“Le marché de la location aux Etats Unis est un marché très vif et sécurisé qui rassurent les investisseurs “.
LES INVESTISSEURS VOIENT DES PROFITS ENCORE PLUS IMPORTANTS AVEC L’AUGMENTATION DES LOYERS.
Source: “Rising Rents Improve Investors’ Return,” RISMedia (Oct. 20, 2011)
Traduit par Brigitte Degrave
Les demandes et les prix des locations immobilières continuent de monter en flèche aux Usa et les investisseurs encaissent.
Les loyers ont un taux d’augmentation annuel de 5.17% comparativement à celui de l’ année dernière qui était de 4.72%.
Si les loyers continuent d’ augmenter au même rythme, ils ne seront pas loin d’ atteindre le niveau le plus haut de 6.18% relevé en 2000 selon Axiometrics Inc.
1.4 millions de nouveaux locataires sont arrivés sur le marché de la location cette année dont certains sont d’ anciens propriétaires , partis en saisies bancaires ou en “ short sale “ .
Les locataires montrent un intérêt croissant pour les maisons achetées par les investisseurs.
Le résultat , selon les chiffres officiels , est que le nombre d’ investisseurs augmente de 20 a 40 % par mois en ce qui concerne le marché des maisons déjà existantes .
Du fait des prix , et des taux d’ intérêt à l ‘emprunt, très bas, de plus en plus d’ investisseurs ,déjà motivés , sautent sur ces opportunités. D après une récente étude faite par REALTOR.COM, près de 60% des investisseurs se considèrent comme nouveaux venus sur le marché del ‘investissement immobilier.
“Il s’ agit d ‘un investissement a long terme “ dit Greg Rand CEO de OWN AMERICA. Les loyers sont un retour sur investissement progressif et régulier, qui donnent au fil des années ,une valeur alléchante à votre bien dès que les prix remontent . Et ils remonteront.
Les meilleurs profits dans l’ immobilier s ‘accroissent avec des investissements sur le long terme pour les investisseurs qui ont une vision à long terme.
Investors see bigger profits in rising rents
Rents are rising at a 5.17% annual rate from 2010's 4.72%; higher demand comes, in part, from foreclosed homeowners. Read more.
Read more …
http://www.floridarealtors.org/NewsAndEvents/article.cfm?p=5&id=266727
samedi 29 octobre 2011
mercredi 7 septembre 2011
MANAGEMENT
Chers Client(e)s et Ami(e)s, Bonjour à toutes et à tous
Je vous remercie encore et encore de la confiance que vous avez bien voulue m’ accorder l’ors de l’achat,de la location ou de la revente de votre bien immobilier à Miami .
Je pense profondément et sincèrement que 100% d’ entre vous ont fait une très belle opération, de bons investissements, dans un marché en pleine évolution , et qui va , sans aucun doute, vous procurer de très belles plus values.
Je vous confirme aussi que je suis dans votre aventure comme s’il s’agissait de la mienne et ceci avec beaucoup de joie et de satisfaction.
Certains, parmi vous , ont eu même le grand Bonheur de pouvoir profiter de leur bien , l‘hiver dernier et/ou cet été , entre 2 locations et cela a été une belle cerise sur le gâteau et un grand plaisir de se revoir,n’est ce pas ?
Devant l ‘affluence des demandes provenant de nouveaux investisseurs que je recois et qui ne cessent de croitre chaque jour ,et surtout et avant tout, afin de pouvoir vous offrir un service après vente de plus en plus performant, je viens de restructurer mon équipe.
RESTRUCTURATION: Une nouvelle équipe pour un meilleur service-
-MARC SACHELI, va me seconder dans les ventes, les visites et l‘execution des contrats avec notre système spécial de signature électronique (…plus besoin d’imprimer!). Pour ceux d’entre vous qui sont à la recherche d’un business , sachez que Marc est aussi specialisé dans l’immobilier commercial.
-ALEXIS DEGRAVE, va m’asssister dans les locations, les visites et pour une partie de l‘administratif , afin d’obtenir pour vous la meilleure rentabilité possible avec un service d’accueil des locataires aussi impeccable que possible.
- Alexis Degrave au travers de Black Card Management LLC a aussi déjà pris en main toute la gestion des “imprévus “ au jour le jour. Gestion indispensable et incontournable des petits tracas , soucis quotidiens inherents a l’entretien de la propriétè et à la valorisation d’un patrimoine immobilier.
