Brigitte Respaut Clément  fondatrice de OfCourseMiami.com  

Des l’arrivée a l’aéroport de Miami ma femme et moi avons été accueillis par Brigitte. Son accueil et son efficacité durant notre séjour nous a permis de combiner un déplacement qui au départ devait être purement financier a un séjour agréable a la découverte de Miami. Brigitte avait préparé des visites d’appartements sur plusieurs jours et au bout de 2 ou 3 jours nous avons pu fixer notre choix. Nous avons été étonnés de voir qu’il était possible d’acquérir un bien immobilier de qualité de belle surface pour un budget bien inférieur à ce que nous aurions payé en France. Brigitte avait également arrangé des rendez-vous avec un courtier en crédit immobilier et un avocat.

 Dans son ensemble, l’achat a été effectué de manière assez fluide même si l’acquisition d’un bien immobilier  n’est pas non plus sans s’accompagner d’une bonne dose d’adrénaline. 

Avec le recul je recommande aux futurs acquéreurs de préparer le dossier financier avant leur déplacement à Miami. Surtout si vous envisagez un achat sans prêt, il est préférable d’avoir l’ensemble du montant disponible et transférable rapidement car une fois le contrat d’achat signé il faut payer dans des délais stricts.

 Pendant les 3 dernières années Brigitte et son équipe se sont occupé de la location de mon appartement et nous avons signé plusieurs contrats de locations. Comme souvent lors des locations il est nécessaire de faire face à des demandes de la part des locataires et de régler de problèmes administratifs ou d’entretien, sans l’aide de l’équipe d’OfCourseMiami.com sur place la gestion de ces tracasseries aurait été très pénible.

Début 2013, j’ai décidé de vendre mon appartement de Miami pour acheter une maison plus grande en Australie ou j’ai décidé de m’établir. Le contrat de vente a pu être signé dans les 2 mois qui ont suivi la mise en vente. Si j’inclus les 3 années de loyer, j’ai fait un gain très appréciable malgré un prélèvement fiscal de 20% sur la valeur de la plus value et 6% de frais d’agence à la vente.

En conclusion mon investissement sur le marché de l’immobilier à Miami aura été bénéfique et en toute honnêteté je pense qu’il n’en aura pas été de même sans l’aide de Brigitte Respaut Clement et d’OfCourseMiami.com

Merci à Brigitte et son équipe !

Y.D

Investisseur International - Yann Dupeux – Ex-propriétaire de l’appartement #1506 au Mei Condominiums, 5875 Collins Avenue, Miami Beach, Florida

www.ofcoursemiami.com

International division

mer. 29/02/2012 05:41Bonjour Brigitte

Nous vous exprimons toute notre satisfaction pour l achat de
notre appartement a Miami,
vous avez agit avec beaucoup de professionnalisme, vous
avez su nous conseiller tout en respectant nos désirs
la qualité du service fut vraiment à la hauteur de vos
références
Je conseille à tout client intéressé par l' achat d'
un bien immobilier de prendre contact avec Brigitte
accueil très chaleureux , convivial et d une
grande efficacité,!
Il est très important de se sentir bien entouré
quand on se trouve à des milliers de km.
Sans vous notre projet n aurait pas eu lieu
Un grand merci à vous Brigitte, et à toute
votre équipe.
Nous restons bien sur en contact
l' aventure fait que de commencer!!
Carole and Philippe

Merci Brigitte pour toutes vos interventions. Nous sommes rassurés de savoir que sur place se trouve une personne qui nous protège contre les exigences de certains locataires. J'ignore si à chaque signature se posent les mêmes contraintes mais je mesure votre carapace...Dans l'attente de la signature du contrat et avec toute notre gratitude car Maxime se joint à moi pour vous l'exprimer.
Michele

Date: 2011/6/1Subject: lettre satisfactionTo: of course Miami Mme Degrave


Bonjour Brigitte,

C'est avec un grand plaisir que nous vous expédions ce courrier pour vous exprimer toute notre satisfaction
concernant notre achat immobilier a Miami,loué en 1 semaine.
Les éloges lues sur votre blog sont nombreuses,et nous devons dire réelles et méritées,a tous points de vues:
Nous voulons associer les membres de votre équipe,tout particulièrement Marc pour son professionnalismeet Marie Laure pour son suivi assurances et Electricité.
Bravo à toute l'équipe, vous méritez d'ètre connus......
Christian et Nelly

Reply yann dupeux to Goossens, me
show details Nov 10 2010

Monsieur Goossens,

Je viens tout juste de rentrer a Shanghai. La visite a Miami est alle bien au dela de ce a que j'esperai. Ma femme et moi meme sommes tres satisfait de l'ensemble du sejour. Que ce soit de l'accompagnement lors des visites, de la mise en relation avec les prestataires locaux (avocat, broker..), de la prise en charge hors des visites (decouverte de la ville, resto, Shopping…). Je peux dire sans la moindre hesitation que le service d'accompagnement offert par "of course miami" aura ete du service cinq etoiles.

En ce qui concerne notre achat immobilier, l'avenir nous dira si ce choix est judicieux, en tout cas ce n'est pas un choix "force", le produit nous plait vraiment. Nous avons trouve le marche moins favorable aux acheteurs que nous le pensions, en tout cas pour les zones les plus prisees, il y a moins d'offres et plus de demandes que l'idee que nous en avions. Sans doute le marche connait-il un rebond et Brigitte nous avait prevenu que Novembre est a nouveau la haute saison.

Meilleures salutations,

Yann DUPEUX

Decembre 15 2009
Brigitte,

Encore merci pour la location du MEI, nous sommes très contents.

Comme demandé, nous te rappelons que nous aimerions visiter le Mondrian dimanche.

Merci et à ce soir

JM+Annick.

Goossens Jean-Marc
Avocat - Attorney


Bonjour,

Effectivement vu comme ça, vous avez mon accord sur le fond, à la condition sine qua non que le prix n'augmente pas (d'ailleurs ce prix comprend-t-il les charges et autres taxes locales?) et qu'il soit possible pour moi de le louer uniquement 3mois (et pas 4 puisque du 15février au 15mai)...

A ce propos, celà ne pose-t-il pas problème au futur propriétaire d'attendre le mois de février 2010 pour louer son bien? Car des travaux de peintures et d'amménagement ne nécessitent pas 5mois je suppose?

