...mais j'aimerais revenir sur ce point très important pour une meilleure compréhension:
-Les frais liés
directement a la location:
-La commission
sur location (10%= du loyer x 12 mois)
de la première année est à la charge du propriétaire. Ces 10% de commission ne
sont pas des frais de gestion.
A la fin de la
première année, la commission due normalement au renouvèlement du bail ou lors
d’un nouveau bail, dépend de l’accord
que vous aurez pris avec votre agent immobilier.
-Frais de gestion
: (totalement indépendants de la commission d’agence liée à la location de
votre appartement)
Concernant la
gestion annuelle de la collecte des loyers il y a 2 solutions :
a) l'acquéreur a un compte bancaire aux USA,
ce qui implique qu'il soit venu à Miami pour acheter son appartement (ce n'est
pas toujours le cas) et dans ce cas le locataire fait des virements
automatiques mensuels directement sur le compte du propriétaire.
Le propriétaire
devra également s’organiser, directement avec le condo association, pour le
paiement mensuel des charges de copropriété sous forme de prélèvements automatiques
ou de prépaiements.
Je n'interviens
dans la suite de la location que s’il y a un problème grave et selon son
importance.
b) le client acquéreur n'est pas venu à
Miami, donc il n'a pas ouvert de compte bancaire aux USA.
Une société de
gestion est alors nécessaire ou un gérant qui s'occupera de collecter les
loyers. Ces frais représenteront environ
10% du loyer collecté.
Afin de limiter ces frais je suggère en
général, la première année, aux clients
acquéreurs, d’ouvrir à Miami un compte en
banque. Dans ce cas, les paiements des loyers seront faits, comme expliqué
ci-dessus, directement sur ce compte par virements ou par dépôts (deposit
slips) de la part du locataire- Les charges de copropriété mensuelles destinées
à la condo association seront également débitées automatiquement de ce compte
au payées d’avance.
Je leur suggère
aussi de souscrire à une assurance complémentaire à celle de la condo
association (couvrant d’éventuels dégâts des eaux) et de prendre un abonnement avec à SERVICE OF
AMERICA en cas de panne de climatisation, d’internet ou d’appareils
électroménagers etc...
Je n ‘interviens
pour ma part qu’au coup par coup, supervisant le bon déroulement de cette
organisation. A la fin de la première année, je fais un point avec mes clients
et suivant leur degré de satisfaction, nous renouvelons ou pas cette mutuelle
collaboration.
En cas de
non-paiement des loyers, l'agent immobilier n'étant pas avocat, il ne peut pas
gérer ce problème qui est un problème de conflit à porter devant un tribunal.
Si vous
rencontrez ce problème il faudra
cependant agir très vite. La 1ère des étapes est de délivrer à votre(vos)
locataire(s) un "3 day notice". Ce papier doit être mis en évidence,
par exemple, sur la porte du locataire. Puis après 3 jours (hors Samedi et
Dimanche) remettre le dossier à un avocat spécialisé dans ce genre
d'intervention. Il vous en coutera environ $400
à $450 pour régler ce problème et ce
en 3 à 4 semaines. Moyennant un cout de $50, ma compagnie de management
peut se charger légalement de rédiger et porter le "3 days
notice",puis de vous mettre en contact avec l'avocat qui gèrera ce
problème, mais son rôle s'arrêtera, car
légalement elle ne peut pas aller plus loin.
