SAISIE BANCAIRES?, SHORT SALES? OU VENTES “NORMALES”?
QUELLE EST LA MEILLEURE OPTION ?
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6-12-2010
Si vous désirez faire une affaire à Miami ne vous privez pas des nombreuses possibilités existantes sur le marché immobilier actuel…et quand je dis “nombreuses “je ne parle pas seulement des “Forclosures”* ( saisies bancaires)* et des “short sales” * (voir explication et definitions à la fin de cet article).
Je parle tout simplement des biens à vendre en “mode normal” et pourtant, injustement et bêtement écartés par les acheteurs potentiels.
Pour avoir mené à bien et réussi, moi même, plusieurs dossiers en Short sales et en forclosures (saisies bancaires), laissez moi vous confirmer ce que vous savez déjà sans doute déjà : en réalité très peu de short sales, en publicité sur internet , ou sur le MLS*, aboutissent et quand elles aboutissent cela passe par des délais incontournables et interminables dans la majorité des cas.
De même, Attention également aux fausses Forclosures!!...dont je parlerai plus bas.
Beaucoup d ‘ investisseurs pensent aujourd ‘hui que les short sales et les forclosures représentent le meilleur rapport qualité/prix sur le marché de l’ Immobilier à Miami en ce moment .
Ils ont tord !! !…
Le résultat de ce raisonnement a pour effet que les biens en “vente normale” et régulière sur ce même marché sont totalement négligés et mis de coté, car noyés dans la masse…et pourtant comment ne pas comprendre et admettre qu ‘il existe des vendeurs qui aient besoin de vendre rapidement ,même dans un marché en crise , sans pour cela être obligé se mettre en short sale, ni terminer en forclosure.
Ces vendeurs qui mettent leur biens en vente “normalement” sont en general très motivés et comprennent très logiquement aussi ,qu ‘ils sont en concurrence avec des vendeurs en difficulté : conséquence , ces vendeurs sont obligés de vendre au prix du marché…à une valeur donc tout aussi interessante et tout aussi avantageuse que celle des biens vendus en short sales ou celle de biens saisis par les banques . Est il necessaire de rappeler que ces ventes normales, ,sans entraves , sont de plus sans risque , sures d’ aboutir et ont des delais de signature standards (2 mois en moyenne)?
SHORT SALE :- Pour qu ‘ une short sale ait de fortes chances d’ aboutir, la règle numéro 1 est d’être sur d’avoir à faire ,au moins, à un vendeur de Short sale motivé. Si un vendeur loue son appartement, encaisse des loyers, alors qu’i l ne paie pas son prêt..où se trouve sa motivation en dehors de celle de vouloir être en règle avec sa banque ?.. ceci dépend uniquement de la moralité de chaque vendeur...
D ‘autre part , même dans le cas d’ un vendeur de short sale motivé , les difficultés se corsent lorsque, 2 banques au lieu d’ une seule sont impliquées. Et même si les meilleures conditions, dont celles que je viens d’ évoquer, sont réunies , ne pas oublier que la banque est le décideur final du prix de vente de l ‘appartement et qu’ elle prendra de toutes les facons, le temps nécessaire pour arriver jusqu’ à la table de négociation et rassembler tous les intervenants… pour infine, accepter un prix + ou – calé sur les prix du marché +frais (par ex: pluiseurs mois de retard de paiement des frais de copropriété mensuels )…et ceci n’est qu ‘une partie de l’explication sur la longueur des délais sont donc interminables dans le cas des short sales.
L’déal est de tomber sur une short sale déjà aprouvée par la banque , dans ce cas,cette short sale , aboutira avec certitude et les délais ont une chance d’être beaucoup plus courts.
SAISIES BANCAIRE, ‘FORCLOSURE”,REO , BANK OWNED.
-En ce qui concerne les forclosures , je ferais les commentaires et mises en garde suivants :
1-Il faut savoir que lorsqu’ une banque confie un bien saisi a un agent immobilier reference par elle, afin qu il s’ occupe de la revente de ce meme bien, l’ agent immobilier , a le devoir et l’ obligation absolue, de mettre ce bien un minimum de temps en publicité sur le MLS. Cet agent a le devoir ensuite de recolter TOUTES les offres recues (multiple offers) et de les presenter à la banque après un certain delai define par la banque.
La banque fera le choix final de la “ best and higher offer” (offer de la meilleure qualite) parmi toutes les offres recues .Or ,malheureusement, certains agents ne respectent pas ces règles et le bien extraordinaire que vous aurez repéré sur internet, sera pré-vendu (cela m ‘est arrivé 2 fois )déjà vendus avant même d ‘apparaitre en publicité , comme il se doit , puis disparaitra du MLS , 3 jours plus tard..vous allez donc vous nourrir de faux espoirs durant unecourse perdue d’ avance.