Merci beaucoup pour votre travail, votre réactivité et votre gentillesse!
Cordialement,
OlivierEtienne Ronssin to Jean-Serge, Hilaire
show details 3:55 AM (6 hours ago)

Au cas ou cela pourrait vous interesser (et je ne peux que vous le conseiller), je vous envoie le Blog et les coordonnees de Brigitte (http://www.ofcoursemiami.com/) qui vient de me faire acheter un petit appartement en Short Sale à Bay Harbour pour un prix defiant toute concurrence. Sa parfaite connaissance du marché en tant qu'invetisseuse elle meme, son bon gout francais, et sa spécialisation dans "les bons coups" en font le contact ideal. Je suis convaincu que la conjoncture et le taux de change actuel font de ce moment une opportunité qui ne se reproduira pas de si tot.
Amities.
ATN

Goossens Jean-Marc, Avocat-Attorney to axelle.frederic, me
show details 6:13 AM (4 hours ago)

Chère Madame,

Concernant le marché locatif à Miami, l'offre est en effet importante.

Il faut toutefois savoir que les américains bougent et louent beaucoup (d'où les contrats de locations d'un an). La demande est dès-lors également importante, d'autant plus que beaucoup ne peuvent plus acheter, les crédits étant désormais difficiles à obtenir.

En tout état de cause l'importance d'un excellent agent immobilier est primordiale. En effet, grâce à son expérience et grâce au MLS, il peut connaître le montant des loyers escomptés ainsi que la demande pour bien donné (nb: dans certains cas il est aussi possible d'acheter un appartement loué à un locataire désirant rester).

Nous ne conseillons en tout état de cause que des appartements dans des immeubles dont la demande en location est élevée.
Nous tenons également compte dans le calcul de rentabilité de l'éventuel chômage locatif permettant de couvrir l'ensemble des charges annuelles.

Si vous avez d'autres questions pratiques ou si vous voulez recevoir d'autres exemples/photos de biens en vente, vous pouvez contacter l'agent immobilier avec lequel je travaille exclusivement à Miami :

Brigitte Respaut-Degrave
Keller Williams #101
Miami Beach, Fl, 33139
E-mail: ofcoursemiami@gmail.com
Cell : +305-934-2870
Efax: +786-237-3496
Web : www.ofcoursemiami.com
Blog/Forum : http://ofcoursemiami.blogspot.com/
Bonsoir Madame Respaut,

Merci pour votre réponse, aussi rapide que claire. Vous êtes la seule des agents que j'ai contacté qui m'ayez répondu.

La location est en effet saisonnière (3 mois), ce qui explique peut être une partie de la rentabilité... pour le reste je vais la recontacter pour voir si elle ne s'est pas trompée dans les chiffres...

Sinon, je ne savais pas que les conditions s'étaient autant reserrées ! Ce point est rédhibitoire pour mon opération malheureusement.

En tout cas merci pour votre réponse très professionnelle.

Je vous souhaite une excellente année 2010 !

Sébastien LANGER

Brigitte,Mon compte est Albert Patrick Perez.Albert est mon premier prénom et patrick est mon prénom usuel...Aujourd'hui, j'ai fait des compliments à votre sujet à une nouvelle relation d'affaire qui devrai vous contacter prochainent.C'est un commercial de haut vol qui traite des ventes et des achats pour certains clients trés fortunés.Je vous tiendrai informé car il avait l'air intéressé quand je lui ai expliqué avec quel sérieux vous m'avez loué mes deux appartements.A suivre...Amclt Patrick--Miami 11 Mars 2010
2010/8/30 F. Bénito
Madame

je tenais a vous remercier de votre précieuse aide lors de notre achat de notre appartement a Miami Beach en juillet 2010.

Vous nous avez "simplifier la vie" part votre professionnalisme.

merci encore .. je n hésiterai naturellement pas a vous envoyer des amies désireux d acheter un appartement en floride !!!

franck Benito2010/10/2 Miami Beach Holidays

"Souhaitant faire l’acquisition d’un appartement à Miami Beach pour profiter d’une part des prix de l’immobilier très intéressants et d’autre part d’un cours euro dollar très favorable, j’ai préféré une relation d’humain à humain et non pas d’humain à entreprise impersonnelle.

Mon choix s’est donc rapidement orienté vers Brigitte avec qui une relation de confiance s’est instaurée à distance lorsque j’étais encore en France. Ensuite sur place, ma volonté de vouloir acheter mon appartement avec l’aide de Brigitte s’est renforcée.

Je ne sais pas comment mon achat se serait passé en passant par quelqu’un d’autre, mais en tout cas, je recommande à tous ceux qui souhaitent investir à Miami Beach et ses environs de travailler avec Brigitte qui a plus d’un tour dans son sac quand il y a des moments plus difficiles que d’autres pour concrétiser l’affaire.

Aujourd’hui, je suis très heureux très propriétaire à Miami Beach et je pense déjà à investir dans un second appartement. Si je me décide, ce sera forcément avec Brigitte."

Jacques Baudierehttp://www.miamibeachholidays.com/Bienvenue.html
On Mon, Oct 4, 2010 at 10:55 AM, Slavi Pachovski wrote:
Brigitte,

I have the closing documents. We shall do the closing by notary in New Jersey and mail. Tomorrow - Tuesday - the papers will be at Mr. Barthe's office and he should transfer the money to you and me.

Good job - thank you.

I hoped that I could come to Miami and meet you, but this will be at another occasion.

Warm regards,Sincerely,Slavi Pachovski

2010/10/7 Etienne Ronssin
Coucou Brigitte, Merci pour tout.

Quote:Après une tres belle opération réalisée en septembre 2009 (c ’était une short sale), j'ai renouvelé ma confiance a Brigitte en juin 2010.
Connaissant bien mes attentes et le marché local, elle a su me faire visiter en une matinée une selection d'appartements suffisante pour me décider le jour même a faire une offre sur un 2/2, a deux pas du très réputé centre commercial de Bal Harbour, et a moins de 15 minutes a pied de la plage. S'agissant, cette fois ci, d'une saisie bancaire attribuée au plus offrant, Brigitte a su me guider dans le montant à offrir et les démarches à effectuer. La signature de l'acte n'a pas été aussi rapide que souhaitée, du fait de la banque propriétaire du bien en question, mais avec l’ aide de Brigitte, de l’avocat qu’elle m’avait conseillé, et d’un suivi scrupuleux, ce dossier peu évident a été mené à bien avec succès… pour un achat à moins de 30% de son prix de 2005, cela vaut le coup d'être patient!
Mes 2 appartements sont aujourd hui loués et les loyers couvrent largement mes charges, ce qui ne m’empeche pas de profiter de l’ un des mes 2 appartements , entre 2 locations, quand je séjourne à MiamiBravo et merci Brigitte.