Pour être très franche , nous sommes dans l'impossibilité pour des questions légales et d’emploi du temps , de nous occuper, en tant qu'agents immobiliers, de tous ces petits problèmes: climatisations qui tombent en panne , robinets qui fuient , dégats des eaux ,toilettes bouchées, paiement des taxes, organisation de vos déclarations comptables, relevé du courier, suivi des assurances etc….et de plus faire des ventes,des locations des recherches ,du marketing et j ‘ai compris et je comprends qu’il vous faut beaucoup d’assistance(ce qui est normal) .De ce point de vue la Alexis est et sera pour vous la personne idéale en la matière.
Il propose plusieurs formules , contrat annuel ou services à la carte et saura répondre à tous vos besoins avec des tarifs plus que légers.
Les commissions que nous percevons en tant qu‘agents immobiliers , lors des ventes et des locations ne couvrent aucunement les frais de gestion et le nombre d’heures passées à gérer les petits problèmes et soucis afférents au bien acheté par vous. Surtout lorsque vous êtes a 8000 kms de distance et que le besoin est urgent..mais Marie Laure est et sera là.
Vous trouverez ci-après les coordonnées d'Alexis et vous remercie de le contacter le plus rapidement possible par email ( blackcardpm@gmail.com) si vous désirez plus de renseignements sur son fonctionnement. Il va bien sur, vous demander une petite réserve de trésorie car vous êtes très nombreux à avoir besoin de services et vu l’affluence de nouveaux clients,nous ne pouvons,malheureusement plus, pour des raisons de comptabilité et de trésorerie,avancer les fonds ou payer les factures d’avance pour tout le monde.
Alexis est, en fait , ce que nous appelons en France un “gérant d’immeuble”, et il répond à tous les soucis que les propriétaires et les locataires peuvent avoir. Il est l’interface entre vous,les locataires et les problèmes éventuels.
Je suis sure ,que cette organisation vous amènera un service encore plus complet,encore plus efficace et à la carte,et je suis sure aussi d’avoir trouvé la solution la meilleure et la plus adaptée à chacun d’entre vous.
Bien à vous,
Brigitte Respaut Degrave
Je vous remercie encore et encore de la confiance que vous avez bien voulue m’ accorder l’ors de l’achat,de la location ou de la revente de votre bien immobilier à Miami .
Je pense profondément et sincèrement que 100% d’ entre vous ont fait une très belle opération, de bons investissements, dans un marché en pleine évolution , et qui va , sans aucun doute, vous procurer de très belles plus values.
Je vous confirme aussi que je suis dans votre aventure comme s’il s’agissait de la mienne et ceci avec beaucoup de joie et de satisfaction.
Certains, parmi vous , ont eu même le grand Bonheur de pouvoir profiter de leur bien , l‘hiver dernier et/ou cet été , entre 2 locations et cela a été une belle cerise sur le gâteau et un grand plaisir de se revoir,n’est ce pas ?
Devant l ‘affluence des demandes provenant de nouveaux investisseurs que je recois et qui ne cessent de croitre chaque jour ,et surtout et avant tout, afin de pouvoir vous offrir un service après vente de plus en plus performant, je viens de restructurer mon équipe.
RESTRUCTURATION: Une nouvelle équipe pour un meilleur service-
-MARC SACHELI, va me seconder dans les ventes, les visites et l‘execution des contrats avec notre système spécial de signature électronique (…plus besoin d’imprimer!). Pour ceux d’entre vous qui sont à la recherche d’un business , sachez que Marc est aussi specialisé dans l’immobilier commercial.
-ALEXIS DEGRAVE, va m’asssister dans les locations, les visites et pour une partie de l‘administratif , afin d’obtenir pour vous la meilleure rentabilité possible avec un service d’accueil des locataires aussi impeccable que possible.
- Alexis Degrave au travers de Black Card Management LLC a aussi déjà pris en main toute la gestion des “imprévus “ au jour le jour. Gestion indispensable et incontournable des petits tracas , soucis quotidiens inherents a l’entretien de la propriétè et à la valorisation d’un patrimoine immobilier.
Pour être très franche , nous sommes dans l'impossibilité pour des questions légales et d’emploi du temps , de nous occuper, en tant qu'agents immobiliers, de tous ces petits problèmes: climatisations qui tombent en panne , robinets qui fuient , dégats des eaux ,toilettes bouchées, paiement des taxes, organisation de vos déclarations comptables, relevé du courier, suivi des assurances etc….et de plus faire des ventes,des locations des recherches ,du marketing et j ‘ai compris et je comprends qu’il vous faut beaucoup d’assistance(ce qui est normal) .De ce point de vue la Alexis est et sera pour vous la personne idéale en la matière.
Il propose plusieurs formules , contrat annuel ou services à la carte et saura répondre à tous vos besoins avec des tarifs plus que légers.
