ACHAT-VENTE A MIAMI: COMMENT EVITER LES PIEGES ET LES INCOMPRÉHENSIONS

Juillet 2012

OU comment partir d'un bon pied en achetant un bien immobilier à Miami?

Vous êtes à 8000 kms d'ici , et votre rêve est d'investir a Miami, soit pour y avoir un petit pied à terre, soit pour y faire un bon investissement. Votre rêve est bien sûr tout à fait réalisable mais afin qu'il  ne se transforme pas en cauchemard il faut que certaines conditions soient remplies.

Lorsque vous désirez acheter un bien immobilier à Miami, voici quelques recommandations que je ferais avec insistance:

1- Choisir un bon agent immobilier*, car vous allez rester en relation avec elle ou lui , toute la durée de votre propriété - Demander lui son numéro de licence et assurez vous qu'il (ou elle) ait bonne réputation ( tout se sait et se dit de nos jours sur internet).

2-L'agent immobilier devra être entouré d'une bonne équipe, sérieuse et compétente : avocat  immobilier, Expert comptable, une personne de confiance pour suivre les travaux s'il y a lieu...
3- Ne versez pas d'argent avant de signer une offre d'achat. Une fois l'offre d'achat signée, assurez vous bien que l'acompte que l'on vous demandera de verser, le sera sur un compte séquestre enregistré par l'état de Floride.

4-Faites faire une inspection de votre bien par un Inspecteur agréé et licencié en Floride dans le délai indiqué sur le contrat (vous aurez entre 10 et 15 jours pour la faire).Cette inspection vous premettra de lever les loups,ou des vices cachés s'il y en a. Elle est toujours objective puisque c'est vous qui  demandez cette inspection et la payez.

5-Assurez vous que l'agent immobilier est structuré pour gérer votre bien, en cas de problème et en votre absence et surtout qu'il s'occupera sérieusement de la location de votre appartement.

Il aussi est important de savoir que:
- la réussite d’ un achat en forclosure (saisie bancaire) dépend de la qualité de votre dossier (preuves de fonds) et de la rapidité de votre offre.

- Les dossiers concernant les “short sales” sont très longs a aboutir, sauf parfois dans les cas de “short sale approved”(dossier déjà approuvé 1ere fois par la banque).
-Dans tous les cas il faut tomber sur un vendeur motivé (ce qui n'est pas toujours le cas), prêt à passer des heures, pour ne pas dire des jours, à remplir tous les formulaires et à founir les papiers  demandés par sa banque.
Dans les 2 cas les banques ne sont pas stupides et mettent les affaires, qu'elles détiennent, à revendre , au prix du marcher. Même si cela reste la fouchette basse du marcher, ce ne sont pas des affaires plus exceptionnelles que les autres.

- Les affaires qui ne sont ni des forclosures ni des short sales , peuvent être d ‘aussi bonnes affaires, les prix étant tirés vers le bas par les forclosures et les short sales", et il y a aussi toujours des vendeurs pressés, comme dans tous les pyas du monde.

* Comment choisir votre agent ? c’est très simple : faites une sélection par internet de 3 agents immobilier, qui vous paraissent compétents et parlant votre langue. Demandez à chacun d’entre eux un rendez vous avant toute visite en lui expliquant vos attentes. Faites votre analyse et n en choisissez qu’ un.
C 'est la méthode qu' un de mes clients a employé avec moi . J'ai trouvé cela , d une part très gentleman , très professionnel , et finalement très juste.
Choisir un seul immobilier est préférable, car cela permet de conserver la motivation de votre agent et ainsi d‘en obtenir le meilleur service*).


Contactez moi, je vous aiderai avec une étude personalisée et dans un rapport de confiance, à comprendre ce marché,et à réaliser votre acquisition en toute sérénité.
Brigitte Respaut- Degrave
www.ofcoursemiami.com
ofcoursemiami@gmail.com

MIAMI 2012. Y A T- IL ENCORE DES AFFAIRES À FAIRE?

MIAMI 2012 , Y-A T- IL ENCORE DES AFFAIRES À FAIRE ?

Il y a actuellement, aux Usa et à Miami en particulier toujours  d’excellentes, pour ne pas dire fabuleuses affaires à faire !!! .

C’est une réalité.
C’est un fait,  c'est vrai !
 Pourquoi spécialement à Miami ? Car c'est la première ville des Etats Unis à se redresser aussi vite, aussi spectaculairement et ce, entre autre,  à cause de  sa situation géographique exceptionnelle entre l’Europe, l’Amérique du nord, l’Amérique du sud et d’autre part  de son climat subtropical de rêve.