Etienne R

Je tiens à remercier de vive voix madame Brigitte Respaut Degrave pour son grand professionnalisme et pour son humanisme, une qualité qui est devenue rare dans le domaine des affaires où bien souvent les rapports humains sont bafoués au nom de la rentabilité.
Concernant Madame Brigitte Respaut Degrave, elle a dépassé mes attentes et je ne peux que la couvrir de louanges .Elle représente à mes yeux, le mariage parfait de qualités qui regroupent, intégrité, loyauté et efficacité .
Tout au long de mon parcours à Miami, elle a su me guider et éclairer mon chemin par sa grande connaissance du marché de l`immobilier, sa perspicacité, son humanité et son flair inné pour repérer les bonnes opportunités d’investissement.
Merci encore pour m’avoir permis d’avoir un toit solide et résistant a Miami.
Une fois de plus, l’agent a encore fait le bonheur.

Olivier Andre Joanicot
Le 10 Novembre 2010 à Ottawa-Montreal 2011/5/29







Nous remercions Brigitte et son équipe pour leur travail.Nous pensons qu'elle est une des rares agents immobiliers sur Miami Beach à avoir cette faculté d'écoute et à comprendre ce que ses clients recherchent.Pendant toute la durée de notre relation professionnelle, elle nous a toujours tenu au courant de l'avancé de son travail.Que vous ayez un bien à vendre ou à louer, ou que vous recherchiez un bien, sa capacité d'analyse lui permettra de vous donner entière satisfaction.Nous n'hésitons pas à vous recommander Brigitte car elle est aussi une personne honnête et dynamique qui mènera votre projet à terme.







Antoine Loÿ






Philippe leprevost219 rue Saint Martin 75003

LOCATIONS A MIAMI

BAY HARBOR ISLANDS-MIAMI BEACH-
FORGE : APPT A LOUER 2 pièces :1CH-1 SB-1/2-

dans charmante résidence avec piscine-
Internet Wifi-TV

A partir de $1 500/month- ou $500/semaine -2 à 3 Personnes

Photos sur diaporama :

http://www.photoways.com/slideshow?album_id=247930534

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Photos sur diaporama :

http://www.photoways.com/slideshow?album_id=340229138

Coming soon :

MIAMI BEACH
WELWORTH : APPT A LOUER:
73th sur Collins Ave à 50 m de la plage .
Internet Wifi -TV
Ravissant 2 pièces a partir de $500/semaine

SOUTH BEACH-MIAMI BEACH

HUDSON : APPT A LOUER
Situé au coeur de South Beach
sur la 15th Street à 2 rues de Lincoln Road

STUDIO- dans immeuble ART DECO avec piscine.
Proche de tous commerces des restaurants et de la plage.
A partir de $500/semaine

http://www.postlets.com/rts/4106435

SOUTH BEACH-MIAMI BEACH
BEACH GARDENS : APPT A LOUER
Situé au coeur de South beach
Situé sur la 15th Street, à 2 rues de Lincoln RoadTrès grand studio avec patio pour vos soirées barbecue.
Proche tous commerces et restaurant.
5 mn de la plage et de Lincoln road.
A partir de $600/semaine
http://www.postlets.com/rts/4105976

SOUTH BEACH-MIAMI BEACH-
VENITIA : VILLA A LOUER SUR L'EAU, 6 CH, 5 SB
PISCINE CHAUFFÉE – Internet-TV1 week,

1 month , 1 year…a partir de $ 5000/semaine
http://www.photoways.com/slideshow?album_id=268543784

MID-MIAMI BEACH
AKOYA : APPT A LOUER2 pièces : 1 CH/1SB –SUR LA PLAGE-
SALLE DE GYM –PISCINEA partir de $1700/moisPhotos sur diaporama :http://www.photoways.com/slideshow?album_id=348354795

MIAMI- BELLE MEADE ISLAND
BIMINI : VILLA A LOUER (/NUIT OU /SEMAINE )-
3CH -3 SB-PISCINE-

Internet Wifi-TV, Lecteurs DVD.

A partir de $2300/semaine-

2 à 6 personnes-

Photos sur diaporama :

http://www.photoways.com/slideshow?album_id=366613039

SURFSIDE-MIAMI BEACH-
GARLAND : VILLA A LOUER-3 CH/2 SB.-
5mn de la plage a pied-

2 à 5 personnesA partir de $2500/mois-
Location au mois le mois seulement-

Photos sur diaporama:

http://www.photoways.com/slideshow?album_id=301244045

*Bravo à nos investisseurs , Sophie, Michel , Etienne, Philippe et Stéphanie, Frank , Vladimir… qui m'ont fait confiance en achetant ces appartements ou villas qu ‘ils ont ensuite meublés avec goût...

Pour plus de renseignements me contacter.ofcoursemiami@gmail.com

Interview: Expat-Blog 28 Juin 2010

- Société
KELLER WILLIAMS REALTY inc
- Ville d'installation
Miami-Miami Beach

- Présentez nous votre entreprise ?
Lancée en 2007 K. W. totalise plus de 20 ans d’expérience dans l’immobilier et 10 ans sur le marché Floridien. K. W. est à la fois très performante localement grâce à l’expérience de l’équipe qui la constitue mais est aussi très dynamique ce qui lui permet de maintenir un succès sans faille dans un marché compliqué et en constante évolution.

- Quelles sont vos activités ?
Agent immobilier licenciée en Floride, je suis spécialisée dans l’acquisition/ vente de biens immobiliers (commerciaux et résidentiels) sur Miami et ses alentours pour une clientèle ne vivant pas toujours sur place.
Mes services, ne se limitent pas seulement à la ‘transaction immobilière’ mais s’étendent du conseil et de l’analyse approfondie de chaque quartier,
de chaque immeuble, à une étude personnalisée avant et pendant la recherche du bien (ex : prêt, visa, rentabilité) et vont même, si besoin, jusqu'à la gestion (location ) de la propriété post acquisition.

- Intervenez-vous essentiellement sur Miami ?
Sur Miami et alentours.Nos conseils seront bien sur très précis sur Miami Beach, South Beach, Down Town, Surfside , Sunnyisle, Aventura, Belle Mead, etc..quartiers dont j’ai une parfaite connaissance.

- Quels sont les services proposés aux entreprises ou aux voyageurs d'affaires en mobilité ?

Vivant depuis 12 ans à Miami, j’ ai un carnet d’adresses bien fourni, adresses que je mets à disposition de mes clients selon leurs besoins : Avocat immobilier, avocat d’affaires, avocat d’immigration, expert comptable etc..ceci afin de les aider dans leurs projets quelqu’ ils soient.
En matière d’hébergement, qui peut être mieux placée que moi, pour trouver aux voyageurs d’affaires, des villas ou appartements en location courte durée, ou longue durée, meublée ou non meublée…formule moins onéreuse que l’hotel.

- Quels sont les avantages de Miami et sa région par rapport à une autre métropole européenne pour celui qui désire s'y installer, investir ou entreprendre ?
Miami, carrefour des 2 Amériques, et à seulement 8 heures d’avion de Paris, et offre donc divers avantages de par sa situation géographique.
L’activité économique est concentrée sur le tourisme, la finance et l’immobilier Le climat dont bénéficie le sud de la Floride permet une qualité de vie unique au monde. Miami est une ville vibrante qui combine parfaitement rythme de vacances (plage, détente, vie nocturne etc.) et vie professionnelle intense.