Les commissions que nous percevons en tant qu‘agents immobiliers , lors des ventes et des locations ne couvrent aucunement les frais de gestion et le nombre d’heures passées à gérer les petits problèmes et soucis afférents au bien acheté par vous. Surtout lorsque vous êtes a 8000 kms de distance et que le besoin est urgent..mais Marie Laure est et sera là.
Vous trouverez ci-après les coordonnées d'Alexis et vous remercie de le contacter le plus rapidement possible par email ( blackcardpm@gmail.com) si vous désirez plus de renseignements sur son fonctionnement. Il va bien sur, vous demander une petite réserve de trésorie car vous êtes très nombreux à avoir besoin de services et vu l’affluence de nouveaux clients,nous ne pouvons,malheureusement plus, pour des raisons de comptabilité et de trésorerie,avancer les fonds ou payer les factures d’avance pour tout le monde.
Alexis est, en fait , ce que nous appelons en France un “gérant d’immeuble”, et il répond à tous les soucis que les propriétaires et les locataires peuvent avoir. Il est l’interface entre vous,les locataires et les problèmes éventuels.
Je suis sure ,que cette organisation vous amènera un service encore plus complet,encore plus efficace et à la carte,et je suis sure aussi d’avoir trouvé la solution la meilleure et la plus adaptée à chacun d’entre vous.
Bien à vous,
Brigitte Respaut Degrave
dimanche 31 juillet 2011
..ET ENCORE QUELQUES CHIFFRES TRÈS INTERESSANTS.
L'Etat de Floride a représenté ,cette année, 31% des transactions Internationales, et vient donc en tête des 50 états de Etats Unis d'Amérique.
La Californie vient en 2nd place avec 12% de transactions internationales.
Le Texas avec 9% se positionne en 3 ème position, et l 'Arizona avec 6% en 4ème position.
La Californie vient en 2nd place avec 12% de transactions internationales.
Le Texas avec 9% se positionne en 3 ème position, et l 'Arizona avec 6% en 4ème position.
mardi 31 mai 2011
LE CARNET D'ADRESSES de Brigitte
BRIGITTE A TESTÉ ET AIMÉ POUR VOUS :
Restaurants :
- Puerto Saga 700 Collins Ave Miami Beach Fl 33139
http://www.yelp.com/biz/puerto-sagua-restaurant-miami-beach
Restaurant Cubain , le meilleur !
-TRIO on the Bay 1601 , 799th Street Causeway , North Bay Village Miami , Fl 33141
http://www.trioonthebay.com/ email : indo@trioonthebay.com
Au bord de l'eau ...C'est très bon et en plus le cadre est superbe -
Shuckers Bar and Grill à North Bay Village
Shuckers Bar & Grill est un typique bar Américain, sur la baie. Les "chicken wings" au barbecue sont délicieuses-
Les jours de grand matchs de Football Américain ou de basket l'ambiance y est surchaufée.
Tahiti Beach Club
19111 Collins Ave.
SunnyIsles Fl 33160
Restaurant de plage très sympa.
Se garer sur Collins il y a un parking sous l'échangeur.
RUSTIC INN
4331 Anglers Avenue Fort Lauderdale, FL 33312
(954) 584-163
Vous aimez le crabe ? et bien régalez vous ...toutes les sortes , toutes les tailles. Vous allez vous en lettre jusqu'aux oreilles
Prendre un verre:
Faire du bateau ? facile aller sur http://miamicaptainjoe.com/
Original !!
Vous aimez les voitures Américaines de collection?
http://www.tedvernon.com/
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Shuckers Bar and Grill à North Bay Village
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19111 Collins Ave.
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lundi 23 mai 2011
ACHATS IMMOBILIERS PAR LES ETRANGERS AUX U.S.
Quelques chiffres concernant les achats de biens immobiliers aux U.S. par les étrangers .
Tradution d’extraits de l’article “U.S. home sales by foreign buyers surge” © 2011 Florida Realtors®May 19, 2011
…Les $ 16 000 Billions d’ achats immobiliers effectués par les étrangers cette année aux U.S., confirment que les U.S restent une destination très prisée selon le National Association of Realtors… .
…La Floride a représenté cette année 31 % du total des transactions internationales, soit plus que dans n’ importe que l’ autre état des U.S.. La Californie avec 12%, le Texas avec 9%, l’ Arizona avec 6% , font partie des 4 états des U.S ou il y a eu le plus de transactions internationales….
…“Les U.S ont toujours représenté un lieu désirable pour posséder un bien immobilier comme pour posséder un investissement profitable.” Dit Ron Philips Président du NAR. “Ces dernières années , nous avons vu de plus en plus d’acheteurs étrangers venir ici pour profiter des bas prix et de l’ inventaire important….