 En 2008 j'écrivais ceci :

"Prenons l’exemple de Miami Beach: alors qu’il semblerait que les prix concernant les villas résidentielles, soient à repartis légèrement à la hausse, le surstock d’appartements (condos), quant à lui, est toujours d ‘actualité, entrainant forcément une chute considérable des prix, et rendant donc ce marché terriblement attractif.

J’ai pu voir cette semaine des condos, dans des immeubles de très bon standing, au prix des années 1998…."

 Aujourd'hui nous sommes en Juin 2012, et la physionomie du paysage immobilier à Miami a complètement changé et ce, dans le bon sens. Le stock d'appartements à vendre a été  divisé par 10, et la majorité des  villas au bord de  l'eau  dépasse le million de $.

Miami est à nouveau en pleine effervescence avec 19 nouveaux projets de contruction d'immeubles haut de gamme. On parle d'environ 5 a 6 milliards de $ d'investissement dans les nouvelles promotions immobilières.
(..merci de clicquer sur les liens ci- dessous)

www.resortworldmiami.com
Miami 2020
Mybrickellresidence

95% des acheteurs qui achètent a Miami sont des étrangers et parmi eux ,une forte majorité en provenance d'Argentine, du Brésil et du Mexique.
Des  nouveaux quartiers ont jailli de terre pendant la crise et tantdis que d'autres sont en plein renouveau  :
Une population jeune, dynamique , branchée a  émigré de la Beach, surpeuplée et seulement a 10 mn de là (il suffit de traverser les ponts) pour habiter ces nouvelles constructions aux luxueux avantages(salles de gym ultra modernes, piscines. Ceci a pour effet également de  booster le marché de la location,  amènant de plus en plus d'investisseurs à délaisser un peu la Beach(ou les prix ont augmenté de 30 , 40 voir même 50% en un an) pour Brickell, Down Town ,Mid Town.
- Mid Town, un quartier tout neuf avec ses boutiques ets ses restaurants.
- Mery Brickell Village,
- Les quartiers du Design district avec l'ouverture prochaine de Cartier , Louis Vuitton, Hermes, Dior, Fendi..et Wynwood ( le quartier des artistes en plein essor) ont dejà enflammé les ventes du très luxueux et fameux Paramount bay (environ 80% du programme,a été vendu depuis Octobre 2011)
- San Souci avec l'ouverture de son nouveau Whole foods (immense supermarché Bio) etc....sont devenus les nouveaux endroits à la mode de Miami ou il est vraiment sympa de sortir les fins de semaines et surtout d'y vivre .

Sans compter Sunny Isles Beach avec 3 nouveaux immeubles en projet,
Bal Harbour et Surfside avec l'ouverte récente du Saint Régis, et dont le Bal Harbour Club et le Surf Club de Surfside, viennent d'être achetés par un Groupe Argentin/Turc pour 336 Millions de $ en vue de construire 2 nouvelles luxueuses promotions,
L'incontournable South Beach, avec son quartier Art Deco (oú depuis le 31 décembre 2011, près de 83% des appartements de promoteurs construits durant le boom immobilier a été vendu pour un montant total de plus de $ 3,2 milliards).

Miami, ville-joyau des deux Amériques, a un bel avenir devant elle..et surtout,  de très grosses plus-values a réaliser sur l'immobilier dans un très proche avenir, ce que je pressentais et prédisais il y a 3 ans ,mais en sous-estimant largement l'ampleur et la rapidité de ce redressement.

Pensez que vous pouvez acquérir, encore aujourd'hui, à Miami, des appartements neufs et/ou des appartements récents sur la plage dans des immeubles de standing, pour $400 a $500/square foot (soit entre  $4,500  $5,500 /m2 et là nous parlons en $,  pas en euros)avec des vues fabuleuses sur la baie ou sur la mer ,dans une ville mondialement connue et reconnue notamment pour son fun et sa douceur de vivre!!!
..on trouve même encore, ce jour,  des appartements  de 90 m2 dans des immeubles anciens, avec piscine et salle de gym , dans de très très bons quartiers, a 10mn a pied de la plage, à $170,000 (soit 135,000 euros,le prix d'un double box de voiture à Paris..... ) avec de plus, un très bon rapport locatif possible. N'est ce pas un rêve? A ce prix la ,que voulez-vous qu'il arrive ???? réponse : que de grosses plus-values.

Copyright Brigitte Respaut Degrave.

IMMIGRATION -Un achat à Miami vous donne t- il des droits?