- Comment se situe actuellement le marché de l'immobilier à Miami
Les prix sont ils attractifs pour investir ? la location est-elle abordable ?
La crise des sub-primes puis la crise financière 2009 ont contribué a des baisses conséquentes du prix de l’immobilier en Floride du Sud (jusqu a plus de 50% dans certains cas). Il existe effectivement beaucoup d’opportunités sur le marché aujourd’hui, mais attention aux pièges…Dans tous les cas de figure et indépendemment du cours du $, les prix sont bien plus abordables qu à Paris ou qu’à Toulouse pour ne citer que cette ville.
Le prix de la location reste très abordable selon les quartiers. J ai loué par exemple récemment un 2 chambres/2 salles de bain, dans un immeuble tout neuf , Hitech, $2000/Mois. Sur South Beach on peut trouver un 1 chambre, 1 salle de bain pour $900/mois.

- Miami est une destination attractive pour attirer les retraités et leurs investissements, est-ce toujours le cas ?
Oui, sans aucun doute. Les Etats-Unis accordent des visas spéciaux de 6 mois pour les retraités, qui adorent partager leur temps entre l’Europe et la Floride. Ils n’ont ainsi que des avantages d’une vie à la fois « active »et relaxante, en profitant d un climat idéal toute l’année à cheval sur 2 continents

- Quelles sont les principales difficultés que rencontre une famille d'expatrié lors de leur installation à Miami ?
Principalement la langue si la famille de la possède pas : je dirais que l’apprentissage de l’anglais pour le non anglophone est impératif, mais cependant ce point est moins crucial si vous possédez l’espagnol.
Les familles avec enfants sont bien entendu tenues à certains quartiers à cause des écoles.
Puis, comme partout, il faut savoir s’entourer et sélectionner les bons contacts, sinon attention aux écueils.

- Qu'elle est l'ambiance de vie au quotidien à Miami ?
Fantastique !…bien qu’ayant beaucoup voyagé , je ne connais pas d’autres villes au monde qui allient si bien , vie urbaine et Nature. Selon vos gouts et aspirations, il est très facile de se rendre d un quartier à l’autre, et de choisir l’ambiance correspondant à votre humeur du moment. Miami, plus Sud Américaine qu’Américaine est excessivement festive, il s’ y passe toute sorte d’évènements tout l’année .

- Quels conseils donner aux futurs expatriés ou voyageurs qui veulent s'y installer ?
La première des démarches à faire est de contacter un avocat d’immigration car il va falloir que votre projet professionnel soit compatible avec votre visa d’immigrant.
Il faut, comme tout projet , faire une étude approfondie.. Renseignez vous a fond ,avant de venir sur l’activité professionnelle que vous désirez pratiquer une fois sur place. Bien sur n’hésitez pas a faire le tour des blogs et forums sur les logements, rentrer en contact avec des gens sur place . Ecouter des avis differents et faites votre propre analyse.

- Quels sont vos atouts face à la concurrence ?
Tous les agents immobiliers aux Usa ont accès à la même banque de données, le MLS, ce qui veut dire que nous avons tous accès au même fichier d’appartements et de villas qui sont à vendre sur le marché… mais chacun d’entre nous traite ces informations d’ une facon différente.
-Personnellement, j’ ai de plus, ce que nous appelons dans notre jargon, de nombreux « pocket listings », c'est-à-dire des biens à vendre qui ne sont pas sur le MLS.
-Je demande à mes clients un vrai partenariat car, une fois le bien acheté , il faut en assurer le suivi…obligatoire quand l’investisseur n’ est pas sur place.
- Je donne beaucoup d’indications à mes clients afin de les aider à faire eux-mêmes leur propre analyse du marché, qui n’est pas simple à comprendre et même un peu confus parfois. Certains de mes clients, aujourd’hui pourraient être « agents immobilier à Miami », ils ont investi en toute connaissance de cause , ils ne sont pas dans le vague, ils ne sont pas frustrés, nous avons réussi à établir une vraie collaboration et c’est très agréable pour eux comme pour moi.
-D’autres acheteurs ne veulent s’occuper de rien, ils exigent un service complet ce que je sais faire aussi.
En résumé , mon travail est ultra personnalisé.

- Qu'elles informations trouve-t-on sur votre site web ?
Je poste régulièrement et beaucoup d’informations détaillées (voir par ex mon article sur les saisies bancaires et les short sales, ou investir à Miami en toute sécurité.) et de conseils utiles sur mon blog, que l’ on peut trouver sur mon site web. http://ofcoursemiami.blogspot.com/


- Qui faut-il contacter au sein de votre entreprise ?
Moi-même : Brigitte Respaut Degrave

- Vos coordonnées ? site web ?
http://www.ofcoursemiami.com/
http://ofcoursemiami.blogspot.com/
email : ofcoursemiami@gmail.com
Tel : 305 934 28 70

Les repéres d'OfcourseMiami.com - 28 Mai 2010

Juin 2010
En Floride , 6779 appartements ont été vendus le mois dernier , contre 4845 appartements vendus en Mai 2009, ce qui représente une augmentation des ventes de 40%.
In Florida's year-to-year comparison for condos, 6,779 units sold statewide last month compared to 4,845 units in May 2009 for an increase of 40 percent.
Lire la suite ..

http://www.floridarealtors.org/NewsAndEvents/article.cfm?id=241927

COUPS DE COEUR ET INVESTISSEMENTS A MIAMI

IMMEUBLE ART DECO SUR HARDING AVE
MIAMI BEACH

Construit en 1939 , ce ravissant immeuble ART DECO de 2 niveaux , situé a 2mn de la plage , mérite qu’on s’ y intéresse…ET QU'ON L'ACHÈTE !
-Parquets dans chaque appartement et dans les parties communes
-Jardin suffisamment grand pour y construire une piscine.

Prix de vente : $499, 000

CHARGES ANNUELLESTaxes: $13,049
Assurance: $9,500
Electricité: $900
Eau, tout à l égout: $6,000
Entretien des jardins: $500
Total: $29,949/AN

REVENUS NETS ANNUELS
5 APPARTEMENTS de 2 pièces loués $650/mois
ET
3 STUDIOS loués $ 620/mois
Total des rentrées : $ 61 320/AN

Revenu net annuel : $31,371 soit 6,30%

ACQUISITION D'UN BIEN A MIAMI

QUESTIONS/REPONSES CONCERNANT VOTRE INVESTISSEMENT A MIAMI
Délais ? Travaux ? location ? gestion ? fiscalité ? rentabilité ?...