…Historiquement les acheteurs étrangers, ont été attirés par la propriété aux U.S pour un certain nombre de raisons.Les biens immobiliers aux U.S. , sont géneralement moins chers comparitivement aux biens des autres pays, ces biens sont considérés comme sécurisés, et le marché de la location aux U.S. offre des opportunités potentiellement appreciables sur le long terme….
…Récemment les acheteurs Internationnaux sont venus de 70 pays differents, comparativement à 53 pays en 2010.
Pour la 4 ème année consecutive, le Canada se place en tête avec 23 % des ventes. La Chine vient en 2ème position avec 9% des ventes cette année. En 3 ème position viennent le Mexique , l’Angleterre, et l’Inde. L ‘Argentine et le Bresil, combinés, représentent l’acroissement des achats par les étrangers avec 5 %. Les 5 pays étrangers en tête de ce palmarès totalisent à eux seuls 53% des ventes faites a l’ international…
…61 % des acheteurs étrangers ont acheté une maison contre 36% qui ont acheté un appartement…. De plus 62 % de ces acheteurs internationaux ont acheté leur bien comptant. 32% de ces 61% n’ont pas acheté du aux difficultés d’obtention de prêt….
LIRE L’ARTICLE EN ANGLAIS TOUT ENTIER :
http://www.floridarealtors.org/NewsAndEvents/article.cfm?p=3&id=260126
samedi 26 mars 2011
LES CANADIENS NE SONT PAS EN RESTE PARMI CEUX QUI INVESTISSENT A MIAMI
1 CANADIEN SUR 5 S' INTERESSE AU MARCHÉ DE L' IMMOBILIER AUX USA...!!
1 in 5 Canadians interested in buying U.S. property
MONTREAL – March 25, 2011 –
A new survey from BMO Bank of Montreal and conducted by Leger Marketing finds that one in five Canadians would now consider purchasing property in the United States. Lower home prices and a strong Canadian dollar have sparked their interest in purchasing U.S. property.Overall housing prices in the United States have fallen by 30 percent over the past four years.
However, prices in traditional Canadian snowbird destinations have dropped even more. For example, prices in Tampa are down 44 percent, Phoenix fell 54 percent, Las Vegas 57 percent, and Miami 49 percent.
“Now, with the American economy and employment gaining strength, home sales should pick up and put a floor under soft prices,” said Sal Guatieri, senior economist, BMO Bank of Montreal. “We expect prices to rise over time as the overhang of unsold homes eases.” He also expects the American dollar to strengthen, which would add to the investment potential for Canadians who jump into the real estate market now.Other survey findings:
• Men are more likely to consider purchasing a U.S. home, 29 percent compared to 16 percent of women.• Regionally, residents of Alberta (31 percent), British Columbia (28 percent), and the Prairie Provinces (27 percent) are most interested in buying U.S. property.Some Canadian banks, such as BMO, have branch offices operating in Florida and elsewhere in the U.S.© 2011 Florida Realtors®
1 in 5 Canadians interested in buying U.S. property
MONTREAL – March 25, 2011 –
A new survey from BMO Bank of Montreal and conducted by Leger Marketing finds that one in five Canadians would now consider purchasing property in the United States. Lower home prices and a strong Canadian dollar have sparked their interest in purchasing U.S. property.Overall housing prices in the United States have fallen by 30 percent over the past four years.
However, prices in traditional Canadian snowbird destinations have dropped even more. For example, prices in Tampa are down 44 percent, Phoenix fell 54 percent, Las Vegas 57 percent, and Miami 49 percent.
“Now, with the American economy and employment gaining strength, home sales should pick up and put a floor under soft prices,” said Sal Guatieri, senior economist, BMO Bank of Montreal. “We expect prices to rise over time as the overhang of unsold homes eases.” He also expects the American dollar to strengthen, which would add to the investment potential for Canadians who jump into the real estate market now.Other survey findings:
• Men are more likely to consider purchasing a U.S. home, 29 percent compared to 16 percent of women.• Regionally, residents of Alberta (31 percent), British Columbia (28 percent), and the Prairie Provinces (27 percent) are most interested in buying U.S. property.Some Canadian banks, such as BMO, have branch offices operating in Florida and elsewhere in the U.S.© 2011 Florida Realtors®
mercredi 9 mars 2011
LES IMPÔTS EN FLORIDE (complément d'infos )
09 Mars 2011
Chers amis et clients , voici un document que j'ai relevé sur le net ce matin , que je trouve personnellement clair et bien fait, et que j aimerais vous faire partager ..Bravo au French District !!
Brigitte Respaut Degrave
Source the French District
Sociétés, particuliers, propriétaires,… vos taxes, vos impôts, vos déductions dans le Sunny State.