Beaucoup d'entre vous, intéressés par des investissements à Miami , me posent aussi souvent la question suivante:  comment faire pour  résider plus de 6 mois/an  à Miami? . 

N'étant  pas avocate il m'est très difficile, voire impossible de répondre.

Chaque cas est particulier et requiert l'avis d'un expert en la matière.

Mais une chose est sure c'est que le fait d'acheter un appartement ou une maison ne vous donne pas automaniquement le droit à la résidence permanente aux Usa. Cependant il y a d'autres solutions pour obtenir un visa vous permettant de rester légalement sur le sol Américain plus de 6 mois/an (3mois + 3mois /an est le maximum autorisé sans demande de visa particulier pour un séjour aux Usa ).

Marcelle Poirier n'est pas la seule avocate d'immigration de Miami. Mais je lui ai déjà adressé beaucoup de mes clients qui ont été très satisfaits de ses services.

Le seul petit conseil que je pourrais vous donner sur le sujet serait, dans tous les cas, celui  de vous recommander de vous  adresser, préférablement, à un, ou une avocate qui parle votre langue.

Les dossiers d' immigration ne sont pas simples et une compréhensionà 100% de tout ce qu'il est nécessaire de produire en tant que documentation ou de faire, est absolument indispensable pour  facilité la réussite de votre dossier.

Merci à Marcelle Poirier d' avoir accepté que je publie ses explications sur mon Blog.

Brigitte

www.ofcoursemiami.com
ofcoursemiami@gmail.com

AVIS DE MARCELLE POIRIER ,AVOCATE D'IMMIGRATION FRANCOPHONE-

            Depuis 1998 mon cabinet se specialise en immigration.  Nous représentons des professionels, athlètes,  investisseurs, executives, multinationals et les familles des Américains et/ou résidents permanents.   Beaucoup de changements ont pris place depuis le 11 Septembre 2001 et les lois d’immigration chaque année deviennent plus difficiles.  C’est pourquoi que vous devez bien plannifier votre projet d’immigration aux Etas-Unis et vous donnez vous le temps de faire toutes les démarches necessaires.  Cet article a pour but de vous guider et prendre connaissance des différentes catégories de visas disponibles.  Vous pouvez avoir plus de détails en visitant mon site internet a ou en contactant directement notre bureau.

Carte verte (Résidence Permanente)

La carte verte permet d’obtenir la résidence permanente (Lawful Permanent Residency) mieux connue sous le nom de « Green Card ». Avec l’obtention de la carte verte, vous pouvez résider aux États-Unis et travailler pour n’importe quel employeur.

 Si vous n’êtes pas titulaire d’un visa américain, vous pouvez obtenir la carte verte :

• Par le mariage avec un(e) citoyen(ne) américain(e), ou avec un résident permanent.
• Par l’existence de liens familiaux avec un titulaire de la carte verte(green card) ou citoyen americain.
• Par la lotterie
• En investissant  1 million de dollars et à condition d’embaucher 10 citoyens américains ou résidents permanents. Ce montant peut être diminué, suivant la politique des collectivités locales qui souhaitent encourager l’investissement sur leur territoire.
• En prouvant que vous possedez des aptitudes extraordinaires dans un domaine specialise et avez atteint une renomee nationale ou internationale

• Vous êtes titulaire d’un visa basé sur l’emploi
• Depuis le 28 mars 2005, les services américains de l’immigration ont institué PERM. La demande de carte verte se fait à l’initiative de l’employeur et non l’employé. L’attente pour l’obtention de la carte verte varie  en fonction de la categorie dans laquelle la demande est enregistree.
• Si vous êtes titulaire d’un visa L-1 obtenu grâce à une multinationale ou un visa O-1 obtenu en tant qu’étranger ayant des aptitudes extraordinaires vous n’avez pas besoin de faire la « Labor Certification ». Votre employeur peut directement demander la demande de résidence permanente. Certaines personnes peuvent demander la carte verte directement sans employeur si leurs aptitudes extraordinaires sont reconnues au niveau internationale.

Visa professionnel (visa H1-B)

 
Ce visa est un visa réservé aux professionnels. La définition de « professionnel » est déterminée par le niveau d’éducation universitaire, l’expérience de travail dans un domaine spécialisé ou une combinaison des deux. La demande de visa est faite par l’employeur (sponsor).