-Janvier 2010-

COMMENT SE PASSE l’ACQUISITION D’UN BIEN IMMOBILER À MIAMI?

Délais :La signature peut se faire entre 15 jours et 60 jours si il y a un pret ,mais ceci est contractuel donc au gré des parties,il n'y a aucune obligation légale de temps sauf à respecter le temps defini dans le contrat(promesse de vente)entre acheteur et vendeur.

Frais de closing (les frais de notaire en France) sont d’environ 2% sans prêt , et d’environ 4% avec prêt.Dans ces frais est incluse une assurance sur le titre de propriété.Cette assurance est faite pour tous les défauts ,problèmes, malfacons ou erreurs sur le titre de propriété.L'avocat rédacteur de l'acte a en plus une assurance responsabilité civile qui couvre les erreurs qu'il pourrait faire lors du closing.

La commission de l’agent immobilier est payée par le vendeur est en règle générale de 6% qui sont partagés entre l'agent qui a le listing ( 3%) et l'agent qui a le client acquéreur (3%) .

SI LE BIEN QUE VOUS VOULEZ ACQUÉRIR NÉCESSITE QUELQUES TRAVAUX ? :

Nous assurons la recherche des professionnels et les suivis de chantiers, moyennant 10% de commission sur facture.

PEUT–ON LOUER LIBREMENT UN BIEN ACQUIS À MIAMI ?

Location courte durée / location saisonnière (moins de 6 mois)Très peu d'immeubles a Miami autorisent la location de moins d ‘un an ou moins de 6 mois.

Il y a en a cependant quelques uns…,assurez vous que votre agent immobilier vérifie bien le règlement de la copropriété avant d’acheter.

La meilleure période dans l’année pour louer votre appartement en saisonnier à Miami commence en Novembre et se poursuit jusqu’en Mai avec des pics au moment de Noel et du Nouvel an. En tant que Francaise et ayant développé mon marketing sur l’Europe en particulier, je loue, personnellement très bien, les biens acquis par mes investisseurs, également pendant la saison d’été à des Européens, mais bien sûr à des prix un peu inférieurs.

Si vous achetez un appartement , il est très important de rester en accord avec la règlementation imposée par l’association des copropríétaires de votre immeuble, pour ne pas prendre le risque de voir votre rêve se transformer en cauchemard.

En ce qui concerne la location courte durée des villas, il faut absolument vous renseigner, sur la règlementation locative en vigueur, auprès de la Mairie de la ville dans laquelle vous avez fait l’acquisition de votre bien. Certaines villes autorisent la location saissonnière , d’autres pas, et quelques unes ferment les yeux…mais attention au loup qui peut se réveiller.

Important: pour les locations de moins de 6 mois ,normalement et légalement, les “sales taxes” sont applicables (7% minimum du montant du prix de la location). Le propriétaire est responsable. Pour les locations de moins d’un mois les Taxes hoteliers sont aussi applicables.

Location longue durée (1an):

• Les baux sont toujours d'un an maximum. Si le bail est supérieur à un an il doit être, rédigé par un avocat (cas rarissime dans le résidentiel).
• Le locataire paye a l'entrée dans l'appartement 3 mois de loyer : l mois de loyer d'avance et 2 mois de caution (deposit).
• Les loyers sont payables mensuellement et d’avance.
• Avant son entrée dans les lieux, s’il s’agit d’un appartement, le locataire doit remplir un dossier (application form) qui sera soumis à l’acceptation de la “condo association” (association des copropriétaires). Ce délai d’aprobation est en géneral de 2 a 15 jours.

L’avantage de ce principe, est qu’en cas de problème avec le locataire , vos ennuis n’excèderont pas, dans le pire des cas, 1 an (ou 6 mois ), le renouvellement du bail étant soumis à une nouvelle aprobation de la copropriété. Il est très facile pour une copropriété de refuser le dossier d’un locataire ayant causé des problèmes à son propriétaire .

En cas de non paiement par le locataire:

Aux Usa, le propriétaire a tous les droits et le locataire aucun. Ici l'argent étant roi, la loi est à 100% pour le propriétaire.

Un non paiement entrainera une éviction faite par un sheriff qui interviendra à la suite d’un référé du tribunal obtenu dans un délai assez court. L'éviction d'un locataire déficient prend une quinzaine de jours et coûte $750, avocat et sherif compris. Comme les baux ne sont que d'un an et qu’ il y a toujours un ou deux mois de garantie deposé(s) le propriétaire est donc glogalement protégé.

Ces évictions sont rarissimes car lorsqu’un locataire a un problème d'argent, il préfèrera “prévenir que guérir” . Il appelera son propriétaire et demandera à partir, plutot que d'avoir des ennuis entrainant des conséquences graves, pour lui notament, en affectant son "credit score report" (“notation” ou références bancaires concernant la bonne conduite de chaque Américain en matière de crédit et régularité de leurs paiements).

Attention : Certains immeubles (condos) à Miami, ont des règlementations interdisant au nouveau propriétaire de mettre son bien en location avant 1 an. Il faut donc être vigilant !.

QUE SE PASSE T- IL AVEC LA GESTION DE VOTRE BIEN UNE FOIS ACQUIS ? :

• Les frais liés directement a la location.
• La commission sur location (10% du loyer X 12 mois) de la première année est à la charge du propriétaire. Cette commission n’est pas = aux frais de gestion.

Lors du renouvellement du bail , la commission dépend de l’accord que vous aurez pris avec votre agent immobilier.

• Frais de gestion : (totalement indépendents de la commission d’agence due dans le cas le location de votre appartement)

Concernant la gestion annuelle de la collecte des loyers il y a 2 solutions :

1. l'acquéreur a un compte bancaire aux USA, ce qui implique qu'il soit venu à Miami pour acheter son appartement (ce n'est pas toujours le cas) et dans ce cas le locataire fait des virements automatiques mensuels directement sur le compte du propriétaire. Je n'interviens qu'en cas de problème et selon son importance.
2. le client acquéreur n'est pas venu à Miami, donc il n'a pas ouvert de compte banquaire aux USA. Une société de gestion est alors nécessaire ou un gérant qui s'occupera de collecter les loyers. Ces frais représenteront environ 10% du loyer collecté.

Afin de limiter ces frais je suggère en genéral, aux clients acquéreurs, d’ouvrir à Miami un compte en banque . Dans ce cas, les paiements des loyers seront faits directement sur ce compte par virements ou par dépots (deposit slips). Il est pratique également de mettre en place le système des prélèvements automatiques concernant les charges de copropriété mensuelles destinées à la condo association.

Je n ‘interviens dans ce cas qu’ au coup par coup.

