ACHAT D'UN BIEN EN FLORIDE AUX 2 NOMS

ACHAT D' UN BIEN EN FLORIDE AUX DEUX NOMS (Mari et Femme)

Concernant l'acquisition de votre appartement à vos 2 noms:

La première question est : où votre contract de mariage a t il été fait ?

1)Tout depend de votre contrat de mariage en séparation de biens et de ce que vous avez prevu dans ce contrat, mais en règle generale vous pouvez acheter un bien a vos 2 noms sans pour cela payer quoique ce soit au titre de donnation car les biens acquis pendant le mariage peuvent être soit a votre seul nom suivant l'article de votre contrat qui stipule a qui sont reputés appartenir les biens a défaut d'avoir été clairement désignés,soit au 2 noms au titre de la communauté des biens acquis pendant le mariage.Mais je pense qu'à défaut d'être un problème fiscal car a aucun moment vous n'etes redevable d'un impot quelqu'il soit au titre d'une donnation dans le cas d'une acquisition a vos 2 noms ET CELA EST UNE CERTITUDE(et de plus je ne vois absolument pas ou il serait et je ne vois pas pourquoi vous seriez redevable d'un impot sur donnation quand bien meme votre epouse ne travaillerait pas car cela reviendrait a dire qu'elle aurait a payer des impots sur la nourriture que vous payez ou sur le lieu d'habitation commun que vous payez ou les fringues ou autres bijoux que vous payez ou encore l'argent commun du menage??)c'est plus un probleme de protection future pour l'un ou pour l'autre ou pour les deux ensemble en cas de deces ou de separation(divorce) des epoux ou en cas de probleme fiscal de l'un ou de l'autre mais dans ce dernier cas ,en France ,le fait de la separation des biens ne protege pas car il y a la notion de foyer fiscal et de ce fait il y a confusion de patrimoine entre epoux.Et ce n'est pas parceque les biens sont au nom du mari que si l'epouse doit des impots ,l'administration fiscale ne vient pas chercher sa dime chez le mari et sur les biens qu'il possede.La seule chose qu'il peut arriver est que ,l'orsque vous revendrez ce bien ,ce que vous avez paye pour l'acquisition comme argent ,vous reviendra automatiquement a vous et non pas a votre epouse mais en revanche la plus value(si il y a)sera partagee entre vous deux.Donc d'acheter a vos deux noms n'ouvre pas du tout l'obligation de payer un impot en France au titre de donnation entre epoux ni a quelque titre que ce soit.J'ai telephone en France ce matin a un notaire et a un expert comptable conseille fiscal pour avoir confirmation de mes dires .Et ceci est vrai aussi pour un bien acquit en France.

2)Pour les biens achetés a l'étranger ,et n'étant pas résident Americain, si ce bien acquis est declaré au fisc Francais vous tombez sous le coup de la loi francaise et rien n'est prévu en matiere de separation de biens dans a loi Americaine à défaut d'avoir un contrat qui ressemble plus a un contrat commercial qu'à un contrat de mariage.

Sans contrat clair, la loi américaine considère que vous etes proprietaires au regard du ou des noms qui sont portés sur le titre de popriété (a l'exception de la résidence familiale qui est toujours considérée comme comunaute).

Gilles Clément

305 934 01 30

bigillc@yahoo.com

LES ETAPES IMPORTANTES CONCERNANT L'ACQUISITION D UN BIEN EN FLORIDE

IL A 6 ETAPES IMPORTANTES DANS LA PROCÉDURE D'ACQUISITION D'UN BIEN A MIAMI A PARTIR DE L'OFFRE D'ACHAT:

Il vous faudra avant toute chose, choisir un bon agent immobilier licencié en Floride (demandez son numéro de licence) et de bonne réputation , car vous allez être obligé de lui donner toute votre confiance. Votre agent Immobilier sera ,en quelque sorte, le chef d'orchestre de cette acquisition et devra vous mettre en relation avec tous les intervenants d'un achat-vente en Floride, avant , pendant , et ...bien sur,APRES votre achat.
Une fois votre bien sélectionné avec l'agent immobilier de votre choix :

*NB: Il est préférable et de loin , malgré la confiance que vous accorderez à votre agent immobilier , que vous veniez sur place pour visiter les biens sélectionnés afin de faire votre propre choix.


1-Une fois rédigée par votre agent et soumise au vendeur, votre offre d'achat devra être accompagnée d'un chèque d'accompte (déposit) (ou d'un virement bancaire), à l' ordre du cabinet d'avocat (même rôle que le notaire en France)qui va vous représenter dans cet achat . Si vous ne connaissez pas d'avocat , demandez a votre agent immobilier de vous en recommander 1 ou 2 (afin que vous ayiez le libre choix) et demandez à le rencontrer.

2- En contre partie de ce 1er versement , votre avocat devra vous fournir, par l'intermédiaire de votre agent, une preuve de fond (escrow letter ) prouvant que votre accompte, a été bien été versé, sur son compte séquestre (Trust account ou Escrow account).

3- Une fois que votre offre d'achat est acceptée par le vendeur , le compte a rebours commence....jusqu' à la signature définitive de l'acte d'acquisition, qui aura lieu en principe, au bout de 60 jours (selon les délais standards et selon la date inscrite sur le contrat).

4- Inspection : elle est fortement recommandée et sera faite par un inspecteur licencié en Floride. Elle vous donnera une estimation, et donc une bonneidée, de l 'état général du bien pour lequel vous venez de faire une offre. Cette inspection est payante (A partir de $180...) et vous avez entre 10 et 15 jours (selon ce qui est stipulé sur le contract ) pour la faire. Si cette inspection n'était pas satisfaisante, vous pourrez annuler votre offre, par l intermédiaire de l' avocat qui vous représente qui développera les arguments nécessaires par ecrit afin de mettre un terme légal a votre poristion.

5- Une fois la date d'inspection passée , nous passons en phase 2, temps nécessaire pour obtenir (seulement dans le cas d'un appartement) votre approbation par la copropriété de l immeuble et la délivrance d'un document confirmant cette même aprobation. Sans ce document, extrêmement important , vous ne pourrez pas allez à la signature définitive...mais sachez , dans tous les cas, que vous n' avez aucun risque puisque votre offre d'achat est sous condition suspensive de cette aprobation.

6-Durant cette dernière étape il est essentiel de faire le virement de la totalité des fonds sur le compte séquestre de l'avocat qui vous représente. Un document appelé HUD (arreté final du décompte d acquisition, incluant tous les frais annexes de l'achat) vous sera envoyé par email, environ 1 semaine avant la date de signature. Quelques heures avant la signature , il est nécessaire, de faire un état des lieux (walk through) , afin d'être sur que tout est en ordre et conforme au contrat. La remise des clefs se fait simultanément lors de la signature.

Toute cette procédure peut se faire à distance et par email..