Conditions d’admissibilité

• Le candidat doit être titulaire d’un diplôme universitaire bac +4 (equivalent au U.S. Bachelor Degree)  ou d’un diplôme équivalent.
• Ou avoir 12 ans d’expérience professionnelle dans un domaine professionnel en rapport avec l’emploi que le candidat souhaite obtenir aux États-Unis.
• Ou avoir une combinaison d’expérience professionnelle et d’années d’étude en rapport avec l’emploi que le candidat souhaite obtenir aux États-Unis.

Durée de validité

• 3 ans, renouvelables une fois.

Visa Intracompanie L-1

 
Ce visa est destiné aux managers d’entreprises multinationales ou d’employés spécialisés de sociétés étrangères qui souhaitent envoyer des salariés en poste dans les filiales aux États-Unis.

Conditions d’admissibilité

• Le salarié doit avoir été employé à plein temps pendant un an continu au cours des 3 années précédant la demande de visa dans un poste d’encadrement ou comme spécialiste.
• La filiale américaine de la compagnie étrangère peut être déjà créée, ou être en cours de création lors de la demande de visa.
• La société mère du pays d’origine doit rester en fonctionnement après l’obtention du visa L.

 Durée de validité

• 1 an renouvelable si la filiale américaine est créée au moment de la demande de visa.
• 2- 3 ans renouvelables si la filiale américaine est déjà en activité depuis au moins deux ans et emploie des salariés américains au moment de la demande de visa L.

Visa investisseur (visa E2)

 
Les visas investisseurs concernent les individus et sociétés qui souhaitent investir aux États-Unis. Pour être éligible, l’investisseur doit être un ressortissant d’un pays qui a signé un traité avec les États-Unis.

 Conditions d’admissibilité

• Investir un montant d’argent substantiel dans un commerce actif (et non de l’argent déposé sur un compte ou pour l’achat d’un appartement ou d’une maison particulière).
• L’investissement doit créer des emplois pour les citoyens américains.
• Le montant investi représente au minimum 50 % des fonds nécessaires pour monter l’affaire.

Durée de validité

• 5 ans, renouvelables.

 Statut des personnes à charge

• L’époux est autorisé à travailler.
• Les enfants mineurs peuvent être rattachés au visa du titulaire d’un visa E-2 et être scolarisés aux États-Unis sans avoir besoin de demander un visa étudiant (visa F).

Visa de spécialités (visa O)

 
Le visa O est dédié aux individus ayant des aptitudes extraordinaires dans le domaine des sciences, des arts, des sports, de l’éducation, des affaires. Le bénéfice de ce visa peut être étendu aux membres de la famille et à certaines personnes accompagnatrices.

 Conditions d’admissibilité

• L’individu doit être reconnu au niveau national et/ou international comme ayant des aptitudes extraordinaires.

            Que ce soit pour un visa professionnel, investisseur ou intercorporatif , prenez le temps d’ecrire vos projets de documenter votre experience et d’avoir un plan precis du but que vous desirez atteindre aux Etats-Unis.Surtout quand vous immigrez avec des jeunes enfants, informez vous quel statut auront vos enfants a l’age de 21 ans, desiront-ils repartir ? Faire un autre visa? Pourront-ils etudier, travailler? Voila quelques questions importantes que vous devez poser lors d’une consulation.

            Dans le cas des investisseurs et des managers desireux d’ouvrir une compagnie aux Etats-Unis, assurez vous de bien documenter vos recherches de marche, prenez des photos, demandez des avis ecrits , conservez des cartes d’affaires de tous les contacts que vous rencontrer

            J’espere que mes conseils pourront vous guider dans le futur et  vous aider a reussir a immigrer aux Etats-Unis. Je reste toujours disponible pour repondre a vos questions et vous indiquer la marche a suivre.

www.marcellepoirier.com

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VOTRE INVESTISSEMENT AUX USA: QUESTIONS REPONSES

COMMENT SE PASSE l’ACQUISITION D’UN BIEN IMMOBILER À MIAMI?

Délais :La signature peut se faire entre 15 jours et 60 jours (60 jours est le délai standard) ,mais ceci est contractuel donc au gré des parties,il n'y a aucune obligation légale de temps sauf à respecter le temps défini dans le contrat(promesse de vente)entre acheteur et vendeur.

Frais de closing (les frais de notaire en France) sont d’environ 2% sans prêt, et d’environ 4% avec prêt.Dans ces frais est incluse une assurance sur le titre de propriété.Cette assurance est faite pour tous les défauts ,problèmes, malfacons ou erreurs sur le titre de propriété.L'avocat rédacteur de l'acte a en plus une assurance responsabilité civile qui couvre les erreurs qu'il pourrait faire lors du closing.