Ouverture d’un compte bancaire à Miami :

Ceci est très facile, et vous prendra 1h, explications du “banking online” compris. Votre présence est indispensable . La présentation de 2 pièces d’identité (dont votre passeport), et une adresse aux USA (que nous pouvons vous fournir) suffisent.

La solution si voulez rentabiliser votre nouvel investissement et en profiter de temps en temps: -Soit vous investissez dans un immeuble qui autorise la location au mois, ou 6 mois minimum, et vous profitez de votre appartement quand il est libre.

-soit vous louez votre bien a l’année, et vous pouvez en profiter entre 2 périodes de 12 mois.

-Ou encore, louez votre appartement à l’année, en attendant tranquilement la plus value et si vous avez envie de profiter de Miami pour votre séjour trouvez une location saisonnière ou allez dans un bel hotel.

L'assurance pour un appartement n'est pas obligatoire partout mais recommandée. Si vous en prenez une pour un 2 pièces cela vous coutera environ $550 l'an et elle couvrira dégât des eaux, responsabilité civile etc

Les Taxes :

La taxe foncière et la taxe d'habitation sont dans la même facture annuellement et cela se nomme "real estate taxes"

Cette taxe est,de par la loi,de 2% du prix d'acquisition payable annuellement.

Cette taxe est collectée par le “County tax collector”, à Miami c' est donc : Dade county.

Ceci est la loi ,mais il y a la loi et l'application de la loi.Le collecteur base son calcul sur le montant de l'imposition,et depuis toujours,sur les prix moyens des ventes du quartier dans l'année en cours,de la surface du bien,et bien sur,des biens comparables.Ce montant ainsi determiné se nomme "asset value"et donc l'impt de 2% est calculé sur cet asset value.

Cela s’est un peu compliqué depuis la crise de l^’ ïmmobilier: lorsque l'immobilier était en hausse permanente et prenait 20 a 25% l'an ,l'asset value était toujours inférieure au prix d'acquisition et de ce fait l'impôt ne reflétait pas les 2% du prix d'acquisition . Le contribuable Était gagnant,quand bien même cette “asset value” était reévaluée chaque année.

Mais aujourd'hui ,l'immobilier ayant perdu environ 50 a 60% de sa valeur en 3 ans ,le montant de l'asset value est bien entendu descendu,mais pas dans les mêmes proportions (du fait du décalage dans le temps de la collecte des informations par le Dade county) ,ce qui fait qu’à ce jour,pour un bien d’une valeur de $200,000 il n'est pas rare de voir l'impôt à $5000 voir $6000 l'an en lieu et place de $4000.

Dans ce cas,il faut demander à passer devant une commission au Dade County pour rétablir l'impôt sur le prix d'acquisition.Ce n'est pas tres compliqué si vous vous adressez à des avocats dont c'est la spécialité et qui ne font que cela ( coût environ $500).

Les charges de copropriété:

Elles comprennent tout ce qui est entretien de l'immeuble(piscine ,salle de gym, ménage et entretien des parties communes.. ) ,salaires des employés (valet parking, réceptioniste, portier…), électricité des parties communes, assurances de l'immeuble (très chères en Floride et aux USA en général), frais du syndic(Management property).

QU’EN EST –IL DE LA FISCALITÉ ?Bien entendu des experts comptables sont a votre disposition pour vous expliquer cela,mais voici quelques notions de base:

La fiscalité sur les revenues locatifs:

Tout est déductible des revenus locatifs et dans l'année des paiements(exemple la premiere année vous déduisez les frais de peinture et les closing costs = frais notariés)de plus au titre des déductions,vous amortissez le prix d'acquisition annuellement sur

27 ans 1/2 soit 3,64% l'an du prix d'acquisition.

Sur le solde positif,s'il y en a un,il y a une imposition de 30% du profit net.

Vous avez le droit aussi de déduire le prix d'un voyage en Floride par an ,bien entendu si vous faites ce voyage.

Tout ceci déduit la fiscalité sur le revenu est proche de 0

Le fait que vous soyez en société ou en nom propre ne change strictement rien ni à l'imposition ni au taux d'imposition.L'unique différence entre une société ou pas ,est l'opacité totale que vous pouvez avoir au regard des services fiscaux de votre lieu de résidence et/ou d'un transfert de fonds venant d'un autre pays que celui dans lequel vous payez vos impôts.

La fiscalité à la revente:

La fiscalité sur la plus value à terme est de 15% a 25% sur la plus value nette .Mais si vous réinvestissez aux USA dans l'année fiscale de la revente vous serez exonérés de taxes sur la plus value.

*Sur la plus value résiduelle ,l'imposition est forfaitaire pour les non résidents et est de 15% a 25% du montant de la plus value sauf en cas de réinvestissement dans l'année fiscale sur un autre bien et dans ce cas il n'y a pas d'imposition sur la plus value.(Art 1031 du code des impôts,échange de propriété)

* Vous avez le droit de ressortir l'argent des USA quand bon vous semble et pour la destination que vous souhaitez à condition toute fois que cette destination ne soit pas “black listée” par les institutions gouvernementales

LA RENTABILITÉ ?:

Concernant le rentabilité triple nette locative sans l'amortissement et sans les a-cotés que l'on peut déduire(c'est a dire la vraie rentabilité)elle se situe entre 2,5% et 4,5% du prix d'acquisition selon le bien acquis.

Cette rentabilité est bien sûr a rajouter à la plus value lattente qui devrait être très importante sur 3 ans ,au regard des prix pratiqués en ce moment et qui n'ont pas été si bas depuis 8 ans

Concernant le rapport locatif a Miami ,il dépend bien sûr et du quartier (comme dans tous les pays et toutes les villes du monde) et du style d'immeuble sur lequel vous allez investir mais en général la rentabilité, toutes charges incluses , taxes et impots payés ,ne dépasse pas 2,5 a 3,5%. Le montant facial de la rentabilité locative dépend essentiellement de ce que vous achetez. Plus c'est luxueux,donc plus c'est cher,et plus c'est cher plus le facial locatif est moindre.

Ceci s'entend sur de l'habitation aux standards Americains, pour laquelle les charges de copropriété sont relativement élevées.

Quand aux impôts fonciers (sans rentrer dans le détail) ils sont globalement de 2% annuel du prix d'acquisition *(voir chapitre des Taxes).

En règle general aux USA les investisseurs travaillent sur la plus value à court terme (3 à 4 ans) beaucoup plus que sur la rentabilité faciale locative.

Il ne faut pas être grand clerc pour comprendre que d'acheter aujourd'hui des produits entre $140 et $200 le square foot alors que le prix de construction est en moyenne de $350 a $400 est une aubaine et que la plus value est certaine. La seule question n'est pas de savoir s’il va y avoir une plus value mais la question est quand elle aura lieu?

Pour ma part je vois cette plus value entre 3 et 5 ans et d'un minimum de 50% a 70% sur les prix d'acquisition. Je pourrai expliquer pourquoi mais ce serait long et fastidieux.

