Short sale, saisies bancaires, faillites et enchères... quand l’immobilier
rime avec opportunités.
On peut faire
plein de bonnes affaires en Floride, et dans tous les domaines. Dans
l’immobilier, les occasions d’acquérir de la pierre moins chère sont fréquentes
et variées. Dès lors, il faudrait être fou pour dépenser plus.
La Short sale :
Dans ce type de ventes,
le propriétaire dispose encore juridiquement de son bien immobilier, et il doit
donc fixer un prix de vente, assez bas pour attirer les acheteurs, mais
suffisamment haut pour satisfaire l’organisme prêteur. Ainsi, la banque accepte
de recevoir en cas de vente, une somme moins importante que le montant de
l’hypothèque consentie, ceci afin d’éviter que la situation financière du
vendeur n’empire et d’aboutir à une foreclosure, procédure toujours longue et
très coûteuse. On peut trouver dans le MLS l’ensemble des biens en short sale.
Si le propriétaire a en amont contacté la banque et a obtenu son accord sur le
prix, on parle d’ « approved Short Sale », dans le cas contraire « non
approved short sale », le
propriétaire prend le risque de fixer un prix de vente trop bas, sans vérifier
que la banque s’en contentera et effacera le solde de la dette.
La Banque
travaille en relation directe avec son Asset Manager,
qui en fonction de différents paramètres du marché, se donne le droit
d’accepter, de contrer ou de refuser une offre.
Lorsque le
vendeur soumet à sa banque plusieurs offres simultanément, celui qui paie
comptant sera en général l’heureux gagnant.
Comment faire
concrètement ?
Vous devez
présenter une offre écrite, accompagnée d’un premier versement bloqué sur un
compte séquestre, pour démontrer à la banque, votre intention réelle d’achat.
Si vous
préférez payer comptant, vous devrez fournir la preuve que vous avez les fonds
nécessaires à cette acquisition.
Dans le cadre
d’un financement, vous devrez obtenir un « pre-approval »
auprès de votre banque, car les clauses suspensives de crédit ne sont pas
utilisées en matière de Short sale et
de foreclosure.
Il faut aussi
être réactif et efficace vis-à-vis de la paperasserie et des formalités car
vous ne serez surement pas le seul à vouloir cette charmante maisonnette avec
piscine et trois chambres proche toutes commodités à Coral Gables, et vendue à
moitié prix.
La
Foreclosure : Rien ne va plus
Ici, le
propriétaire… n’est plus propriétaire, car la banque saisit le bien pour le
mettre en vente à un prix sensiblement plus bas que le prix du marché. En
général, le prix fixé est égal ou inférieur au solde du montant dû sur la
propriété. Là encore, il faut aller vite car ce type de biens se vend souvent
en quelques jours voire quelques heures et il n’est pas rare que l’achat se
fasse au comptant.
Il faut savoir que le
prix annoncé d’un bien en foreclosure, très en deçà de sa valeur intrinsèque,
n’est que rarement négociable.
Dans bien des
cas, comme en matière de short sale, on vous demandera très souvent la preuve
de la disponibilité des fonds (attestation bancaire la plus récente possible).
Si le bien
vous convient, soyez donc prêt à dégainer votre chéquier vite… très vite…
La bonne
nouvelle, c’est que le propriétaire, donc la banque, réglera la commission
d’agence, à un taux réduit par rapport à une vente classique.
Attention : Il arrive aussi que ces biens en foreclosure
restent à l’abandon pendant plusieurs mois avant de trouver acquéreur ; dès
lors il faudra ajouter à la note finale, un investissement important en
réparation ou en reconstruction. Méfiez-vous notamment des maisons dont la
climatisation a été interrompue depuis longtemps. Une clim, cela permet aussi
de déshumidifier et la Floride est très humide.
La Vente aux
enchères : Pour le meilleur et pour le pire
C’est la
solution de dernier recours pour une banque qui n’a pu se débarrasser d’un bien
en short sale ni même en foreclosure.
Souvent, les propriétés en question souffrent d’un défaut majeur, supportent de
lourdes dettes, ou nécessitent des travaux de réfection très importants. Car
acheter un bien immobilier aux enchères, c’est l’acheter tel quel « as is » avec l’ensemble des dettes dont il est
grevé.
Il est donc
bien important de se renseigner d’une part sur le Bien et sur le titre de
propriété mais aussi sur le montant des dettes de son propriétaire, avant
d’aller enchérir, En effet même avec des mises à prix dérisoires (parfois 10%
de la valeur du bien), l’addition au final peut s’avérer très salée.
En général,
les biens mis aux enchères sont mis en vente soit par les associations de
copropriété qui sont impayées depuis plusieurs années, soit par les banques,
soit par l’administration fiscale pour défaut de paiement des taxes pendant 3
ans. Ce qui revient à dire que l’acheteur devra rembourser les dettes auprès de
ces personnes en priorité.
Source : French district