La commission de l’agent immobilier est payée par le vendeur est en règle générale de 6% qui sont partagés entre l'agent qui a le listing ( 3%) et l'agent qui a le client acquéreur (3%) .

(Voir Explications sur le MLS)

SI LE BIEN QUE VOUS VOULEZ ACQUÉRIR NÉCESSITE QUELQUES TRAVAUX :

Nous assurons la recherche des professionnels et les suivis de chantiers, moyennant 10% de commission sur facture.

PEUT–ON LOUER LIBREMENT UN BIEN ACQUIS À MIAMI ?

Location courte durée / location saisonnière (moins de 6 mois)

Très peu d immeubles a Miami autorisent la location de moins d ‘un an ou moins de

6 mois.

Il y a en a cependant quelques uns…,assurez vous que votre agent immobilier vérifie bien le règlement de la copropriété avant d’acheter.

La meilleure période dans l’année pour louer votre appartement en saisonnier à Miami commence en Novembre et se poursuit jusqu’en Mai avec des pics au moment de Noel et du Nouvel an. En tant que Francaise et ayant développé mon marketing sur l’Europe en particulier, je loue, personnellement très bien, les biens acquis par mes investisseurs, également pendant la saison d’été à des Européens, mais bien sûr à des prix un peu inférieurs.   

Si vous achetez un appartement , il est très important de rester en accord avec la règlementation imposée par l’association des copropríétaires de votre immeuble,  pour ne pas prendre le risque de voir votre rêve se transformer en cauchemard.

En ce qui concerne la location courte durée des villas, il faut absolument vous renseigner, sur la règlementation locative en vigueur, auprès de la Mairie de la ville dans laquelle vous avez fait l’acquisition de votre bien. Certaines villes autorisent la location saissonnière , d’autres pas, et quelques unes ferment les yeux…mais attention au loup qui peut se réveiller.

Important: pour les locations de moins de 6 mois ,normalement et légalement,  les “sales taxes” sont applicables (7% minimum du montant du prix de la location). Le propriétaire est responsable. Pour les locations de moins d’un mois les Taxes hoteliers sont aussi applicables.

Location longue durée (1an):

-Les baux sont toujours d'un an maximum. Si le bail est supérieur à un an il doit être, rédigé par un avocat (cas rarissime dans le résidentiel).

-Le locataire paye a l'entrée dans l'appartement 3 mois de loyer : l mois de loyer d'avance et 2 mois de caution (deposit).

-Les loyers sont payables mensuellement et d’avance.

-Avant son entrée dans les lieux, s’il s’agit  d’un appartement,  le locataire doit remplir un dossier (application form) qui sera soumis à l’ acceptation de la “condo association” (association des  copropriétaires). Ce délai d’aprobation est en géneral de 2 a 15 jours.

L’avantage de ce principe, est qu’en cas de problème avec le locataire , vos ennuis n’excèderont pas, dans le pire des cas, 1 an (ou 6 mois ), le renouvellement du bail étant soumis à une nouvelle aprobation de la copropriété. Il est très facile pour une copropriété de refuser le dossier d’un locataire ayant causé des problèmes à son propriétaire .

-En cas de non paiement par le locataire:

Aux Usa, le propriétaire a tous les droits et le locataire aucun.

Ici l'argent étant roi, la loi est a 100% pour le propriétaire.

Un non paiement entrainera une éviction faite par un sheriff qui interviendra à la suite d’un référé du tribunal obtenu dans un délai assez court. L'éviction d'un locataire déficient prend une quinzaine de jours et coûte $750, avocat et sherif compris. Comme les baux ne sont que d'un an et qu’ il y a toujours un ou deux mois de garantie deposé(s) le propriétaire est donc glogalement protégé.

Ces évictions sont rarissimes car lorsqu’un locataire a un problème d'argent ,il préfèrera “prévenir que guérir” . Il appelera son propriétaire et demandera à partir ,plutot que d'avoir des ennuis entrainant des conséquences graves, pour lui notament, en affectant son "credit score report"(sorte de “notation”ou références bancaires concernant la bonne conduite de chaque Américain en matière de crédit et régularité de leurs paiements).

 Attention : certains immeubles à Miami, ont des règlementations interdisant au nouveau propriétaire de mettre son bien en location avant 1 an.

Il faut etre vigilant !.

QUE SE PASSE T- IL AVEC LA GESTION DE VOTRE BIEN UNE FOIS ACQUIS ? :

-Les frais liés directement a la location.