Je pense que vous le comprendez aussi bien que moi lorsqu’on sait que les ventes immobilières aux Europeens représentent 39% du marché à Miami…..Et que 29% de ces 39% sont des Francais !.

PEUT-ON FACILEMENT OBTENIR UN PRET AUX USA?

Les emprunts et les banques :

Peu de banques prêtent aux non résidants aux USA,mais il y en a dont c'est la spécialité et qui fonctionnent très bien,mais malheureusement on ne peut pas faire jouer la concurence par le manque de concurents.

Le prêt:

-La quotité de prêt est de maximum 50% du prix d'acquisition(tout le monde vous dira jusqu'a 70% mais dans les faits et d'experience ,c'est 50%).Car de preter à un non résident, cela revient à faire un prêt sur gage et en cas de non paiement des mensualités,le seul recourt de la banque est de saisir le bien sans poursuite possible contre l'emprunteur puisque celui-ci n'est pas en Floride ,ni de faire une procédure a l'étranger qui couterait plus cher que le prix de l'appartement.

La banque prend donc une hypothèque appelée ici "Mortgage"

-Le taux varie souvent mais reste assez stable aux alentours de 6,5%(ce qui est cher mais qui ne gêne personne ici car tout le monde travaille sur la plus value à court ou moyen terme). Ce taux est un taux sec sans fioritures ni assurances comprises dans le prêt.

Quand je parle d'assurances,c'est assurance vie, assurance perte d'emploi etc etc ce que nous trouvons dans les prêts en France.

-La durée: Maximum 30 ans avec toutes les variantes de temps que vous souhaitez.Plus le temps de remboursement est cour plus la mensualité monte.95% des prêts aux USA sont octroyés sur 30 ans ,et quelque soit l'âge de l'emprunteur.Il faut savoir qu'aux USA le temps moyen de détention d'un bien par un propriétaire est de 30 mois....ce qui fait que le taux n'influe que de très peu sur l'opération (quand l'immobilier monte,en revanche en cas de crise ce taux est lourd à porter)

-Les remboursements sont mensuels et sont calculés un peu à la carte. En règle génerale vous ne remboursez que les intérêts pendant 3 ou 5 ans et après, vous commencerez à payer capital et interêts.

Exemple: Vous empruntez $200,000 vous remboursez annuellement $13,000 pendant 3 ou 5 ans(interts seuls).La banque part toujours du même principe : que vous rembourserez par anticipation par la vente du bien dans les 5 années a venir.

-Pénalités de remboursement par anticipation: c'est à négocier,mais en général on arrive à faire sauter cette pénalité dans le contrat de prêt,si non,elle est de 1 a 1,5% du montant emprunté.

Attention aux délais d'obtention du prêt: Comptez au moins 1 mois à partir du moment où la banque a tous les papiers demandés.Ces papiers ne sont pas importants en quantité mais doivent être rédigés en Anglais,et bien sur, traduits en US $.

Rédigé par Brigitte Respaut Clément le 15 Janvier 2010

ofcoursemiami@gmail.com

skype: bijoumiami

+1-305-934-2870

www.ofcoursemiami.com

MIAMI : Apprendre et comprendre avant d'acheter

Février 2010-

IMMOBILIER MIAMI
APPRENDRE ET COMPRENDRE AVANT D’ACHETER

Devant l’afflux des demandes d’investissement sur Miami, je me suis apercue que la désinformation générée par les médias ou tout simplement le manque d’information , génait beaucoup la réfléxion de nos clients/investisseurs. .
Le marché immobilier à Miami, très déstabilisé actuellement, est assez complexe à analyser, ce qui le rend difficile d’acccès aux acheteurs/investisseurs qui ne sont pas sur place. Cependant, cette désorganisation apparente ,qui pourrait passer pour un élément négatif, représente en réalité une fabuleuse opportunité d'affaire, et une porte ouverte à des investissements immobiliers terriblement intéressants.

Il y a aujourd’hui un très grand choix d’appartements à vendre à Miami et Miami Beach.
Il y en a pour toutes les bourses (ou presque) et pour tous les goûts. L’ éventail est si large qu’il vous faudra décider de l’ordre de vos critères de choix par ordre de priorité : emplacement (1?) , vue (2?) , superficie, nombre de chambres etc…

A ceci j’ajouterai que certains buildings ont davantage "la cote" que d’autres mais il ne faut surtout pas perdre de vue un point essentiel : pour la sécurité, de votre investissement, votre bien doit être revendable à tout moment n’est ce pas? Or le marché Américain représente quand même 69% des acheteurs actuels. Ne négligez donc pas cette importante donnée.

Mon conseil serait donc de vous suggérer d'investir, avant tout, dans un bien aux standards Américains, qui tendent, à Miami en particulier, vers des critères de luxe plutôt que vers des critères de charme (vieux building, veille maison), même si parfois les deux tendances peuvent merveilleusement se combiner après de belles rénovations.

Les standards Américains veulent dire: constructions récentes (après 1980), normes récentes,dressing dans les chambres, garage couvert, et pour les buildings en particulier : belle réception , valet parking, salle de gym, piscine, sauna, tennis etc…
Cependant si vous n'avez pas l’intention de revendre dans les 3 prochaines années,et si vous aimez le charme des buildings Art Déco ou celui des ceux des années 50 et 60,il y a aussi de très jolies choses.

Voici quelques réflexions clefs qui, je l’espère, vous éclaireront:

Lorsque vous cherchez sur Internet:-Fleurissent tous les jours , depuis le début de la crise, des dizaines de websites sur internet dont les informations sont éronées ou incomplètes,leurs bases de données n’étant pas remises à jour assez régulièrement. Les surfeurs-investisseurs ont donc accès à des informations concernant des biens avec des prix publiés pas toujours exactes, accompagnés de bribes de renseignements incomplets ou faux.
Lorsque ces biens ne sont plus à vendre, ils ne sont pas même pas retires, la plus part du temps, de la toile internet.

CE QU IL FAUT SAVOIR: La seule base de données réellement fiable et mise a jour en temps reel ,est le MLS, accessible uniquement aux professionnels de l'immobilier ayant une licence valide et différente pour chaque Etat des USA. Le MLS permet à chaque agent immobilier de faire des analyses des plus poussées concernant les biens à vendre, tout aussi bien que l’analyse d'un building tout entier ou même de tout un quartier,et ce pour les 6, 12 , (ou plus)derniers mois puisque nous avons, en plus, accès à tout l'historique de chaque bien.

Faire la difference entre une Forclosure, une Reo, une bank owned ou une une “short sale” .