La Floride bénéficie d’une fiscalité plutôt clémente mais bien spécifique par rapport aux 49 autres Etats américains. Petits rappels pour mieux comprendre l’impôt sous le soleil.
Une fois, ça suffit
Afin d’éviter la double imposition, et afin que tout le monde ait sa part du gâteau fiscal, les Etats-Unis et la France ont conclu une convention en date du 31 août 1994 en matière d’impôt sur le revenu.
A - Impôt américain ou impôt français?Ce n’est pas parce que vous avez pris un aller simple pour l’Amérique, que vous y avez ipso facto votre résidence fiscale. Alors, il faut se reporter à l’article 4 de la convention franco-américaine de 1994 qui énonce des critères hiérarchisés par ordre d’importance pour déterminer le pays de votre résidence fiscale :
1°) Le pays où vous avez votre foyer d'habitation permanent
2°) Le pays où vous avez votre centre d’intérêts vitaux
3°) Le pays de votre séjour habituel
4°) Le pays de votre nationalité
Attention : Il existe aussi des critères de présence physique. Ainsi, pour certains d’entre vous qui pensent qu’en étant moins ou plus de 180 jours par an, vous échappez à la résidence fiscale, détrompez-vous.
Il suffit alors de remplir l’un des critères suivants pour être considéré résident fiscal aux Etats-Unis :
• Etre Citoyen Américain ;
• Etre Titulaire de la Carte Verte ;
• Etre présent au moins 183 jours aux Etats-Unis ;
• Etre présent aux Etats Unis 183 jours selon le calcul suivant : Nombre de jours passé au cours de l’année N : + 1/3 du nombre de jours passé en N-1+ 1/6 du nombre de jours de l’année N-2.
En bref : Si vous avez passé 180 jours en 2010, 70 jours en 2009 et 40 jours en 2008 soit 210 jours, vous serez considéré comme résident fiscal américain. Dès lors, vous aurez l’obligation de déclarer non seulement :
• L’ensemble de vos revenus mondiaux,
• Mais également tous vos actifs financiers situés à l’étranger si ces actifs dépassent $10,000.
Tout oubli ou omission est réprimé sévèrement aux Etats-Unis. Souvenez vous qu’Al Capone s’est fait emprisonner … pour fraude fiscale !
Notez également que ce n’est pas parce que vous êtes « Résident Fiscal » que vous avez l’accès à la file expéditive des « Residents » lorsque vous passerez « l’immigration » à l’aéroport. Pour cela il faut être Américain ou Carte Verte -
Conclusion :La détermination de la résidence fiscale n’est pas aisée et dépend bien souvent d’une étude au cas par cas de votre situation personnelle. Renseignez-vous auprès d’un expert-comptable, il saura vous éclairer.
B - Le Système Fiscal AméricainLe système fiscal américain prévoit l’imposition de son contribuable à trois niveaux
• Fédéral• De l’Etat• LocalLe taux maximum de l’impôt sur les revenus est de 35% pour les personnes physiques et de 35% pour les sociétés.
-L'impôt fédéral1/ PrincipeLe barème est déterminé en fonction de la situation familiale. Comme dans de nombreux pays, les services fiscaux américains distinguent les célibataires seuls ou chargés de famille et les personnes mariées.
2/ Les abattements
Il existe un système assez souple d’abattements pour frais professionnels : Dès lors que les frais ont été engagés dans un cadre professionnel, ils sont déductibles en principe et dans une certaine limite… Le séjour à Disney World avec les enfants ne fait pas partie de ce cadre professionnel par exemple (cas concret souvent vu par les cabinets comptables locaux).
Réel ou Forfait ? Vous pourrez soit recourir au système forfaitaire de déduction, soit calculer vos frais réels. Un site intéressant et pas trop indigeste, qui répond au cas par cas sur ces déductions : quizlaw.com/what-is-federal-income-tax/
Le calcul de l'impôt sur le revenu prélevé à la source (votre employeur est le collecteur de l’impôt) s'effectue après application de ces abattements et déductions.
Notez ici, que les salaires aux Etats-Unis se négocient donc en brut. En effet, le net (de tout), à salaire équivalent, peut fortement varier selon, par exemple, le nombre d’enfants à charge.
3/ Les tauxUn système de taux marginal d'imposition par palier est appliqué au revenu imposable.
a)Les taux pour l’imposition des personnes physiquesLes taux varient de 10 % si vous gagnez moins de 8,500 $ à 35 % si vous avez des revenus supérieurs à 379,150 $. Ceci peut aussi changer en fonction de votre situation maritale.
b)Les taux pour l’imposition des sociétés
Les taux varient de 15% si le revenu imposable est inférieur ou égal à 50,000$ à 35 % si votre société dépasse les 10 millions de dollars de revenus imposables.