-La commission sur location (10%= du loyer x  12 mois) de la première année est à la charge du propriétaire. Ces 10% de commission ne sont pas des frais de gestion.

A la fin de la première année, la commission due normalement au renouvèlement du bail ou lors d’un nouveau bail,  dépend de l’accord que vous aurez pris avec votre agent immobilier.

-Frais de gestion : (totalement indépendants de la commission d’agence liée à la location de votre appartement)

Concernant la gestion annuelle de la collecte des loyers il y a 2 solutions :

a)      l'acquéreur a un compte bancaire aux USA, ce qui implique qu'il soit venu à Miami pour acheter son appartement (ce n'est pas toujours le cas) et dans ce cas le locataire fait des virements automatiques mensuels directement sur le compte du propriétaire.

Le propriétaire devra également s’organiser, directement avec le condo association, pour le paiement mensuel des charges de copropriété sous forme de prélèvements automatiques ou de prépaiements.

Je n'interviens dans la suite de la location que s’il y a un problème grave et selon son importance.

b)     le client acquéreur n'est pas venu à Miami, donc il n'a pas ouvert de compte bancaire aux USA.

Une société de gestion est alors nécessaire ou un gérant qui s'occupera de collecter les loyers. Ces frais représenteront  environ 10% du loyer collecté.

 Afin de limiter ces frais je suggère en général, la première année,  aux clients acquéreurs, d’ouvrir à Miami un compte  en banque. Dans ce cas, les paiements des loyers seront faits, comme expliqué ci-dessus, directement sur ce compte par virements ou par dépôts (deposit slips) de la part du locataire- Les charges de copropriété mensuelles destinées à la condo association seront également débitées automatiquement de ce compte au payées d’avance.

En de non-paiement des loyers, l'agent immobilier n'étant pas avocat, il ne peut pas gérer ce problème qui est un problème de conflit à porter devant un tribunal.Si vous rencontrez ce problème il  faudra cependant agir très vite. La 1ère des étapes est de délivrer à votre(vos) locataire(s) un "3 day notice". Ce papier doit être mis en évidence, par exemple, sur la porte du locataire. Puis après 3 jours (hors Samedi et Dimanche) remettre le dossier à un avocat spécialisé dans ce genre d'intervention. Il vous en coutera environ $400  à $450 pour régler ce problème et ce  en 3 à 4 semaines. Moyennant un cout de $50, ma compagnie de management peut se charger légalement de rédiger et porter le "3 days notice",puis de vous mettre en contact avec l'avocat qui gèrera ce problème,  mais son rôle s'arrêtera, car légalement elle ne peut pas aller plus loin.

Ouverture d’un compte bancaire à Miami : Ceci est très facile, et vous prendra 1h, explications du “ banking online” compris. Votre présence est indispensable. La présentation de 2 pièces d’identité (dont votre passeport), et une adresse aux Usa (que nous pouvons vous fournir) suffisent. Ce compte est opérationnel immédiatement. La banque vous remettra, lors de cette ouverture, une “checking carte” (carte de débit) et quelques chèques (en attendant que vous receviez un carnet de chèques complet). Vous pourrez ainsi effectuer, sur le champ, des opérations bancaires (paiements, transferts etc..) mais bien sûr sans aucune autorisation de découvert.

La solution si voulez rentabiliser votre nouvel investissement et en profiter de temps en temps:

-Soit vous investissez dans un immeuble qui autorise la location au mois, ou 6 mois minimum, et vous profitez de votre appartement quand il est libre.

-soit vous louez votre  bien a l’année, et vous pouvez en profiter entre 2 périodes de 12 mois.

-Ou encore, louez votre appartement à l’année, en  attendant tranquillement la plus-value et si vous avez envie de profiter de Miami pour votre séjour trouvez une location saisonnière ou allez dans un bel hôtel.

L'assurance pour un appartement n'est pas obligatoire partout mais recommandée. Si vous en prenez une pour un 2 pièces cela vous coutera environ $550 l'an et elle couvrira dégât des eaux, responsabilité civile etc…

Les Taxes :

La taxe foncière et la taxe d'habitation sont dans la même facture annuellement et cela se nomme "real estate taxes"

Cette taxe est, de par la loi, de 2% du prix d'acquisition payable annuellement.

Cette taxe est collectée par le “County tax collector”, à Miami c’est donc : Dade county.

Ceci est la loi, mais il y a la loi et  l'application de la loi. Le collecteur  base son calcul  du montant de l'imposition, et depuis toujours, sur les prix moyens des ventes du quartier dans l'année en cours, de la surface du bien, et bien sûr, des biens comparables. Ce montant ainsi déterminé se nomme "asset value"et donc l'impôt de 2% est calculé sur cet « asset value ».