1- Le terme de “Forclosure”(terme couramment employé mais inapproprié) ou de “REO” (Real Estate Owned) ,ou de Bank Owned,veut bien dire effectivement : saisie bancaire. La Forclosure est le procédure judicière qui ammène un bien j’usqu à sa saisie. Le jour ou ce bien est declaré par le tribunal , saisi par un tier et en l'occurrence par la banque , on dit qu’il est "forclosed".
La banque devenue propriétaire du bien APRES la forclosure, met le bien saisi à vendre sur le marché, souvent par le biais d’un agent immobilier désigné par elle même.
L’offre d'achat dans ce cas doit donc être faite directement à la banque, par l intermédiaire de l’agent, selon un processus simple mais très cadré.
- L 'offre doit être faite pour un paiement comptant sans condition suspensive de prêt, pour être attractive pour la banque et doit être accompagnée d’une sérieuse évidence de fonds pour la totalité du prix correspondant à l’offre d’achat.

La banque donne sa réponse ,qu’ elle soit négative ou positive, entre 3 jours et 1 semaine.
Sur des produits interessants , il est courant que la banque recoivent plusieurs offres à la fois et ce sera “the best and higher offer”, c’est à dire , l'offre de la meilleure qualité qui l’emportera.

2-Une “short sale” est, globalement, l’acceptation par le vendeur ET sa banque d’une offre d’achat faite par un candidat acquéreur, pour un montant inférieur au montant du prêt que le vendeur doit à sa banque .
Ce processus est composé de deux étapes: 1- Le vendeur doit d’abord accepter et signer l’offre qui lui est faite. 2-L’offre doit ensuite être soumise à la banque du vendeur qui ,à son tour peut ou non l’accepter .
*Nous pouvons vous recommender un avocat specialisé dans ce domaine qui vous donnera l’explication légale, en Francais, de ce sujet.
La procédure concernant l’offre est similaire à celle dans le cas de Saisies bancaires, mais l’ offre doit être dans un premier temps acceptée et signée par le vendeur en premier lieu, puis doit être présentée à la banque dans un deuxième temps. La banque se laissera le choix d’accepter ou pas cette offre ou de faire une contre offre. La différence avec la saisie bancaire est que le délai de réponse de la banque dans ce cas là est beaucoup plus long (cela peut prendre entre 1 mois et 6 mois.

* Me contacter pour plus de renseignement sur les procédures à suivre dans les deux cas.
*Il existe de nombreux avocats spécialisés dans ce domaine que nous vous recommenderons ,qui vous donneront les informations légales les plus détaillées possibles , vous assisteront dans cette transaction et ainsi sécuriseront votre achat dans les meilleures conditions.

Comment savoir si vous achetez au bon prix?

Les décisions des banques concernant l’ acceptation d’une offre faite dans le cas d’une Short sale ou dans le cas d’un bien dont elles sont devenues propriétaires après l’ avoir saisi , sont devenues totalement anachroniques.Ceci a pour effet des disparités de prix très importantes, par exemple, dans un même building , entre deux appartements du même type et de la même surface.
Pourquoi? Parce que les banques en charge des dossiers de saisies ou de short sales sont absolument summergées. La plus part du temps nous avons à faire à des banques se trouvant en dehors de l état de Floride (elle peuvent de trouver en Californie), c’est dire, qui n’ont aucune idée du marché sur place, malgré l’aide des agents affectés aux dossiers.
Alors comment faire ? Il faut demander à votre agent immoblier de vous faire une étude, c’est à dire une CMA (comparable market analysis) sur tous les autres appartements, vendus du building ou du quartier en question et de vous donner le prix moyen de vente/sqft pour la même superficie , le même nombre de chambres etc..

Comment faire vos selections ? :

Lorsque vous avez décidé d’un quartier ,ou fait votre choix sur un ou de plusieurs buildings , ou encore que vous avez sélectionné une liste d’appartements voici mon conseil:
Classez vos sélections dans l’ordre suivant:

-1- les REOS-ou BANK OWNED (SAISIE BANCAIRES) communément appelées forclosures.
Toujours interessantes, en dessous du prix du marché, peu négociables, réponse rapide. Elles ne restent en général que très peu de temps sur le marché. La banque accepte de multiples offres sur une periode de temps assez courte (limitée à 1 semaine ,ou 15jours, ou un peu plus) et choisi l’offre la plus haute et la plus solide.

-2- les SHORT SALES APPROVED: Il s’ agit d’une short sale pour laquelle un acheteur a fait une offre qui a été considérée (acceptée ou surenchérie )par la banque du vendeur. Pour x raisons l’acheteur qui a fait cette offre, malgré la réponse de la banque, ne désire plus acheter. Le bien revient alors sur le marché avec une nouvelle etiquette : “short sale approved”. Dans ces conditions , la banque ayant déjà considéré une première offre peut en considerer une deuxième de la part d’un autre acheteur. Le processus d’une short sale approved est supposé être, dans ce cas, “ plus rapide”.

*Dans les cas 1 et 2: Attention à la négociation de prix, elle n’est pas souvent possible. Suivant le nombre de jours de mise sur le marché, ces biens se vendent même parfois à un prix légèrement superieur au prix demandé par la banque.


-3- LES VENTES NORMALES : à regarder de très près . Ni short sales, ni saisies bancaires, sans aucune entrave, ces biens sont toujours à considérer car un vendeur motivé n ‘aura pas d’autre choix que de proposer son bien à la vente en dessous du prix du marché en cours . Ces affaires sont en générales intéressantes et vite négociées.C'est une question de négociation.

-4- LES SHORTSALES
Le marché des “short sales”, étant nouveau , personne n’a encore le recul nécessaire pour donner aux investisseurs un guide, ou des règles à suivre.
Certaines banques sont rapides dans leur réponse, mais d’autres complètement engorges ont des délais de réponse interminables.
Mon experience m’a ammenée aux conclusions suivantes:
40% de mes dossiers de short sale se sont passé sans aucune difficulté et dans un délai relativement court (1 mois).
60% des cas ont été très longs (4 à 6 mois) et le prix accepté par la banque au final a été légèrement supérieur à l’ offre initiale.
100% de mes dossiers ont été jusqu’au bout.

Les clients/ investisseurs n’ ont pas toujours la patience d’ attendre si longtemps. Ce pourquoi je suggère, d’abord de sélectionner 1 , 2 et 3.

Le succès d’une offre dans une dossier de short sale, dépend de plusieurs de facteurs:
- De la motivation du vendeur
- De la compétence des agents immobiliers, du coté acheteur, mais surtout du coté vendeur. Si l’agent qui détient le listing de la short sale , n’est pas expérimenté, le dossier aura énormément de difficulté a aboutir.
- De la qualité de la présentation de votre offre . Ceci est capital.Vos preuves de fonds doivent être simples mais crédibles et bien faites.


Bonne recherche !!
Brigitte
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