-L'impôt d'État
C’est une première bonne nouvelle (car il y en a une autre), la Floride ne prélève pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques, et cette règle est formellement inscrite dans sa constitution. En effet, à l’époque où la Floride était infestée de crocos et ne connaissait pas la climatisation, c’était un moyen plutôt efficace d’attirer l’immigrant.
Il a bien existé, pendant un court temps, un impôt sur la « propriété personnelle intangible » (intangible personal property) mais il a été aboli en 2007.
Notez que la Floride n’est pas la seule. L’Alaska, le Connecticut, le Nevada, le New Hampshire, le Dakota du Sud, le Tennessee, le Texas, l’état de Washington et le Wyoming, eux non plus ne prélèvent pas cet impôt. Pas la seule, mais la plus ensoleillée. :)
Les sociétés sont elles soumises à un prélèvement de l’Etat de Floride d’environ 5.5% sur leur bénéfice net.Pour les mordus de chiffres et pour plus d’informations, voir http://dor.myflorida.com/dor/
-Les impôts locauxLes taxes prélevées s'appliquent en pourcentage sur le revenu brut déclaré. Ces taxes s'adressent aux résidents et aux non-résidents et financent en partie le fonctionnement des comtés, des municipalités, des districts scolaires et des districts municipaux.
1/ La property taxCet impôt sur la propriété est un élément essentiel de la fiscalité des collectivités locales. La base de cet impôt est généralement l’ensemble des biens immobiliers des ménages et des entreprises, et parfois les biens mobiliers. Son assiette peut être soit la valeur du marché, le coût d’achat, le coût de construction du bien, la capitalisation des revenus futurs… En Floride, la property tax correspond à environ 2% du prix d’achat du bien, avec parfois des pondérations dues aux énormes variations de marché. Il est à noter que cette taxe est déductible fiscalement ; L’impôt qui réduit vos impôts…
Enfin il existe la Homestead Exemption, qui permet dans certaines conditions à un propriétaire en Floride de bénéficier d’un abattement allant jusqu'à 50,000$ sur la property tax de sa résidence principale. Voir Florida Department of Revenue
2/ La sales and use tax
La sales and use tax est un impôt sur la vente et l’usage de certains biens et ventes est appliquée au taux préférentiel de 6% auquel s’ajoute une surtaxe qui varie suivant les comtes (+1% pour Miami Dade). Cette taxe est récoltée par les entreprises auprès des consommateurs finaux (vous !). En revanche, les entreprises ne déduisent pas Sales tax (comme la TVA déductible en France par exemple). Les entreprises, paient cette taxe à leur fournisseur si elles sont les utilisatrices finales du bien (achat d’un ordinateur destiné à l’usage interne par exemple). En revanche, si l’entreprise récolte de la Sales Tax, elle pourra, après démarche auprès des services des impôts, obtenir un certificat qui lui permettra de ne pas payer de taxe sur les biens achetés en vue d’être revendus. Notez qu’il n’y a pas de sales tax sur les services.
Impôt sur les revenus locatifs
Les revenus locatifs provenant de la location d’immeubles situés aux Etats Unis y sont imposables selon l’article 6-1 de la Convention. Ils sont en principe exonérés d’impôt en France, cependant, la France se réserve le droit de tenir compte de ces revenus Américains pour calculer le taux de l’impôt Français, si vous êtes bien sur résident français. A noter : La possibilité d’effectuer un amortissement de votre bien sur 27.5 ans permet de réduire de façon conséquente votre bénéfice.
L’impôt sur la fortune
C’est la seconde bonne nouvelle, il n’existe pas d’impôt sur la fortune en Floride. Le seul impôt calculé sur la valeur estimative du bien, c’est la property tax. A noter toutefois : cette property tax peut s’avérer plus pénalisante que l’ISF car le montant des emprunts ne se déduit pas de l’assiette imposable au niveau de la property tax, contrairement à l’ISF.
Brigitte Respaut-Degrave, est en contact avec « beaucoup de personnes du sud-est de la France », la Floride « leur rappelant leur qualité de vie, avec les impôts en moins ». Elle les détourne des ventes après saisie immobilière (forclosures), longues et contraignantes pour privilégier les transactions de gré à gré, « au prix du marché ». Un bon compromis entre affaires et morale : certains rechignent à faire du profit sur le dos des propriétaires expulsés...
Chers amis et clients , voici un document que j'ai relevé sur le net ce matin , que je trouve personnellement clair et bien fait, et que j aimerais vous faire partager ..Bravo au French District !!