Cela s’est un peu compliqué depuis la crise de l’ immobilier: lorsque l'immobilier était en hausse permanente et prenait 20 à 25% l'an ,l'asset value était toujours inférieure au prix d'acquisition et de ce fait l'impôt ne reflétait pas les 2% du prix d'acquisition . Le contribuable était gagnant, quand bien même cette “asset value” était réévaluée chaque année.

Mais aujourd'hui ,l'immobilier ayant perdu environ 50 à 60%(moins aujourd'hui car les prix ont remontés à Miami) de sa valeur en 3 ans ,le montant de « l'asset value » est bien entendu descendu, mais pas dans les mêmes proportions (du fait du décalage dans le temps de la collecte des informations par le Dade county) ,ce qui fait qu’à ce jour, pour un bien d’une valeur de $200,000 il n'est pas rare de voir l'impôt à $5000 voire $6000 l'an en lieu et place de $4000.Mais depuis 2011 l’imposition est devenue inferieure a 2% car le rattrapage a eu lieu et à ce jour la real estate taxe est comprise entre 1,5 et 2% donc moindre qu'il y a 2 ou 3 ans.

Si le taux d'imposition dépasse les 2% du prix d'acquisition, il faut demander à passer devant une commission au Dade County pour rétablir l'impôt sur le prix d'acquisition. Ce n'est pas très compliqué si vous vous adressez à des avocats dont c'est la spécialité et qui ne font que cela (coût environ $500).

Les charges de copropriété:

Elles comprennent tout ce qui est entretien de l’immeuble (piscine, salle de gym, ménage et entretien des parties communes..), salaires des employés (valet parking, réceptionniste, portier…), électricité des parties communes, assurances de l'immeuble (très chères en Floride et aux USA en général), frais du syndic (Management property).

QU’EN EST –IL DE LA FISCALITÉ ?

Bien entendu des experts comptables sont a votre disposition pour vous expliquer cela,mais voici quelques notions de base:

La fiscalité sur les revenus locatifs:

Tout est déductible des revenus locatifs et dans l'année des paiements (exemple la première année vous déduisez les frais de peinture et les closing costs = frais notariés) de plus au titre des déductions, vous amortissez le prix d'acquisition annuellement sur

27 ans 1/2 soit 3,64% l'an du prix d'acquisition.

Sur le solde positif, s'il y en a un, il y a une imposition de 30% du profit net.

Vous avez le droit aussi de déduire le prix d'un voyage en Floride par an, bien entendu si vous faites ce voyage.

Tout ceci réduit la fiscalité sur le revenu qui se retrouve en général a 0

Le fait que vous soyez en société ou en nom propre ne change strictement rien ni à l'imposition ni au taux d'imposition. L’unique différence entre une société ou pas ,est l'opacité totale que vous pouvez avoir au regard des services fiscaux de votre lieu de résidence et/ou d'un transfert de fonds venant d'un autre pays que celui dans lequel vous payez vos impôts.

La fiscalité à la revente:

La fiscalité sur la plus-value à terme est de 15% si la plus-value est réalisée a + d'un an et a 30% si la plus-value est réalisée a moins d'un an mais sur la réelle plus-value tous frais déduits  .Mais si vous réinvestissez aux USA dans l'année fiscale de la revente vous serez exonérés de taxes sur la plus-value.

*Sur la plus-value résiduelle ,l'imposition est forfaitaire pour les non-résidents et est de 15% à 30% du montant de la plus-value sauf en cas de réinvestissement dans l'année fiscale sur un autre bien et dans ce cas il n'y a pas d'imposition sur la plus-value.(Art 1031 du code des impôts, échange de propriété)

* Vous avez  le droit de ressortir l'argent des USA quand bon vous semble et pour la destination que vous souhaitez à condition toutefois que cette destination ne soit pas “black listée” par les institutions gouvernementales.

LA RENTABILITÉ ?:

Concernant la rentabilité triple nette (c'est à dire ce qui reste dans votre poche tout paye) locative sans l'amortissement et sans les à-côtés que l'on peut déduire (c'est à dire la vraie rentabilité) elle se situe entre 2,5% et 3,5% du prix d'acquisition selon le bien acquis.

Cette rentabilité est bien sûr à rajouter à la plus-value latente qui devrait être très importante sur 3 ans, au regard des prix pratiqués en ce moment et qui n'ont pas été si bas depuis 8 ans, bien que depuis fin 2011 les prix ont augmentés de façon très significative et ce n'est qu'un début.......