La majorité des agents immobiliers travaillant avec les banques, ont, heureusement une éthique irréprochable, mais sachez, donc à qui vous avez à faire lorsque vous voulez surenchérir sur une saisie bancaire.L ‘agent qui vous représente doit avoir une solide expérience pour parer à tous les coups.
Dans tous les cas ces “affaires” se vendent au prix du marché actuel, et la plus part du temps au dessus du prix demandé (asking price) donc finalement au dessus du prix du marché.
2-Attention aux fausses saisies bancaires qui sont entrain de fleurir sur le marché, biens , souvent achetés à la barre par des “ marchands de biens “ locaux et revendus sur le marché public (internet ou MLS ) sous l’ appellation FORCLOSURES, REOS , OU BANK OWNED , alors qu’ en fait ce ne sont plus des saises bancaires puisque déjà revendues par la banque à un nouveau proprétaire qui est le marchand de biens.
3- Enfin je vous déconseillerais formellement d’acheter à distance.
Il y a énormément d’opportunités à saisir actuellement (15740 appartements sont à vendre ce jour- 6 Dec 2010- sur le MLS , dans le Miami Dade County(soit Miami et ses alentours proches), dont 1237 Saisies bancaires, et dont 5238 short sales + 8580 maisons) et je peux vous garantir qu’il y en aura pour tout le monde et les attentes de chacun. IL est donc inutile de vous précipiter sur la première publicité que vous trouverez , ou recevrez par internet. Prennez le temps d’étudier votre projet , de bien comprendre ce marché déstabilisé,les prix/quartier, et de bien choisir l ‘agent immobilier qui vous représentera. Investir dans l’immobilier est une affaire très sérieuse qui va vous engager, vous et parfois les économies de toute une vie. Il faut être prudent et connaitre les intervenants à qui vous allez accorder votre confiance. N’envoyez pas d’argent à la légère. Rendez vous sur place à Miami , pour visiter les biens et rencontrer votre agent immobilier . La dépense d’un billet d’avion sur Miami vous evitera dans certains cas des risques inconsidérés que vous risquez de regreter amèrement plus tard.
LE CONSEIL de Brigitte POUR REUSSIR
EFFICACEMENT UN INVESTISSEMENT A MIAMI:
Recherches Etape 1
- Sélectionner en priorité tous les biens à vendre sur Miami, correspondant à vos attentes et qui ne sont pas des short sales ni des forclosures , mais qui sont au prix du marché.
Recherches Etape 2- Si vous ne trouvez pas votre Bonheur dans durant l’ étape 1 , regardez en priorité, les short sales déjà aprouvées par les banques, et les vraies saisies bancaires.
Recheche
Recherche Etape 3- En dernier lieu sélectionner les short sales, pour lesquelles les propriétaires sont motivés et armez vous de patience.
Faire une offre a la fois / bien.
RAPPELS :
*QU’EST CE QUE LE MLS? : Cela veut dire Multiple Listing Service. Il s’agit d’une banque de données commune , accessible à tous les professionnels de l’immobilier. Chaque agent immobilier a donc accès à la même information et au même fichier….mais chaque agent immobilier va traiter cette information pour vous , différemment , selon son professionalisme, sa perspicacité et sa personalité.
*SAISIE BANCAIRE :“Forclosure”(terme non approprié) ou “REO” (Real Estate Owned) ,ou Bank Owned..nous parlons bien ici effectivement de saisie bancaire.
La Forclosure est le processus qui ammène un bien j’usqu à la saisie. Le jour ou ce bien est declaré par le tribunal , saisi par un tier et en l occurrence par la banque , on dit qu’il est forclosed.
La banque devenue propriétaire du bien APRES la forclosure, met le bien saisi à vendre sur le marché, souvent par le biais d’un agent immobilier désigné par la banque elle même.
*SHORT SALE :
Pour exemple: Un propriétaire a emprunté $200 000 à une banque en 2008 pour acheter un bien sur Miami Beach. La crise arrive et il ne peut plus payer les mensualités de son prêt à la banque. Il met donc son bien à vendre a $ 100 000 pour 1- essayer de se sortir de son problème avec la banque et 2- à ce prix compte tenu du fait que la valeur de son appartement aujourd hui correspond à ce montant. S’il recoit une offre à $90 000, il peut accepter ou refuser cette offre. S’il l’accepte , il doit donc la contresigner , puis la presenter à la banque, qui a son tour peut l’accepter ou la refuser.
Pour plus d’information :
APPRENDRE ET COMPRENDRE AVANT D’ACHETER À MIAMI