Brigitte Respaut Degrave
Source the French District
Sociétés, particuliers, propriétaires,… vos taxes, vos impôts, vos déductions dans le Sunny State.
La Floride bénéficie d’une fiscalité plutôt clémente mais bien spécifique par rapport aux 49 autres Etats américains. Petits rappels pour mieux comprendre l’impôt sous le soleil.
Une fois, ça suffit
Afin d’éviter la double imposition, et afin que tout le monde ait sa part du gâteau fiscal, les Etats-Unis et la France ont conclu une convention en date du 31 août 1994 en matière d’impôt sur le revenu.
A - Impôt américain ou impôt français?Ce n’est pas parce que vous avez pris un aller simple pour l’Amérique, que vous y avez ipso facto votre résidence fiscale. Alors, il faut se reporter à l’article 4 de la convention franco-américaine de 1994 qui énonce des critères hiérarchisés par ordre d’importance pour déterminer le pays de votre résidence fiscale :
1°) Le pays où vous avez votre foyer d'habitation permanent
2°) Le pays où vous avez votre centre d’intérêts vitaux
3°) Le pays de votre séjour habituel
4°) Le pays de votre nationalité
Attention : Il existe aussi des critères de présence physique. Ainsi, pour certains d’entre vous qui pensent qu’en étant moins ou plus de 180 jours par an, vous échappez à la résidence fiscale, détrompez-vous.
Il suffit alors de remplir l’un des critères suivants pour être considéré résident fiscal aux Etats-Unis :
• Etre Citoyen Américain ;
• Etre Titulaire de la Carte Verte ;
• Etre présent au moins 183 jours aux Etats-Unis ;
• Etre présent aux Etats Unis 183 jours selon le calcul suivant : Nombre de jours passé au cours de l’année N : + 1/3 du nombre de jours passé en N-1+ 1/6 du nombre de jours de l’année N-2.
En bref : Si vous avez passé 180 jours en 2010, 70 jours en 2009 et 40 jours en 2008 soit 210 jours, vous serez considéré comme résident fiscal américain. Dès lors, vous aurez l’obligation de déclarer non seulement :
• L’ensemble de vos revenus mondiaux,
• Mais également tous vos actifs financiers situés à l’étranger si ces actifs dépassent $10,000.
Tout oubli ou omission est réprimé sévèrement aux Etats-Unis. Souvenez vous qu’Al Capone s’est fait emprisonner … pour fraude fiscale !
Notez également que ce n’est pas parce que vous êtes « Résident Fiscal » que vous avez l’accès à la file expéditive des « Residents » lorsque vous passerez « l’immigration » à l’aéroport. Pour cela il faut être Américain ou Carte Verte -
Conclusion :La détermination de la résidence fiscale n’est pas aisée et dépend bien souvent d’une étude au cas par cas de votre situation personnelle. Renseignez-vous auprès d’un expert-comptable, il saura vous éclairer.
B - Le Système Fiscal AméricainLe système fiscal américain prévoit l’imposition de son contribuable à trois niveaux
• Fédéral• De l’Etat• LocalLe taux maximum de l’impôt sur les revenus est de 35% pour les personnes physiques et de 35% pour les sociétés.
-L'impôt fédéral1/ PrincipeLe barème est déterminé en fonction de la situation familiale. Comme dans de nombreux pays, les services fiscaux américains distinguent les célibataires seuls ou chargés de famille et les personnes mariées.
2/ Les abattements
Il existe un système assez souple d’abattements pour frais professionnels : Dès lors que les frais ont été engagés dans un cadre professionnel, ils sont déductibles en principe et dans une certaine limite… Le séjour à Disney World avec les enfants ne fait pas partie de ce cadre professionnel par exemple (cas concret souvent vu par les cabinets comptables locaux).
Réel ou Forfait ? Vous pourrez soit recourir au système forfaitaire de déduction, soit calculer vos frais réels. Un site intéressant et pas trop indigeste, qui répond au cas par cas sur ces déductions : quizlaw.com/what-is-federal-income-tax/
Le calcul de l'impôt sur le revenu prélevé à la source (votre employeur est le collecteur de l’impôt) s'effectue après application de ces abattements et déductions.
Notez ici, que les salaires aux Etats-Unis se négocient donc en brut. En effet, le net (de tout), à salaire équivalent, peut fortement varier selon, par exemple, le nombre d’enfants à charge.