Concernant le rapport locatif à Miami, il dépend bien sûr et du quartier (comme dans tous les pays et toutes les villes du monde) et du style d'immeuble sur lequel vous allez investir mais en général la rentabilité, toutes charges incluses, taxes et impôts payés, ne dépasse pas 2,5 à 3,5%. Le montant facial de la rentabilité locative dépend essentiellement de ce que vous achetez. Plus c'est luxueux, donc plus c'est cher, et plus c'est cher plus la rentabilité locative est moindre.

Ceci s'entend sur de l'habitation aux standards Américains, pour laquelle les charges de copropriété sont relativement élevées.

En règle général aux USA les investisseurs travaillent sur la plus-value à court terme (3 à 4 ans) beaucoup plus que sur la rentabilité faciale locative.

Il ne faut pas être grand clerc pour comprendre que d'acheter aujourd'hui des produits entre $250 et $400 le square foot alors que le prix de construction est en moyenne de $350 à $400 est une aubaine et que la plus-value est certaine. La seule question n'est pas de savoir s’il va y avoir une plus-value mais la question est quand elle aura lieu?

Pour ma part je vois cette plus-value entre 3 et 5 ans et d'un minimum de 50% à 70% sur les prix d'acquisition. Je pourrai expliquer pourquoi mais ce serait long et fastidieux.

Je pense que vous le comprendrez aussi bien que moi lorsqu’on sait que les ventes immobilières aux Européens représentent 60% du marché à Miami…..Et que 30% de ces 60% sont des Français !

PEUT-ON FACILEMENT OBTENIR UN PRET AUX USA?

Les emprunts et les banques :

Peu de banques prêtent aux non résidants aux USA, mais il y en a dont c'est la spécialité et qui fonctionnent très bien, mais malheureusement on ne peut pas faire jouer la concurrence par le manque de concurrents.

Le prêt: Est un peu un parcours du combattant

-La quotité de prêt est de maximum 50% du prix d'acquisition(tout le monde vous dira jusqu'a 70% mais dans les faits et d'expérience ,c'est 50%).Car de prêter à un non résident, cela revient à faire un prêt sur gage et en cas de non-paiement des mensualités, le seul recourt de la banque est de saisir le bien sans poursuite possible contre l'emprunteur puisque celui-ci n'est pas en Floride ,ni  de faire une procédure à l'étranger qui couterait plus cher que le prix de l'appartement.

La banque  prend donc  une hypothèque appelée ici "Mortgage"

-Le taux varie souvent mais reste assez stable aux alentours de 6,5%(ce qui est cher mais qui ne gêne personne ici car tout le monde travaille sur la plus-value à court ou moyen terme). Ce taux est un taux sec sans fioritures ni assurances comprises dans le prêt.

Quand je parle d'assurances, c’est assurance vie, assurance perte d'emploi etc… ce que nous trouvons dans les prêts en France.

-La durée: Maximum 30 ans avec toutes les variantes de temps que vous souhaitez. Plus le temps de remboursement est cour plus la mensualité monte.95% des prêts aux USA sont octroyés sur 30 ans, et quel que soit l'âge de l'emprunteur. Il faut savoir qu'aux USA le temps moyen de détention d'un bien par un propriétaire est de 30 mois....ce qui fait que le taux n'influe que de très peu sur l'opération (quand l'immobilier monte, en revanche en cas de crise ce taux est lourd à porter)

-Les remboursements sont mensuels et sont calculés un peu à la carte. En règle générale vous ne remboursez que les intérêts pendant 3 ou 5 ans et après, vous commencerez à payer capital et intérêts.

Exemple: vous empruntez $200,000 vous remboursez annuellement $13,000/an pendant 3 ou 5 ans (intérêts seuls).La banque part toujours du même principe : que vous rembourserez par anticipation par la vente du bien dans les 5 années à venir.

-Pénalités de remboursement par anticipation: c'est à négocier, mais en général on arrive à faire sauter cette pénalité dans le contrat de prêt, si non, elle est de 1 à 1,5% du montant emprunté.

 Attention aux délais d'obtention Comptez au moins 1 mois à compter du moment où la banque a tous les papiers demandés. Ces papiers ne sont pas importants en quantité mais doivent être rédigés en Anglais, et bien sûr, traduits en US $.

Rédigé par Brigitte Respaut - Degrave

www.ofcoursemiami.com

15 Juin 2012