3/ Les tauxUn système de taux marginal d'imposition par palier est appliqué au revenu imposable.
a)Les taux pour l’imposition des personnes physiquesLes taux varient de 10 % si vous gagnez moins de 8,500 $ à 35 % si vous avez des revenus supérieurs à 379,150 $. Ceci peut aussi changer en fonction de votre situation maritale.
b)Les taux pour l’imposition des sociétés
Les taux varient de 15% si le revenu imposable est inférieur ou égal à 50,000$ à 35 % si votre société dépasse les 10 millions de dollars de revenus imposables.
-L'impôt d'État
C’est une première bonne nouvelle (car il y en a une autre), la Floride ne prélève pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques, et cette règle est formellement inscrite dans sa constitution. En effet, à l’époque où la Floride était infestée de crocos et ne connaissait pas la climatisation, c’était un moyen plutôt efficace d’attirer l’immigrant.
Il a bien existé, pendant un court temps, un impôt sur la « propriété personnelle intangible » (intangible personal property) mais il a été aboli en 2007.
Notez que la Floride n’est pas la seule. L’Alaska, le Connecticut, le Nevada, le New Hampshire, le Dakota du Sud, le Tennessee, le Texas, l’état de Washington et le Wyoming, eux non plus ne prélèvent pas cet impôt. Pas la seule, mais la plus ensoleillée. :)
Les sociétés sont elles soumises à un prélèvement de l’Etat de Floride d’environ 5.5% sur leur bénéfice net.Pour les mordus de chiffres et pour plus d’informations, voir http://dor.myflorida.com/dor/
-Les impôts locauxLes taxes prélevées s'appliquent en pourcentage sur le revenu brut déclaré. Ces taxes s'adressent aux résidents et aux non-résidents et financent en partie le fonctionnement des comtés, des municipalités, des districts scolaires et des districts municipaux.
1/ La property taxCet impôt sur la propriété est un élément essentiel de la fiscalité des collectivités locales. La base de cet impôt est généralement l’ensemble des biens immobiliers des ménages et des entreprises, et parfois les biens mobiliers. Son assiette peut être soit la valeur du marché, le coût d’achat, le coût de construction du bien, la capitalisation des revenus futurs… En Floride, la property tax correspond à environ 2% du prix d’achat du bien, avec parfois des pondérations dues aux énormes variations de marché. Il est à noter que cette taxe est déductible fiscalement ; L’impôt qui réduit vos impôts…
Enfin il existe la Homestead Exemption, qui permet dans certaines conditions à un propriétaire en Floride de bénéficier d’un abattement allant jusqu'à 50,000$ sur la property tax de sa résidence principale. Voir Florida Department of Revenue
2/ La sales and use tax
La sales and use tax est un impôt sur la vente et l’usage de certains biens et ventes est appliquée au taux préférentiel de 6% auquel s’ajoute une surtaxe qui varie suivant les comtes (+1% pour Miami Dade). Cette taxe est récoltée par les entreprises auprès des consommateurs finaux (vous !). En revanche, les entreprises ne déduisent pas Sales tax (comme la TVA déductible en France par exemple). Les entreprises, paient cette taxe à leur fournisseur si elles sont les utilisatrices finales du bien (achat d’un ordinateur destiné à l’usage interne par exemple). En revanche, si l’entreprise récolte de la Sales Tax, elle pourra, après démarche auprès des services des impôts, obtenir un certificat qui lui permettra de ne pas payer de taxe sur les biens achetés en vue d’être revendus. Notez qu’il n’y a pas de sales tax sur les services.
Impôt sur les revenus locatifs
Les revenus locatifs provenant de la location d’immeubles situés aux Etats Unis y sont imposables selon l’article 6-1 de la Convention. Ils sont en principe exonérés d’impôt en France, cependant, la France se réserve le droit de tenir compte de ces revenus Américains pour calculer le taux de l’impôt Français, si vous êtes bien sur résident français. A noter : La possibilité d’effectuer un amortissement de votre bien sur 27.5 ans permet de réduire de façon conséquente votre bénéfice.
L’impôt sur la fortune
C’est la seconde bonne nouvelle, il n’existe pas d’impôt sur la fortune en Floride. Le seul impôt calculé sur la valeur estimative du bien, c’est la property tax. A noter toutefois : cette property tax peut s’avérer plus pénalisante que l’ISF car le montant des emprunts ne se déduit pas de l’assiette imposable au niveau de la property tax, contrairement à l’ISF.
Brigitte Respaut-Degrave, est en contact avec « beaucoup de personnes du sud-est de la France », la Floride « leur rappelant leur qualité de vie, avec les impôts en moins ». Elle les détourne des ventes après saisie immobilière (forclosures), longues et contraignantes pour privilégier les transactions de gré à gré, « au prix du marché ». Un bon compromis entre affaires et morale : certains rechignent à faire du profit sur le dos des propriétaires expulsés...
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